Recargo a morosos en comunidad de propietarios: ¿Qué son los recargos a vecinos morosos en una comunidad de propietarios? ¿Cuál es la cantidad máxima de recargo a los morosos de una comunidad de propietarios? ¿Cómo se fijan los recargos a morosos en Comunidades de Propietarios? En este post, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, explica detalladamente sobre las preguntas anteriores.
¿Qué son los recargos a vecinos morosos en una comunidad de propietarios?
Es habitual que cuando un comunero deja de pagar durante bastante tiempo sus cuotas comunitarias se considere injusto por el resto de propietarios que pueda ponerse al día abonando simplemente dichas cantidades adeudadas pero meses o años más tarde, sin ningún tipo de recargo.
Hay que tener en cuenta que esta falta de cobro provoca perjuicios a la Comunidad de Propietarios que puede verse imposibilitada de abonar los gastos necesarios para su mantenimiento tales como limpieza, ascensores, etc o bien obras imprescindibles cuyo pago se sufraga mediante derrama y no se pueden acometer las mismas si algún comunero no abona su parte.
Por tanto, la Comunidad de Propietarios puede establecer un porcentaje de recargo sobre la deuda que se aplicará a aquellos propietarios morosos e incrementará la cantidad debida.
Si bien esto ya se venía admitiendo en la práctica desde hace bastante tiempo, ahora ha sido dictada la Ley 10/2022 que lo permite expresamente.
¿Cuál es la cantidad máxima de recargo a los morosos de una comunidad de propietarios?
La Ley no establece un porcentaje máximo , simplemente aclara que este puede ser superior al interés legal del dinero.
No obstante , se considera que dicho interés no debe ser usurario, si bien habría que analizar en cada caso si lo es o no, ya que también la jurisprudencia suele ser partidaria de respetar los acuerdos que los comuneros se han dado a sí mismos, si dicho acuerdo no ha sido impugnado. Incluso en ocasiones el propio comunero moroso ha votado a favor del recargo, por lo que no cabe luego alegar su abusividad.
Analizando las sentencias dictadas en los últimos años puede considerarse que hasta un 10% de recargo no habría ningún problema , pero incluso porcentajes del 20% , 25% y hasta del 30% han sido admitidos.
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¿Cómo se fijan los recargos a morosos en Comunidades de Propietarios?
El recargo debe ser votado en Junta General y se adopta por mayoría simple de los comuneros.
La principal limitación legal es que en ningún caso puede tener carácter retroactivo, así que empezará a aplicarse a las deudas generadas con posterioridad a su aprobación.
¿Qué pasa con el recargo a morosos en Comunidades de Propietarios si la vivienda se vende?
Si bien en principio el recargo no se aplicaría al nuevo propietario, por nuestra parte consideramos que si se incluyen dichos recargos en el certificado de deuda que se expide por la Comunidad para aportar a la compraventa, y que por tanto, el nuevo propietario acepta, debería responder de la deuda completa (cuotas más recargo).
No obstante, es un tema discutible, y si se aplica estrictamente la Ley , cuando habla de la responsabilidad de la propiedad por las deudas del anterior propietario, es cierto que solo menciona las cuotas del año en curso y los tres anteriores.
Ello no quiere decir que dicho recargo no pueda reclamarse a quien era propietario en el momento de la deuda, es decir al vendedor, de manera personal. Es algo similar a lo que sucede con los gastos de un juicio de reclamación de cuotas iniciado contra el anterior propietario. En caso de venta de la vivienda, el nuevo propietario no responde de las costas judiciales de ese procedimiento en el que no fue parte.
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