Ley aplicable a la compraventa de vivienda sobre plano y sus diferencias.

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Hoy nos explica el abogado experto en Derecho de Seguro, José Ramón Gutiérrez Giménez, todo lo relacionado con la Ley aplicable a la compraventa de vivienda sobre plano, exponiendo los criterios que la jurisprudencia estaba ya aplicando y que la nueva regulación incorpora. De igual forma, este artículo trata otros aspectos de gran interés en problemáticas que surgen de la compraventa de vivienda sobre plano.

Introducción:

El día 1 de enero de 2016 quedó derogada la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ya que entró en vigor la actual Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. 

La Ley 20/2015, de 14 de julio, recoge la Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su Disposición final tercera, concretamente Disposición Adicional Primera, que regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

Esta nueva regulación entró en vigor en el año 2016, solo y exclusivamente para los contratos firmados con posterioridad a dicho año 2016.

La nueva regulación incorpora muchos de los criterios que la jurisprudencia estaba ya aplicando y resaltamos varios puntos importantes en esta reforma.

  • El  plazo de caducidad de dos años para el aval bancario

Si el comprador no ha requerido en el plazo de 2 años al vendedor para la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del mismo a contar desde dicho incumplimiento, el aval caducara y el comprador perderá la posibilidad de recuperar las cantidades entregadas a cuenta.

  • El plazo de prescripción para el ejercicio de las acciones judiciales del comprador contra el vendedor para  la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del mismo se reduce de 15 a 5 años.
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  • Las dos obligaciones principales del promotor son:
    • 1.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes (sin diferenciar entre inversores y consumidores y usuarios) a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de vivienda.
    • 2.- Entregar al adquirente en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, aun cuando todavía no haya solicitado u obtenido la licencia de construcción, una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario que cubra las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.

Las entidades bancarias desde el mismo instante que recibe las cantidades a cuenta entregadas por adquirentes de viviendas  son responsables de dichos fondos de dos formas:

  1. En primer lugar son responsables del destino de dichos fondos, es decir, que el promotor solo podrá disponer de los mismos para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.
  2. Son responsables de verificar que el promotor entrega al adquirente una póliza individualizada del contrato de seguro o el aval bancario que cubra las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva de los anticipos.

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