¿Puedo reclamar la entrada de un piso comprado sobre plano?, ¿qué obligaciones tienen las entidades bancarias con respecto a los compradores de viviendas?, ¿qué gastos debe asumir el promotor?, ¿están protegidos los compradores de vivienda? El abogado experto en Derecho del seguro José Ramón Gutiérrez Giménez, responde a todas estas cuestiones.
Introducción sobre reclamar la entrada de un piso
El día 1 de enero de 2016 quedó derogada la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ya que entró en vigor la actual Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
La Ley 20/2015, de 14 de julio, recoge la Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su Disposición final tercera, concretamente Disposición Adicional Primera, que regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
¿Qué obligaciones tiene el promotor con respecto a los compradores de viviendas?
Las dos obligaciones principales del promotor de viviendas en esta nueva regulación son:
1. Percibir las cantidades anticipadas por los compradores a través de entidades de crédito.
En ellas habrán de depositarse en cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de vivienda.
El Apartado uno de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/99 establece:
1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
El párrafo inicial del apartado uno de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/99 elimina la referencia a que la vivienda se destine a su utilización por el adquirente y no se refiere al mismo como consumidor en ningún momento y se suprime, en comparación con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 57/1968, la norma que establecía expresamente el carácter irrenunciable de los derechos atribuidos al adquirente.
Al suprimirse la mención del destino de la vivienda, ya no hay diferencia entre consumidor y usuario e inversor y todos ellos están protegidos de la misma manera.
El promotor debe entregar en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, aun cuando todavía no haya solicitado u obtenido la licencia de construcción una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario que cubra las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.
José Ramón Gutiérrez Giménez, abogado experto en Derecho del seguro.
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2. Entregar al comprador cuando se firma el contrato, una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario.
Esta obligación debe cubrir las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.
¿Qué se establece en el apartado Uno. 1?
El apartado uno. 1 de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/99 al regular las condiciones que debe cumplir el promotor que pretenda obtener anticipos establece, en su letra a), que:
Deberá «garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales…».
¿Y en el apartado Dos. 1?
El apartado dos.1 a) de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/99 establece como uno de los referidos requisitos del seguro de caución, que
“Se ha de suscribir una póliza de seguro individual por cada adquirente”.
El apartado dos.1 b) y 2 a), al regular la suma asegurada y la cantidad garantizada por el aval, establece que comprende:
“Los anticipos más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor”.
¿Qué se establece en el apartado Tres?
El último párrafo del apartado Tres de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/99 establece:
“En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio”.
¿Qué gastos debe asumir el promotor?
El promotor debe entregar en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, aun cuando todavía no haya solicitado u obtenido la licencia de construcción una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario que cubra las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.
Responsabilidad de las entidades bancarias en compras de casas sobre plano:
Las entidades bancarias desde el mismo instante que reciben las cantidades a cuenta entregadas por adquirentes de viviendas son responsables de dichos fondos de dos formas:
- En primer lugar es responsable del destino de dichos fondos, es decir, que el promotor solo podrá disponer de los mismos para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.
- Es responsable de verificar que el promotor entrega al adquirente una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario que cubra las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.
¿Puedo reclamar la devolución de entrada de un piso si lo compré después de enero de 2016?
Aún no hay jurisprudencia aplicable respecto a los contratos de compraventa firmados con posterioridad al 1 de enero de 2016 pero aplicando por analogía la jurisprudencia anterior podemos afirmar que la entidad bancaria demandada es responsable de la pérdida de los anticipos del comprador de vivienda sobre plano.
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