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¿Has comprado una vivienda sobre plano pero ya no puedes asumir su coste? La crisis del coronavirus ha provocado que muchas más personas estén en la misma situación que tú. Por esta razón, el abogado especialista en Derecho de la Contratación, José Ramón Gutiérrez Giménez, con amplia experiencia acreditada con resoluciones judiciales en procedimientos de este tipo, te facilita en nuestro blog un poco de orientación. Aprovecha la solución que te ofrece la ley en casos de cantidades anticipadas para vivenda y compras sobre plano.

Introducción

¿Cómo pueden los compradores de vivendas sobre plano recuperar las cantidades invertidas si no pueden afrontar la totalidad de los pagos debido a la influencia de la crisis del coronavirus?

La crisis provocada por el coronavirus va a cambiar radicalmente la situación financiera. Muchos de los compradores que compraron sobre plano una vivienda en los últimos meses ya no van a poder afrontar el pago del resto del precio. 

¿Qué pasa si no pago el resto de la vivienda comprada sobre plano?

En caso de impago, el promotor tiene varias opciones, como resolver (cancelar) el contrato de compraventa por incumplimiento del comprador.

Estas son las opciones del promotor en caso de impago del comprador:

  • a) El promotor se queda con las cantidades que se haya pactado en cada contrato y puede volver a sacar la vivienda al mercado
  • b) El promotor no saca la vivienda al mercado y obliga al comprador al pago del resto del precio. 

Muchos compradores se estarán preguntando en este momento cómo evitar esto: ¿Es posible alegar que su situación financiera ha cambiado radicalmente debido a un caso de fuerza mayor como es la crisis provocada por el coronavirus?

¿Puedo cancelar el contrato de compra de vivienda sobre plano?

La respuesta va a depender de si se incluyó en el contrato de compraventa alguna cláusula que permitiera a las partes desligarse del contrato en el supuesto que la situación financiera hubiera cambiado por causa de fuerza mayor. 

En una gran mayoría de los casos no se habrá previsto dicha cláusula en protección de los intereses de los compradores. Además, es bastante probable que sí se haya previsto para la protección de los intereses de los promotores ya que son estos los que se encargan de la redacción de los términos de los contratos de compraventa. 

¿Puedo reclamar la inversión de la vivienda sobre plano?

Solo en el supuesto de retraso en la entrega de la vivienda sobre plano por parte del promotor, los compradores tienen una oportunidad para recuperar dichas cantidades. 

¿Qué opciones hay de recuperar las cantidades invertidas en una vivienda sobre plano?

Cambios normativos:

La Ley 57/1968 de 27 de julio, que regulaba la protección de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, fue derogada por la Ley 20/2015 de 14 de julio. Esta Ley, recogiendo muchos de los criterios jurisprudenciales, reformó la Ley 38/99 de 5 de noviembre de ordenación de la edificación, convirtiéndose ambas Leyes en la nueva regulación legal acerca de la compraventa de viviendas sobre plano. 

Consecuencias en un procedimiento judicial para recuperar la inversión en una vivienda sobre plano:

Esta nueva regulación entró en vigor en el año 2016, solo y exclusivamente para los contratos firmados con posterioridad a dicho año 2016. Por eso, a día de hoy no hay una jurisprudencia consolidada que nos permita afirmar con seguridad cómo se van a resolver estos supuestos pero es evidente que el retraso del vendedor en la entrega de la vivienda es la mejor de las opciones que tiene el comprador para recuperar las cantidades invertidas para la compra de una vivienda sobre plano. 

Oportunidad de reclamar la devolución del dinero por retraso de entrega de la vivienda sobre plano

Va a ser bastante frecuente que dichas promociones incurran en retraso debido a la crisis provocada por el coronavirus por diversos factores: 

  • En primer lugar porque la actividad de la construcción ha estado paralizada por imperativo legal durante 10 días. 
  • En segundo lugar porque muchos de los trabajadores que trabajan en el sector de la construcción no han podido acudir a su puesto de trabajo por encontrarse de baja por enfermedad derivada del COVID 19 y el promotor no ha podido encontrar otros trabajadores que los sustituyan. 
  • En tercer lugar porque muchas de las empresas que suministran de materiales al sector de construcción no han podido continuar con normalidad su actividad encontrándose los promotores con un desabastecimiento de dichos materiales que les va a imposibilitar la entrega de las viviendas en tiempo y forma. 

Dirigirse contra el asegurador va a ser el mejor camino a seguir por lo compradores que quieran recuperar su dinero. 

José Ramón Gutiérrez Giménez, abogado especialista en Derecho de la contratación.

Habrá que analizar cada contrato para poder verificar las cláusulas pactadas y los supuestos de fuerza mayor que se haya incluido o no en la redacción de dichos contratos. 

Con la nueva regulación legal, todos los compradores van a disponer de un aval bancario que aseguren dichas cantidades entregadas a cuenta y, dirigirse contra el asegurador, va a ser el mejor camino a seguir por los compradores que quieran recuperar su dinero. 

¿Tengo que aceptar la solicitud de prórroga de promotor para la entrega de la vivienda?

No. La nueva ley prevé que en caso de incumplimiento por parte del promotor de entregar la vivienda en la fecha determinada, aquél puede solicitar al comprador una prórroga y aplazar la entrega de la vivienda. El comprador tiene la facultad de aceptar o no dicha prórroga. 

¿Qué pasa si no acepto la prórroga para la entrega de la vivienda sobre plano?

En el supuesto de que el comprador no acepte la prórroga, si quiere recuperar las cantidades entregadas a cuenta tiene que requerir de manera fehaciente al promotor para la devolución de dichas cantidades, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses.

Si en el plazo de treinta días el promotor no ha procedido a su devolución, el comprador podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación. 

El asegurador, al recibir el requerimiento del comprador, deberá contactar inmediatamente con su cliente (tomador), para averiguar si ha recibido previamente, o no, el requerimiento del asegurado. 

En cuanto al importe de la indemnización del asegurador, solo serán indemnizables las cantidades que se acredite que fueron efectivamente abonadas por el asegurado al vendedor. 

¿Y si el retraso en la entrega de la vivienda comprada sobre plano es por fuerza mayor?

La nueva legislación no prevé nada acerca de la fuerza mayor en caso de retraso en la entrega de la vivienda y no hay aun jurisprudencia acerca de estos supuestos. Por eso, consideramos que lo más razonable sería añadir a la fecha de entrega de la vivienda los días en los que el sector de la construcción ha estado parado por imperativo legal, es decir, diez días. 

Pasos para reclamar la devolución de una compra de vivienda sobre plano

Desde aquí recomendamos dar los siguientes pasos:

  • Requerir al promotor por burofax para la entrega de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal al día siguiente de la fecha de entrega prevista en el contrato
  • Darle una prórroga de diez días debido a la crisis del coronavirus.
  • Si en el plazo de 30 días desde la finalización de la prorroga no ha devuelto dichas cantidades, dirigirse al asegurador para la devolución.
  • Si en 30 días el asegurador tampoco las devuelve, iniciar contra este último una acción legal de reclamación de las cantidades. 

Desde nuestro punto de vista, en el procedimiento judicial iniciado por el comprador contra el asegurador no cabe discusión sobre si el retraso ha sido o no debido a un supuesto de fuerza mayor, a menos que el término del aval o de la póliza de afianzamiento incluya alguna cláusula de exoneración en caso de fuerza mayor.

¿Me afecta a mí como comprador el retraso por fuerza mayor?

En principio no, esta discusión es sólo entre el asegurador y la promotora. Debe de tener lugar en el procedimiento judicial iniciado por el asegurador contra la promotora cuando el primero haya abonado al comprador las cantidades entregadas a cuenta y quiera repetir contra el promotor. Es aquí donde cabe la alegación y la prueba de que el incumplimiento del plazo de entrega se ha debido a un supuesto de fuerza mayor. 

¿Qué plazo tengo para reclamar la devolución del dinero anticipado de la vivienda?

El plazo de prescripción de la acción de reclamación del asegurado al asegurador son dos años desde la fecha que estaba prevista en el contrato de compraventa para la entrega de la vivienda. 

Es muy importante recalcar que es imprescindible reclamar al promotor antes de la obtención de la licencia de primera ocupación, de lo contrario no será posible recuperar dichas cantidades. 

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