Hoy nos explica el abogado experto en Derecho de Seguro, José Ramón Gutiérrez Giménez, todo lo relacionado con el cálculo de los intereses legales al reclamarlos tras la compra de vivienda sobre plano.
Cálculo de los intereses legales
En los procedimientos judiciales iniciados por los compradores de viviendas sobre plano contra los bancos es muy usual que estos suelen adelantarse a una posible condena y traten de reducir el importe de dicha condena.
Esto es así ya que si los compradores obtienen una sentencia favorable que obligue a los bancos al reembolso al comprador de las cantidades anticipadas la ley establece que tiene que pagar, además, los intereses legales en concepto de indemnización.
Por su parte, los bancos solicitaran que los intereses se computen desde la fecha que el comprador les reclame legalmente las cantidades y no desde la fecha de entrega de las cantidades al vendedor, como alegan los abogados de los compradores.
El apartado 2.1.b de la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece lo siguiente:
1. Para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
b) La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
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La Ley 38/99 establece que el dies a quo es la entrega efectiva del anticipo por lo tanto nos encontramos con una obligación ex lege.
A día de hoy es unánime la jurisprudencia:
Establece que los intereses se calculan desde la entrega de las cantidades al vendedor hasta la entrega efectiva de las mismas ya que los efectos de la resolución del contrato se producen, como regla general, ex tunc (desde entonces), retroactivamente.
Eso dando lugar a la restitución de las recíprocas prestaciones para lograr que la parte afectada recobre la situación patrimonial en la que se encontraba al tiempo de celebrarse el contrato, de acuerdo con el principio de «restitutio in integrum«.
Solo así se compensa el perjuicio sufrido por los compradores, consistente en la perdida de disponibilidad del dinero durante el tiempo en que las cantidades entregadas han estado en poder de la promotora, que se ha beneficiado de sus rendimientos.
La solución de fijar la fecha inicial en la fecha de cada aportación del comprador es coherente con la distinción entre los intereses remuneratorios, naturaleza que tienen aquellos a los que se refieren los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968, y los moratorios.
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