Reclamar devolución de la compra de vivienda sobre plano.

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Para reclamar la devolución de la compra de vivienda sobre plano, ha habido una importante sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de mayo de 2020 que condena a Caixabank a la devolución de las cantidades entregadas por un británico para la compra de una vivienda en España comentada por el abogado especialista en derecho del seguro José Ramón Gutiérrez Giménez.

Introducción para la devolución de la compra de vivienda sobre plano

En los últimos años las entidades bancarias y aseguradoras han sido condenadas en multitud de sentencias a restituir a los compradores de viviendas sobre plano las cantidades entregadas a cuenta bien por ser avalistas de dichas cantidades o bien por no haber cumplido con la obligación impuesta por la Ley 57/68 de asegurarse que las cantidades que iban ingresando los compradores en sus entidades estaban aseguradas por un aval que en caso de que dichas viviendas no fuesen construidas en tiempo y forma los compradores pudiesen recuperar dichas cantidades.

La compra de vivienda sobre plano ¿es una inversión?

Es muy frecuente que las entidades bancarias para evitar su responsabilidad de restituir a los compradores de viviendas sobre plano las cantidades entregadas a cuenta estando obligados a ello utilicen la defensa de evitar que se aplique la Ley 57/68 alegando que los compradores son inversores y no consumidores o usuarios pero sin aportar una sola prueba que lo demuestre.

Defensa de compradores de vivienda sobre plano extranjeros

Cuando los compradores son extranjeros, para intentar demostrar que son inversores, es una práctica habitual de las entidades bancarias, en vez de aportar ellos mismos las pruebas que lo demuestren, solicitar a los jueces que obliguen a los compradores a que presenten la declaración de la renta en España en los años que iban abonando dichas cantidades para ver si eran propietarios de más inmuebles e intentar eludir su responsabilidad.

Desde nuestro despacho hemos luchado por evitar esa práctica por las siguientes razones:

  • En primer lugar porque muchos de ellos al no tener ningún inmueble en España no presentaban ninguna declaración de la renta en España y en Hacienda no te facilitan ningún certificado de no presentación de la renta. Esta circunstancia coloca a los compradores en una situación muy difícil porque al no presentar esta prueba en el Juzgado muchos Tribunales consideran el comprador está ocultando información y terminan por condenar a los compradores.
  • En segundo lugar porque se está invirtiendo la carga de la prueba, en el sistema judicial español rige el sistema que quien afirme algo debe de probarlo y no se puede dejar que sea el comprador que demuestre que no es inversor.
  • En tercer lugar porque es un recurso que suelen utilizar las entidades bancarias para intentar retrasar lo máximo posible una sentencia condenatoria y por tanto demorar el pago de sus responsabilidades.

Si las entidades bancarias consideran que el comprador es un inversor y que no se le debe aplicar la Ley 57/68 deben de probarlo y ya no cabe que utilicen el recurso de dejar que sea el comprador que demuestre que no es inversor.

José Ramón Gutiérrez Giménez, abogado especialista en Derecho del Seguro

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La justicia da la razón al extranjero para la devolución de la compra de vivienda sobre plano

Después de tanta lucha finalmente la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de mayo de 2020 nos ha dado la razón condenando a la entidad Caixabank al reembolso de las cantidades entregadas por un comprador ingles en el año 2008 junto con los intereses legales devengados desde su entrega considerando que:

Falta una mínima prueba sobre la condición de empresaria, inversionista o especuladora de la actora, prueba que corresponde a la demandada no solo por las presunciones ya explicadas, sino también porque es ella la que ha afirmado que la actora adquirió con fines especulativos…

Y la falta de prueba que acredite que los actores se dediquen a una actividad mercantil o empresarial relacionada con el mercado inmobiliario, o a ejercer una particular actividad especuladora, ha de sufrirla la parte demandada en virtud de lo dispuesto en el art. 217 de la LEC

En la contestación no se concreta ningún hecho sobre el que se apoya la negación de que la adquisición esté protegida por la legislación de consumo y, por tanto, no resulte de aplicación la Ley 57/68 al no tratarse de una adquisición con finalidad permanente o residencial, limitándose a citar distintas sentencias que recogen la doctrina de que no resulta de aplicación cuando la finalidad es meramente inversora y no para la ocupación por el adquirente”.

Conclusiones

La sentencia de instancia consideró probado que la adquisición fue con finalidad inversora deduciéndolo del hecho de no aportar la parte actora la declaración de renta y patrimonio, sin tener en cuenta que el demandante, tras ser requerido, contestó que era ciudadano británico y nunca había presentado declaración de renta y patrimonio en España y que no fue requerido para que aportara la declaración equivalente en Reino Unido, por lo que no puede deducirse de ello una negativa a presentarlos.

Además, la carga probatoria de esa circunstancia que es impeditiva de la acción ejercitada corresponde a la demandada que, al menos, debe exponer unos hechos en que se fundamente su oposición para poder articular los medios oportunos de prueba, y en modo alguno se comparte el criterio de que el demandante tenga que probar su finalidad de ocupar la vivienda con finalidad residencial pues ello se deduce de la compra salvo prueba en contrario.

Por lo tanto podemos extraer la siguiente consecuencia de esta sentencia:

Si las entidades bancarias consideran que el comprador es un inversor y que no se le debe aplicar la Ley 57/68 deben de probarlo y ya no cabe que utilicen el recurso de dejar que sea el comprador que demuestre que no es inversor.

En la práctica esto allana mucho el camino para que todos los compradores recuperen sus inversiones en menos tiempo y con más seguridad.

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