Vicios ocultos: ¿puede reclamar la comunidad de vecinos al constructor?

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¿Puede reclamar por vicios ocultos la comunidad de vecinos al constructor?, ¿qué vicios ocultos puede reclamar la comunidad de vecinos?, ¿puede reclamar la comunidad de vecinos vicios ocultos en elementos privativos de un local comercial? Ignacio Caicoya Piñera experto en Derecho de la propiedad horizontal, responde a estas y otras cuestiones sobre cómo reclamar vicios ocultos.

Introducción

Sí, la Comunidad de Propietarios puede reclamar tanto los defectos que se producen en los elementos comunes como en los elementos privativos.

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?

Los podemos definir como los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega, es decir, que no son aparentes o están a simple vista. Además, los vicios ocultos son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien.

¿Cuáles son los principales vicios ocultos que puede reclamar la comunidad de vecinos al constructor?

Los principales vicios ocultos que puede reclamar la comunidad son los defectos constructivos que presente el edificio. Lo más habituales suelen ser los ocasionados por problemas de entrada de agua, condensaciones por defectuosa impermeabilización, grietas ocasionadas por un proyecto defectuoso, etc.

Para que la Comunidad de Propietarios reclame al constructor debe adoptar previamente un acuerdo comunitario por el que se ponga de manifiesto la voluntad de la Comunidad de iniciar la reclamación.Además, debe encargar el asesoramiento de un letrado con experiencia en este tipo de asuntos, así como tener en cuenta que debe contratarse un perito que arroje luz sobre la causa de los defectos constructivos existentes en el edificio. 

Ignacio Caicoya Piñera, experto en derecho de la propiedad horizontal
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Comunidad de vecinos: ¿cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos al constructor?

Aquí debemos distinguir dos planteamientos diferentes, pero compatibles entre sí:

A. Reclamación en base a la LOE

Establece unos plazos de garantía, es decir, el período en el que debe ponerse de manifiesto del vicio oculto (1, 3 y 10 años en función del defecto) y un plazo de prescripción de 2 años para reclamar desde la aparición del vicio oculto.

B.- Reclamación en base a la acción contractual entre comprador y vendedor.

Es una acción que se dirige, exclusivamente, frente al vendedor de la vivienda y se basa en la obligación de entregar el objeto en condiciones idóneas para su uso.

Aquí estamos hablando de un plazo de prescripción de 5 años desde la escritura pública de compraventa.

¿En qué consiste el plazo de garantía para reclamar vicios ocultos?

El plazo de garantía significa que para que pueda ser viable una reclamación de conformidad a la LOE el defecto que pretendemos reclamar debe producirse dentro de su plazo de garantía correspondiente.

Así podemos encontrarnos con los siguientes plazos:

1. Defectos de terminación y acabado.

Aquí se engloban los defectos inherentes al correcto acabado de los trabajos y a los remates.

2. Defectos que guardan relación con la habitabilidad.

En este defecto se encuadran los que afecten a la salubridad y estanqueidad del interior del edificio, la protección contra el ruido, el aislamiento térmico los defectos que afecten a la funcionalidad y satisfactorio uso del bien. 

3. Defectos que afecten a los elementos estructurales.

Es decir, los que “afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.

¿Cuándo empieza a contar el plazo de garantía para reclamar vicios ocultos al constructor?

Este plazo de garantía se computa desde el Acta de recepción de obra que se firma entre promotor y constructor, que es posterior al Certificado Final de Obra, es decir, hay una fecha única para toda la obra y no va en función de las fechas de firma de las escrituras públicas entre el promotor y los compradores finales.

¿Cómo puede reclamar vicios ocultos la comunidad de vecinos al constructor?

Para que la Comunidad de Propietarios reclame al constructor debe adoptar previamente un acuerdo comunitario por el que se ponga de manifiesto la voluntad de la Comunidad de iniciar la reclamación.

Además, debe encargar el asesoramiento de un letrado con experiencia en este tipo de asuntos, así como tener en cuenta que debe contratarse un perito que arroje luz sobre la causa de los defectos constructivos existentes en el edificio. 

Siempre es mejor que antes de iniciar reclamación judicial se contrate a profesionales que nos evalúen la viabilidad de la reclamación.

¿Puede reclamar el presidente de la comunidad vicios ocultos en elementos comunes?

De forma individual y en beneficio de la Comunidad podría hacerlo, pero no es la forma más recomendable de actuar. Lo más aconsejable es que la Comunidad adopte un acuerdo a tal fin.

¿Puede reclamar la comunidad de vecinos vicios ocultos en elementos privativos de un local comercial?

Sí, siempre y cuando exista un acuerdo comunitario a tal fin y el propietario del local no se muestre en contra.

Vicios ocultos: ¿puede reclamar la comunidad de vecinos al constructor los daños y perjuicios?

Sí, pero deberá acreditarlos y justificar la relación causa efecto entre el defecto constructivo y el daño causado (p. ej. inundaciones en viviendas que suponga el alquiler de trasteros para guardar muebles, los gastos de hospedaje en hotel por ser inhabitable la vivienda, etc.).

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