Cantidades anticipadas en compras de vivienda sobre plano: Condición de inversores de los compradores, acreditación del ingreso de las cantidades entregadas a cuenta, carácter de tercero ajeno al contrato y falta de capacidad de control de los pagos, retraso desleal en la interposición de la demanda y cómputo de los intereses legales. Hoy, de la mano del abogado experto en Derecho de Seguro, José Ramón Gutierrez Gimenez.
Introducción
Las entidades bancarias rara vez llegan a acuerdos con los compradores de viviendas sobre plano que han tenido problemas durante el proceso de construcción y que se ven obligados a reclamar judicialmente la devolución de las cantidades anticipadas que entregaron a la promotora.
En este artículo nos vamos a centrar en la exposición de los principales motivos de oposición de los bancos cuando contestan las demandas judiciales de los compradores y en artículos posteriores explicaremos la defensa de cada motivo de oposición.
Condición de inversores de los compradores
Los bancos siempre alegan en las contestaciones a las demandas que los compradores no son consumidores y usuarios sino inversores. Esto se debe a que no adquirieron la vivienda para destinarla a su domicilio permanente o temporal, sino como inversión. Todo ello para evitar la aplicación de la Ley 57/1968, intentado a su vez, invertir la carga de la prueba alegando que son los compradores los que tienen que probar que no son inversores.
Si el comprador tiene a su nombre varias viviendas suelen aportar al procedimiento judicial las notas simples de dichas viviendas. Esto lo hacen con el fin de intentar demostrar que las viviendas son como inversión y no como domicilio permanente o temporal.
Hay que resaltar que a todos los contratos de compraventa de vivienda sobre plano firmados con posterioridad al 1 de enero de 2016 ya no se le aplica la Ley 57/68 sino la Ley 20/2015. Esta Ley no diferencia entre consumidor y usuario e inversor.
Si los compradores obtienen una sentencia favorable que obligue a los bancos al reembolso al comprador de las cantidades anticipadas, la ley establece que tiene que pagar además los intereses legales en concepto de indemnización.
José Ramón Gutierrez Gimenez, abogado experto en Derecho de Seguro.
Acreditación del ingreso de las cantidades entregadas a cuenta
Cuando el vendedor de una vivienda sobre plano no ha entregado al comprador un aval o una póliza de garantía que cubra las cantidades anticipadas para el supuesto que no se cumplan las condiciones pactadas en el contrato de compraventa, la entidad bancaria que ha recibido dichas cantidades es responsable de las mismas. Es así por no asegurar que dichas cantidades anticipadas estaban avaladas convenientemente.
Una de las causas de oposición más comunes de los bancos es la no acreditación del ingreso de dichas cantidades en una cuenta de su entidad. Esto se debe a que, en muchas ocasiones, el pago no se hace por transferencia bancaria sino por un cheque. Además, hay que demostrar que dicho cheque se ingresó en una cuenta de la propia entidad bancaria.
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Carácter de tercero ajeno al contrato y falta de capacidad de control de los pagos
En el supuesto que el comprador demuestre que las cantidades anticipadas se ingresaron en una cuenta de la entidad bancaria, los bancos para poder evitar su responsabilidad suelen alegar que son un tercero ajeno al contrato de compraventa.
En todo caso, que eran desconocedores de la actividad de la vendedor y que ellos ni conocían ni podía conocer que se estaban haciendo anticipos a dicha cuenta por parte de los compradores. Por tanto, no podían controlar los pagos de los compradores ya que en muchas ocasiones en los pagos no se especifica toda la información.
Esta parte manifiesta que una entidad bancaria que abre una cuenta bancaria a una promotora de viviendas, que recibe multitud de abonos de compradores en sus cuentas bancarias y, que además, han emitido multitud de avales individuales desde luego no son desconocedores de la actividad de la vendedora. Tampoco, por tanto, un tercero ajeno al contrato de compraventa.
Retraso desleal en la interposición de la demanda
En muchas ocasiones los compradores comienzan el proceso judicial muchos años después de cuando el vendedor de la vivienda sobre plano incumplió las condiciones pactadas en el contrato de compraventa pero antes que la acción judicial prescriba.
Esto lo aprovechan los bancos para oponerse a la demanda alegando un retraso desleal en la interposición de la misma, ya que se puedo hacer con anterioridad y no se ha hecho, con el propósito de que los intereses se vayan acumulando.
Computo de los intereses legales
Si los compradores obtienen una sentencia favorable que obligue a los bancos al reembolso al comprador de las cantidades anticipadas, la ley establece que tiene que pagar además los intereses legales en concepto de indemnización.
Los bancos, por su parte, antes de ser condenados ya prevén en su contestación a la demanda que los intereses se computen desde la fecha que el comprador les reclame legalmente las cantidades. No desde la fecha de entrega de las cantidades al vendedor, como alegan los abogados de los compradores.
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