¿En qué consiste el deslinde y amojonamiento de un terreno?, ¿ cómo se deslinda un terreno?, ¿qué puedo hacer si uno de los dueños no está de acuerdo don el deslinde que propongo?, ¿cómo puedo probar las lindes? El experto en Derecho de la propiedad horizontal Francisco Torrijos Garrido, responde a todas las dudas sobre esta cuestión.
¿Qué es deslindar y amojonar un terreno?
Es muy habitual en terrenos rústicos que por el propio paso de los años, por particiones en las herencias o por la actitud hostil de algún colindante, las lindes o límites de una finca resulten difusos.
Según el Art. 384. Código Civil, párrafo 1, todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad.
Deslindar un terreno rústico, ¿en qué consiste?
Como digo, la finalidad del deslinde, o lo que es lo mismo, deslindar es la de determinar los límites de la propiedad para que el propietario tenga consciencia sobre cuál es el ámbito en el que puede ejercer sus facultades.
¿Qué es amojonar un terreno rústico?
Amojonar un terreno consiste en situar unos mojones, señales o marcas que señalen claramente las líneas que van a servir para deslindar la finca y que van a marcar el terreno que queda dentro de la propiedad.
¿Cómo se deslinda un terreno?
La acción de deslinde y amojonamiento puede realizarse:
1. Por acuerdo entre las partes
Aunque la ley no lo prevea expresamente, nada impide que las partes puedan llegar a un acuerdo sobre los límites de las fincas y de hecho va a ser la forma más sencilla de hacerlo.
2. Mediante expediente de jurisdicción voluntaria
El deslinde lo realizará un juez y, en caso de discrepancia, sobreseerá el asunto teniendo que resolverse por medio de un procedimiento contencioso.
3. Por medio de un procedimiento contencioso en el que habremos de ejercitar una acción de deslinde y amojonamiento
La prueba en el deslinde y amojonamiento es difícil de probar en muchos casos, pero hay unos casos concretos en los que resulta sencillo y es cuando se trata de parcelas que han sido incluidas dentro de procedimientos de concentración parcelaria, dado que en este caso las tierras antiguas que se incluyen en el proceso de concentración son sustituidas por las parcelas de reemplazo que estarán perfectamente delimitadas por coordenadas topográficas que dan una precisión centimétrica.
Francisco Torrijos Garrido, experto en Derecho de la propiedad horizontal
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¿Cómo solicitar un deslinde?.
El procedimiento para hacerlo de manera voluntaria consiste simplemente en llegar a un acuerdo amistoso con el lindero y documentarlo todo de forma correcta para evitar futuros problemas.
Solicitar un deslinde
Si lo que queremos llevar a cabo es una acción de jurisdicción voluntaria tendremos que plantear una demanda ante el Juzgado correspondiente (el del lugar donde radique la finca) pero solo tendremos un deslinde efectivo si la parte demandada esta conforme con el deslinde propuesto.
Reclamar un deslinde por la vía contenciosa
Finalmente tenemos el procedimiento contencioso o judicial. Para este procedimiento que es el que habrá que llevar a cabo siempre que no haya acuerdo con la otra parte en el deslinde, hemos de tener presente las siguientes premisas:
- Está legitimado activamente para ejercitar la acción de deslinde cualquier propietario que no tenga claramente identificados sus linderos o cualquier titular de derechos reales, a unque no sea el de propiedad, siempre que los ejerzan sobre la finca sin delimitar.
- En este caso es de suma importancia que no confundamos es deslinde con la acción reivindicatoria que es la que se produce cuando alguien invade una parte de nuestra propiedad, dado que en este caso no dudamos del límite de la finca sino que lo que sucede es que ese límite ha desaparecido por una ocupación ilegal.
- La legitimación pasiva corresponde al propietario de la finca colindante que se pretende deslindar o a los titulares de derechos reales sobre esa finca colindante.
¿Tengo que estar de acuerdo en el deslinde de los dueños de terrenos colindantes?
Sólo hemos de estar de acuerdo con el deslinde que se nos propone si el es deslinde que entendemos que coincide con la realidad, pero no tenemos ninguna obligación de estar de acuerdo con el desline que nos proponen, de forma que en caso de no estar de acuerdo con la propuesta que nos hagan de contrario habrá que ir a un procedimiento contencioso.
¿Qué puedo hacer si un vecino no está de acuerdo con el deslinde del terreno que le propongo?
Si un vecino colindante no está de acuerdo con el deslinde que le proponemos las dos opciones que tenemos son:
1. Variar la propuesta de deslinde
2. Interponer una demanda contenciosa con el deslinde propuesto y que la otra parte no acepta.
¿Qué necesito para mover los mojones o marcos del terreno?
La única forma legal de mover los mojones que delimitan una o varias fincas es el acuerdo entre los dos propietarios afectados por los mojones que pretendemos mover.
En cualquier otro caso sólo se podrán mover los mojones mediando una sentencia judicial y en ejecución de la misma.
¿Qué puedo hacer si el vecino mueve los mojones o marcos del terreno sin permiso?
Si un vecino mueve los mojones de un terreno sin nuestro permiso, lo primero que debemos hacer es interponer una denuncia, dado que se trata de una usurpación.
Una vez interpuesta la denuncia lo conveniente sería intentar de forma amistosa que el vecino retorne los mojones a su ubicación habitual y en caso de que no atienda nuestra solicitud tendremos que recurrir a la vía contenciosa.
¿Cuáles son los requisitos para el ejercicio de esa acción?
Los requisitos para ejercitar la acción de deslinde son los siguientes:
- Acreditar el derecho de titularidad de un derecho real sobre la finca a establecer los límites, bien sea de propiedad u otro derecho real.
- Demostrar colindancia con la finca del demandado.
- Probar que los lindes no están claros o son dudosos.
Puede ejercitarse en cualquier momento (es imprescriptible), aunque está sujeta a la usucapión (que se adquiera oír quien lo cupa pacíficamente por el paso del tiempo).
¿Cómo probar las lindes?
El Art. 385, Código Civil, establece unos criterios para proceder al deslinde:
- Se preferirán los títulos de cada propietario
- En su defecto, la posesión
- En defecto de lo anterior, se preferirá cualquier otro medio de prueba.
- Finalmente, si ninguno de los anteriores medios de prueba es posible, se procederá al reparto del terreno en partes iguales.( Art. 386, Código Civil)
- El Art. 387 ,Código Civil establece que: “Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.”
La prueba principal: la pericial
En una gran cantidad de casos vamos a llegar a la conclusión de que ni los títulos (por la inexactitud) ni la posesión (por la situación de conflicto) va a aclarar cual es el límite de cada parcela.
Por ello, lo recomendable en todos los casos en que esto pueda suceder, es que contratemos previamente a un perito o Ingeniero (en este caso agrícola) que nos haga un informe y nos señale con exactitud por donde debe trazarse el deslinde.
La acción de amojonamiento
La acción de amojonamiento tiene la misma estructura que la acción de deslinde y consiste en que una vez realizado el deslinde el titular de la finca procederá a explicitar de forma visible los límites ya ciertos de la finca, mediante hitos o mojones (de ahí su nombre). Se demarcará físicamente la finca definitivamente sobre esos límites en los que no hay incertidumbre.
El deslinde y amojonamiento en zonas de concentración parcelaria.
La prueba en el deslinde y amojonamiento es difícil de probar en muchos casos, pero hay unos casos concretos en los que resulta sencillo y es cuando se trata de parcelas que han sido incluidas dentro de procedimientos de concentración parcelaria, dado que en este caso las tierras antiguas que se incluyen en el proceso de concentración son sustituidas por las parcelas de reemplazo que estarán perfectamente delimitadas por coordenadas topográficas que dan una precisión centimétrica.
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