Hoy nos explica el abogado experto en Derecho de Seguro, José Ramón Gutiérrez Giménez, todo lo relacionado con la Ley aplicable a la compraventa de vivienda sobre plano, exponiendo los criterios que la jurisprudencia estaba ya aplicando y que la nueva regulación incorpora. De igual forma, este artículo trata otros aspectos de gran interés en problemáticas que surgen de la compraventa de vivienda sobre plano.
Introducción:
El día 1 de enero de 2016 quedó derogada la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ya que entró en vigor la actual Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
La Ley 20/2015, de 14 de julio, recoge la Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su Disposición final tercera, concretamente Disposición Adicional Primera, que regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
Esta nueva regulación entró en vigor en el año 2016, solo y exclusivamente para los contratos firmados con posterioridad a dicho año 2016.
La nueva regulación incorpora muchos de los criterios que la jurisprudencia estaba ya aplicando y resaltamos varios puntos importantes en esta reforma.
- El plazo de caducidad de dos años para el aval bancario
Si el comprador no ha requerido en el plazo de 2 años al vendedor para la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del mismo a contar desde dicho incumplimiento, el aval caducara y el comprador perderá la posibilidad de recuperar las cantidades entregadas a cuenta.
- El plazo de prescripción para el ejercicio de las acciones judiciales del comprador contra el vendedor para la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del mismo se reduce de 15 a 5 años.
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- Las dos obligaciones principales del promotor son:
- 1.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes (sin diferenciar entre inversores y consumidores y usuarios) a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de vivienda.
- 2.- Entregar al adquirente en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, aun cuando todavía no haya solicitado u obtenido la licencia de construcción, una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario que cubra las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.
Las entidades bancarias desde el mismo instante que recibe las cantidades a cuenta entregadas por adquirentes de viviendas son responsables de dichos fondos de dos formas:
- En primer lugar son responsables del destino de dichos fondos, es decir, que el promotor solo podrá disponer de los mismos para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.
- Son responsables de verificar que el promotor entrega al adquirente una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario que cubra las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.
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