vecinos, daños, comunidad, zonas comunes

Los vecinos molestos siempre han sido un quebradero de cabeza para las comunidades de propietarios ante la falta de cumplimiento y respeto de las normas de convivencia por parte de algunos. El ruido excesivo ya sea por fiestas, gritos o música a todo volumen incluso a altas horas de la madrugada, vandalismo en zonas comunes, o arrojar basuras a los patios interiores, son algunos de los inconvenientes que sufren y soportan cada día distintos propietarios de sus vecinos, agravándose incluso con el confinamiento a causa del Covid-19. Noelia Padrino Acero, abogada especializada en Derechos Reales, ofrece hoy algunas recomendaciones en nuestro blog.

Muchos propietarios afectados cansados de tolerar dichas actuaciones y falta de civismo se ven obligados continuamente a denunciar los hechos ante la policía sin obtener solución alguna, lo que resulta cuanto menos frustrante, sobretodo porque la policía se limita simplemente a comunicar al infractor las quejas de su vecino sin más consecuencias y a constatar la existencia o no de ruidos excesivos, recogiéndolo en un acta .

Soluciones ante vecinos molestos

Ante esta situación ¿Qué actuaciones puedo llevar a cabo ante los vecinos molestos? En este artículo trataremos de dar respuesta a todas esas dudas

Solución amistosa para vecinos molestos

Primeramente debemos intentar de forma amistosa que un vecino deje de molestar, mediante una carta o comunicándoselo verbalmente.

¿Qué hago si el vecino no me hace caso?

Si la vía amistosa no funciona, el propietario o inquilino afectado debe dirigirse al presidente de la comunidad para que requiera fehacientemente al infractor la cesación inmediata de la actividad molesta en un plazo prudencial bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes, en cumplimiento del artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. Ante ello la jurisprudencia se ha pronunciado al respecto señalando que no solo el presidente podrá requerirle al infractor que cese de causar molestias, sino también el administrador de la finca pero poniendo de manifiesto que lo hace siguiendo las estrictas instrucciones del presidente, el cual finalmente debe ratificarse en ello.

Y si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción judicial de cesación.

¿Puedo demandar a unos vecinos molestos?

Ahora bien en el caso de que el Presidente de la Comunidad se niegue a actuar por considerar que este es un problema particular entre dos vecinos que no atañe a la comunidad ¿Puede un propietario accionar directamente contra el infractor?

La respuesta es SÍ, ya que ante la falta de iniciativa del Presidente o de la Junta de propietarios, el propietario afectado o su familia que sufre las molestias de un vecino o inquilino no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial, por ello una vez llevado a cabo los requerimientos necesarios podrá ejercer esta acción en interés propio (no en el de la Comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido ésta.

En definitiva, cuando un propietario se encuentra en esta situación lo primero que deberá hacer es ponerlo en conocimiento del Presidente y solo si este no lleva a cabo el requerimiento que exige la normativa de propiedad horizontal, será cuando pueda actuar por su cuenta y de forma directa, aunque lo deberá hacer en su propio interés, debiendo acreditar en la demanda judicial que ha cumplido con este requisito previo y, por supuesto, habiendo notificado fehacientemente al infractor.

¿Qué pasos debo seguir para demandar a unos vecinos molestos?

Es conveniente que conste en el acta de la junta la inacción del Presidente ante tal situación. En cualquier caso, el propietario afectado debe reunir pruebas que demuestren las molestias, en el caso de ruidos, por ejemplo es recomendable la realización de un informe pericial a una empresa especializada para que tenga valor jurídico, o denuncias a la policía si se llegase a superar los decibelios permitidos por la normativa municipal, así como también informes periciales al respecto de si la persona afectada ha tenido por culpa de los ruidos que someterse a tratamiento médico o baja laboral.

Ni que decir tiene que fuera del ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal el propietario afectado por las molestias del vecino podrá dirigirse directamente y a título personal contra él.

La demanda de la comunidad de propietarios contra los vecinos molestos

Si finalmente se aprobase en Junta de propietarios el inicio de acción judicial contra el infractor, la Comunidad de Propietarios interpondrá contra él una demanda judicial de cesación de la actividad molesta y la sentencia que resulte podría además de la cesación de dicha actividad condenar al infractor demandado al pago de una indemnización, así como a privarle del uso de la vivienda o local durante un periodo de tres años.

En caso de un alquiler, el responsable directo de los desperfectos causados es el inquilino, que tendrá que reparar el daño. Si este no lo hace, el propietario tendrá que reparar dichos desperfectos.

Noelia Padrino Acero, abogada especializada en Derechos Reales

¿Qué ocurre si quién causa la actividad molesta es mi inquilino, soy responsable?

La respuesta es rotundamente SI. El Tribunal Supremo mantiene que no se puede perturbar la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad, por ello de conformidad con la normativa de propiedad horizontal, los propietarios tienen responsabilidad por los actos molestos que causan sus inquilinos al resto de los vecinos. Ahora bien, existen matizaciones al respecto, ya que para que esa responsabilidad sea efectiva es necesario que dicho propietario tenga conocimiento de las quejas de los vecinos, llegando incluso la jurisprudencia a absolver de toda responsabilidad al propietario que no fue informado de las mencionadas quejas.

A pesar de todo lo expuesto, no podemos confundir que el hecho de tener conocimiento de las quejas implique ser responsable, pues si el propietario hizo todo lo posible para evitar las molestias, en ese caso quedará exonerado de toda responsabilidad, es decir siempre que haya puesto la debida diligencia.

¿Cómo tiene que actuar la comunidad de vecinos frente a unos vecinos molestos?

Dicho esto, ¿Qué debe hacer la comunidad de propietarios ante un problema de estas características? En primer lugar y al igual que en el caso en que el infractor sea un propietario, la comunidad debe reunir las pruebas que verifican que las molestias existen, En segundo lugar requerir al inquilino que cese en su actividad molesta y al propietario transmitirle las quejas de los vecinos, para que tome las medidas oportunas de cara a resolver el problema. Entre esas medidas que el propietario puede tomar contra el inquilino se encuentra la resolución del contrato de arrendamiento.

Qué duda cabe que si continúan las molestias, ya sea por la pasividad y falta de preocupación del propietario al no poner la diligencia debida o por desoír el inquilino las quejas de los vecinos,  la comunidad podrá interponer demanda judicial contra los dos, arrendatario y propietario reclamando no solo la cesación de la actividad molesta, sino también la resolución del contrato de arrendamiento, si el propietario se niega a resolverlo, circunstancia esta que implica el desahucio para el inquilino, y una indemnización que deberá abonar el propietario por los daños causados.

Reclamar al vecino que causa daños en zonas comunes

Y si el inquilino causa desperfectos en las zonas comunes del edificio como es el caso de pintadas, destrozos del mobiliario, jardín, etc. ¿Quién tiene que reparar esos daños, quién asume esos gastos?

Sin ninguna duda, el responsable directo de esos desperfectos es el inquilino que tendrá que reparar el daño causado. Ahora bien, si este no lo hace, es cuando entra en juego la responsabilidad del propietario ante la comunidad, el cual tendrá que reparar dichos desperfectos. Así lo deja claro nuestra jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias como la STS 832/239, de 18 de Diciembre de 2009.

¿Quieres contactar con Noelia Padrino Acero? Haz click aquí

Autor/a de la publicación

Artículos recomendados

Deja una respuesta