Reclamación a la comunidad de propietarios de garajes por filtraciones: ¿Quién se encarga de la reparación de las filtraciones en la comunidad de propietarios de garajes? ¿Y quién tiene que hacer la cata o pedirla? ¿Y luego le puedo reclamar a la comunidad el coste de esta cata, si es la responsable? ¿Qué hacer si tenemos filtraciones en la comunidad de propietarios de garajes? ¿Cómo y dónde denunciar filtraciones de agua en el garaje comunitario? ¿Y qué plazo se suele dar en este requerimiento certificado para la reparación? ¿Podemos pedir indemnización por daños y perjuicios por no poder utilizar nuestra plaza de garaje por filtraciones? Ejemplos de casos de reclamaciones a la comunidad de propietarios de garajes por filtraciones. Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Quién se encarga de la reparación de las filtraciones en la comunidad de propietarios de garajes?
En principio, el causante de esas filtraciones. Por eso, lo primero es determinar cuál es el origen, que a veces no está claro y es necesario hacer una cata. Pero una vez determinado de dónde viene el problema, el causante.
¿Y quién tiene que hacer la cata o pedirla?
Si intuimos que puede ser la comunidad de propietarios, lo puede hacer el seguro de la comunidad, pero en muchas ocasiones tenemos que hacerlo nosotros para poder estar seguro de que es la comunidad y luego reclamarle a la misma.
¿Y luego le puedo reclamar a la comunidad el coste de esta cata, si es la responsable?
Claro, evidentemente. Se consideraría un perjuicio derivado de esa filtración. Dentro de la reclamación, podría ir esa factura.
¿Qué hacer si tenemos filtraciones en la comunidad de propietarios de garajes?
Primero hay que determinar quién es el causante de esa filtración y comunicarlo para ver si hay un seguro que lo cubra o no.
Evidentemente, también es distinto si estamos hablando de que, por ejemplo, es una subcomunidad del garaje, independiente de la de las viviendas o es una misma comunidad, y de si esas filtraciones están afectando a zonas comunes o a mi plaza privativa.
¿Cómo y dónde denunciar filtraciones de agua en el garaje comunitario?
Siempre es conveniente hacerlo primero extrajudicialmente, mediante un burofax o algún tipo de comunicación certificada que acredite que hemos puesto en conocimiento de la comunidad o del causante que existe ese daño y dando un plazo para su reparación.
Y en caso de que no se realice, no quedaría otro remedio que poner una demanda judicial, en la cual podríamos pedir ambas cosas: tanto la reparación de la causa como la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
¿Y qué plazo se suele dar en este requerimiento certificado para la reparación?
Depende de la gravedad de las consecuencias. Es decir, si no hay mayor problema que unas humedades o un goteo, el plazo puede ser de diez días o de dos semanas, pero si está causando algún tipo de daño o me imposibilita para usar la plaza, el plazo debe ser más corto, de cinco días o una semana como máximo.
¿Podemos pedir indemnización por daños y perjuicios por no poder utilizar nuestra plaza de garaje por filtraciones?
Sí, sería un perjuicio reclamable. Lo que yo siempre recomiendo es que se pueda cuantificar objetivamente. Si he usado un parking, con los tickets de parking. Quizás sería más complicado reclamar por una falta de uso, si yo no acredito que realmente he necesitado aparcar en otro lugar y que eso ha tenido un coste para mí.
Entonces, si tengo que aparcar en la calle, ¿no se entiende que exista un daño y perjuicio?
No es que no se entienda, sino que es más difícil acreditarlo y cuantificarlo, sobre todo cuantificarlo. Ya entraríamos en la categoría de daños morales y los daños morales son totalmente a criterio del juez, no hay unas valoraciones objetivas. Por eso, yo siempre recomiendo objetivarlo.
Ejemplos de casos de reclamaciones a la comunidad de propietarios de garajes por filtraciones
Lo importante es determinarlo, porque sí he tenido algún caso donde había muchas dudas, ya que era una pared colindante con una propiedad y hubo que hacer una cata bastante importante para poder determinar si la causa era la comunidad de propietarios que estaba sobre el garaje u otra comunidad de propietarios totalmente diferente que era colindante con la perteneciente al garaje. Es un tema donde hay mucho contenido técnico, además de jurídico, porque es necesario determinar muy bien la causa y también, en su caso, la posible reparación.
¿Y qué pasó en ese caso tan complejo, que eran colindantes?
Al final se determinó que era el colindante el causante. Es un poco más complicado de reclamar, porque primero hay que identificar cuál es esa comunidad, ya que no es lo mismo que si es la misma comunidad a la que pertenece mi plaza de garaje, de la que tengo más datos y más acceso. Hubo que determinar quiénes eran las personas a las que se debería dirigir la reclamación. Y esto se hizo con mucho tiempo y con demandas dirigidas hacia la comunidad en general para luego, cuando ya se personaron en el procedimiento, poder identificar al responsable.
Normativa relacionada con el tema.
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Tengo filtraciones en plaza de garaje sobre la cual hay pistas de fútbol pertenecientes al ayuntamiento, llevo tiempo diciéndolo a los administradores, pero no lo arreglan, que debo hacer?
Si bien en principio habría que determinar por un perito si la causa de la filtración es por defectuoso mantenimiento de la cubierta (responsabilidad de la Comunidad) o de las pistas (responsabilidad de la Administración), en todo caso a quien corresponde actuar es a la Comunidad de Propietarios. De manera que si hacen caso omiso a los requerimientos debería demandar a la Comunidad tanto por la obligación de hacer (reparar la causa) como por los daños que pudiera sufrir su vehículo o sus pertenencias.