¿Qué hacer cuando un vecino no paga la comunidad?

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¿Qué derechos tiene un vecino que no paga la comunidad?, ¿qué consecuencias tiene para un vecino el no pagar la comunidad? y ¿qué hacer cuando nos encontramos ante esta situación?. ¿Cómo denunciar a un vecino que no paga la comunidad?. Prescripción de las deudas con la comunidad de propietarios. Todo lo relevante sobre este tema lo comparte con nosotros el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Manuel Vivas Alba.

Introducción:

Los vecinos que componen una comunidad de propietarios (copropietarios) tienen la obligación legal de pagar las cuotas de la comunidad, que esta fije en Junta. Así lo prevé el artículo 9 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal en sus apartados e) y f) cuando dispone que son “obligaciones de cada propietario:

  • E) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
  • F) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad…

Sin embargo, es bastante habitual encontrarnos con situaciones de morosidad en las comunidades de propietarios que provocan muchas dudas y consultas en el despacho.

A través de este artículo voy a intentar responder a las que se plantean con mayor frecuencia.

¿Qué derechos tiene un vecino que no paga la comunidad?

El vecino moroso tiene una serie de limitaciones en su actuación con la comunidad. La principal limitación que tiene es que pierde su derecho al voto en las Juntas de propietarios, pudiendo asistir a las mismas con derecho de voz, pero sin voto.

No obstante, sí tendrá derecho a voto cuando consigne notarial o judicialmente las cantidades reclamada (es decir, cuando en vez de pagar a la comunidad ingrese ese dinero en el juzgado o en el notario, normalmente porque no está de acuerdo con las cantidades o con el destino que se les da a las cuotas comunitarias)

Por otra parte, tanto el vecino moroso como cualquier persona que ocupe la vivienda (como, por ejemplo, un inquilino), tendrán derecho a utilizar los elementos comunes (ascensor, piscina, etcétera) a pesar de no estar pagando las cuotas comunitarias. Sin perjuicio de que en relación a este asunto podríamos encontrar jurisprudencia que apoya la posibilidad de privar al moroso del uso de elementos comunes no esenciales, especialmente si esta posibilidad viene prevista previamente por los estatutos de la comunidad.

¿Qué consecuencias tiene para un vecino el no pagar la comunidad?

El vecino que no está al corriente de pago con la comunidad, además de lo indicado en el punto anterior, corre el riesgo de que la comunidad acuerde en Junta iniciar acciones judiciales contra él y denunciarlo en reclamación de las cantidades que debe. En ese caso, deberá abonar además los intereses generados por el impago y las costas judiciales (que comprenden los honorarios de abogado, procurador, peritos, etc. que haya utilizado la comunidad para hacer valer sus derechos).

Además de esto, no podrá vender su propiedad al no estar al corriente de pago, pues para la venta de su vivienda la Ley de Propiedad Horizontal exige aportar en Notaría un certificado expedido por el administrador con el visto bueno del Presidente/a en el que se certifique que la propiedad a vender está libre de deudas; con lo que tendrán que ponerse al día en los pagos con la comunidad antes de vender su vivienda, local, garaje… (su propiedad).

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la finca transmitida queda afecta al pago de las cuotas pendientes de pago correspondientes a la última anualidad y a la parte vencida de la anualidad corriente. Por ello, la Ley impone al Notario la obligación de exigir a la parte vendedora una certificación de la Comunidad de Propietarios que acredite que la finca que se vende se encuentra al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad o, en caso contrario, que exprese el importe de las cantidades adeudadas. Esto no obstante, la parte compradora puede liberar a la parte vendedora de la obligación de presentar la referida certificación manifestándolo así al Notario.

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¿Qué hacer cuando un vecino no paga la comunidad?

En este caso, lo más recomendable es intentar llegar a un acuerdo de pago con el vecino. Pero si esto no es posible, la comunidad puede acordar en Junta de propietarios denunciar al vecino moroso y reclamarle judicialmente las cuotas de comunidad debidas.

¿Cómo denunciar a un vecino que no paga la comunidad?

Como ya he señalado anteriormente, los pasos serían los siguientes:

  1. Convocar una Junta de propietarios y aprobar el punto “liquidación de deuda o reclamación a propietarios morosos”.
  2. Aprobación del acuerdo y transcripción al libro de actas.
  3. Notificación del acuerdo al vecino moroso.
  4. Reclamación judicial a través del procedimiento monitorio en caso de que no pague o no se llegue a acuerdo de pago alguno.

Prescripción de las deudas con la comunidad de propietarios.

Existe un plazo de prescripción que marca un límite a la comunidad para reclamar cuotas si no ha interrumpido dicho plazo a través de la comunicación al moroso de la existencia de la deuda. Me explico.

Si la comunidad de vecinos no ha reclamado previamente las cuotas impagadas a un propietario durante cierto tiempo y este ha acumulado una deuda considerable, existe un límite o “plazo de prescripción” para poder reclamar judicialmente el pago, concretamente 5 años 60 cuotas de comunidad impagadas). 

Ejemplo:

Un vecino no paga las cuotas de la comunidad de propietarios desde al año 2015 a razón de 50€/mes. En enero de 2021 la comunidad celebra una junta y decide reclamarle las cuotas impagadas contratando a un abogado para ello. Pues bien, como han transcurrido más de 5 años desde el primer impago, la comunidad sólo podrá reclamarle judicialmente las cuotas de 5 años atrás, es decir, desde enero de 2016 a diciembre de 2020, no pudiendo reclamarle las cuotas del año 2015 (600€) por haber trascurrido el plazo de prescripción que marca la ley para reclamar, habiendo perdido la comunidad unos ingresos de 600€ debido a no haber reclamado antes.

Por este motivo, y para evitar la prescripción de las deudas, es muy recomendable incluir en el orden del día de la Junta Ordinaria de cada año el punto de “liquidación de deuda con propietarios morosos” y enviarle posteriormente un burofax o una carta certificada para interrumpir los plazos de prescripción y evitar que se pueda escapar sin pagar por el transcurso del tiempo, antes de denunciar en el Juzgado la situación de impago.

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