¿Qué derechos tiene un vecino que no paga la comunidad?, ¿qué consecuencias tiene para un vecino el no pagar la comunidad? y ¿qué hacer cuando nos encontramos ante esta situación?. ¿Cómo denunciar a un vecino que no paga la comunidad?. Prescripción de las deudas con la comunidad de propietarios. Todo lo relevante sobre este tema lo comparte con nosotros el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Manuel Vivas Alba.
Introducción:
Los vecinos que componen una comunidad de propietarios (copropietarios) tienen la obligación legal de pagar las cuotas de la comunidad, que esta fije en Junta. Así lo prevé el artículo 9 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal en sus apartados e) y f) cuando dispone que son “obligaciones de cada propietario:
- E) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
- F) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad…
Sin embargo, es bastante habitual encontrarnos con situaciones de morosidad en las comunidades de propietarios que provocan muchas dudas y consultas en el despacho.
A través de este artículo voy a intentar responder a las que se plantean con mayor frecuencia.
¿Qué derechos tiene un vecino que no paga la comunidad?
El vecino moroso tiene una serie de limitaciones en su actuación con la comunidad. La principal limitación que tiene es que pierde su derecho al voto en las Juntas de propietarios, pudiendo asistir a las mismas con derecho de voz, pero sin voto.
No obstante, sí tendrá derecho a voto cuando consigne notarial o judicialmente las cantidades reclamada (es decir, cuando en vez de pagar a la comunidad ingrese ese dinero en el juzgado o en el notario, normalmente porque no está de acuerdo con las cantidades o con el destino que se les da a las cuotas comunitarias)
Por otra parte, tanto el vecino moroso como cualquier persona que ocupe la vivienda (como, por ejemplo, un inquilino), tendrán derecho a utilizar los elementos comunes (ascensor, piscina, etcétera) a pesar de no estar pagando las cuotas comunitarias. Sin perjuicio de que en relación a este asunto podríamos encontrar jurisprudencia que apoya la posibilidad de privar al moroso del uso de elementos comunes no esenciales, especialmente si esta posibilidad viene prevista previamente por los estatutos de la comunidad.
¿Qué consecuencias tiene para un vecino el no pagar la comunidad?
El vecino que no está al corriente de pago con la comunidad, además de lo indicado en el punto anterior, corre el riesgo de que la comunidad acuerde en Junta iniciar acciones judiciales contra él y denunciarlo en reclamación de las cantidades que debe. En ese caso, deberá abonar además los intereses generados por el impago y las costas judiciales (que comprenden los honorarios de abogado, procurador, peritos, etc. que haya utilizado la comunidad para hacer valer sus derechos).
Además de esto, no podrá vender su propiedad al no estar al corriente de pago, pues para la venta de su vivienda la Ley de Propiedad Horizontal exige aportar en Notaría un certificado expedido por el administrador con el visto bueno del Presidente/a en el que se certifique que la propiedad a vender está libre de deudas; con lo que tendrán que ponerse al día en los pagos con la comunidad antes de vender su vivienda, local, garaje… (su propiedad).
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la finca transmitida queda afecta al pago de las cuotas pendientes de pago correspondientes a la última anualidad y a la parte vencida de la anualidad corriente. Por ello, la Ley impone al Notario la obligación de exigir a la parte vendedora una certificación de la Comunidad de Propietarios que acredite que la finca que se vende se encuentra al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad o, en caso contrario, que exprese el importe de las cantidades adeudadas. Esto no obstante, la parte compradora puede liberar a la parte vendedora de la obligación de presentar la referida certificación manifestándolo así al Notario.
¿Qué hacer cuando un vecino no paga la comunidad?
En este caso, lo más recomendable es intentar llegar a un acuerdo de pago con el vecino. Pero si esto no es posible, la comunidad puede acordar en Junta de propietarios denunciar al vecino moroso y reclamarle judicialmente las cuotas de comunidad debidas.
¿Cómo denunciar a un vecino que no paga la comunidad?
Como ya he señalado anteriormente, los pasos serían los siguientes:
- Convocar una Junta de propietarios y aprobar el punto “liquidación de deuda o reclamación a propietarios morosos”.
- Aprobación del acuerdo y transcripción al libro de actas.
- Notificación del acuerdo al vecino moroso.
- Reclamación judicial a través del procedimiento monitorio en caso de que no pague o no se llegue a acuerdo de pago alguno.
Prescripción de las deudas con la comunidad de propietarios.
Existe un plazo de prescripción que marca un límite a la comunidad para reclamar cuotas si no ha interrumpido dicho plazo a través de la comunicación al moroso de la existencia de la deuda. Me explico.
Si la comunidad de vecinos no ha reclamado previamente las cuotas impagadas a un propietario durante cierto tiempo y este ha acumulado una deuda considerable, existe un límite o “plazo de prescripción” para poder reclamar judicialmente el pago, concretamente 5 años 60 cuotas de comunidad impagadas).
Ejemplo:
Un vecino no paga las cuotas de la comunidad de propietarios desde al año 2015 a razón de 50€/mes. En enero de 2021 la comunidad celebra una junta y decide reclamarle las cuotas impagadas contratando a un abogado para ello. Pues bien, como han transcurrido más de 5 años desde el primer impago, la comunidad sólo podrá reclamarle judicialmente las cuotas de 5 años atrás, es decir, desde enero de 2016 a diciembre de 2020, no pudiendo reclamarle las cuotas del año 2015 (600€) por haber trascurrido el plazo de prescripción que marca la ley para reclamar, habiendo perdido la comunidad unos ingresos de 600€ debido a no haber reclamado antes.
Por este motivo, y para evitar la prescripción de las deudas, es muy recomendable incluir en el orden del día de la Junta Ordinaria de cada año el punto de “liquidación de deuda con propietarios morosos” y enviarle posteriormente un burofax o una carta certificada para interrumpir los plazos de prescripción y evitar que se pueda escapar sin pagar por el transcurso del tiempo, antes de denunciar en el Juzgado la situación de impago.
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Buenas tardes. Seria interesante que hiciera referencia los articulos en que se hace referencia a lo que indica de la caducida a los 5 años. En otro articulo vi que son 5 años o 60 cuotas. Pero tampoco especificaban en relacionna que articulo y de que ley.
Buenas tardes Juan Antonio. En respuesta a su comentario indicarle que esta cuestión se encuentra regulada en el artículo 1966.3 del Código Civil, y su interpretación aplicada a las cuotas de comunidad impagadas la hace el Tribunal Supremo en Sentencias, Sala Primera 769/2021, de 4 de noviembre y 182/2021, de 30 de marzo, en las que se fija la jurisprudencia y se resuelve esta controversia determinando que el plazo de prescripción es de 5 años ó 60 cuotas (1 año = 12 meses, 5 años= 60 meses ó 60 cuotas). Espero que con esta aclaración pueda quedar resuelta su duda.
Buenos días.
En nuestra comunidad, hay una vecina que no paga las cuotas desde más de 7 años. Ella alega que no es la propietaria, ya que la vivienda es de su exmarido. En la vivienda viven ella y sus dos hijos, ya adultos y con ingresos propios porque trabajan. En éste caso, quien debería realizar el pago de las cuotas y a quien se le debe requerir vía judicial el pago de la deuda??
Gracias
Buenas tardes Julia.
En este caso, lo primero que debéis hacer es ir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple de la vivienda, ahí vienen especificados los datos del propietario/a/s y es contra esa persona contra la que deberéis dirigir la reclamación de las cuotas. Es posible que, si hay un divorcio de por medio, haya habida una liquidación de gananciales y la casa se haya adjudicado en propiedad al marido o viceversa, por eso es necesario acudir primero al Registro de la Propiedad. Hacedlo cuanto antes para evitar que prescriba el derecho de la comunidad a reclamar las cuotas.
Espero que el comentario aclare la duda.
Un cordial saludo.
Buenas tardes. Hay una vecina que no paga la comunidad y no ha dado motivos del por qué hasta que le ha tocado ser tesorera. Su razón no puede y no le da la gana. Tampoco quiere presentarse a la firma en el banco para coger el cargo de tesorera porque dice que no le da la gana. Le he explicado que por ley tiene la obligación y dice que le da igual. Si la comunidad denuncia por ella no querer ejercer el cargo y por impago, quien paga las costas del juicio y abogado? Somos 20 vecinos y casi todos son mayores por lo que siempre salen los mismos en el cargo, pero esta señora lleva más de 10 años que no ejerce cargo porque no le da la gana. Y ya estamos cansados porque por esa regla de que nadie quiere, nadie sale. Gracias
Buenas tardes Zulema.
Lo que podríais hacer es celebrar una Junta extraordinaria, convocada por el Presidente o por el 25% de los propietarios que a su vez representen el 25% de las cuotas de participación y cesarla en el cargo, al mismo tiempo, en esa Junta podeis poner en el orden del día el punto «Liquidación de deuda con propietarios morosos. Reclamación judicial en su caso. Aprobación de lo que proceda» y acordar reclamarle judicialmente. En ese caso, las costas finalmente las pagaría ella, ya que alegar «no me da la gana pagar» no es motivo legalmente suficiente para no cumplir la obligación de abonar las cuotas comunitarias.
En el caso de que nadie quiera salir voluntariamente para el cargo de Presidente, Tesorero, etc…., podéis hacer un sorteo y al que le toque tiene la obligación de ejercer el cargo. Os recomiendo que contratéis un administrador de fincas (si no lo tenéis ya) que os asesorará y resolverá todo este tipo de problemas.
Un cordial saludo.
Hola, en mi caso tengo dos vecinos que no pagan comunidad desde hace años y el gestor realizo la demanda a traves del juzgado hace ya tres años y siempre dice que esta por resolver y que han de dictar la orden de embargo que nunca llega en ningun de los dos casos de morosidad.
Podria decirme cuanto tiempo tarda un juzgado en resolver cada caso y de que manera se puede hacer un seguimiento al expediente como vecino afectado. Asimismo para reclamar los gastos de gestion por el gestor y abogado hay que reclamarlos o entran directamente en la reclamacion del pago de la morosidad.
Gracias y enhorabuena por el articulo.
Buenas tardes Jesús.
Según la información que usted refiere, el asunto presumo debe estar en ejecución. Primero se interpone la demanda de proceso «monitorio» que sería el primer paso, y luego, como segundo paso o fase, si el deudor/es no pagan voluntariamente, se interpone una demanda de «ejecución» solicitando se le embarguen sus bienes.
El tiempo de duración del proceso judicial depende de la carga de trabajo de cada juzgado, pero no debería demorarse más de un año en total (las 2 fases), solamente se podría demorar más aún si hubiera que embargar la vivienda de los morosos. Lo que le recomiendo que haga es que pida una cita con su gestor o con el abogado/a que lleve el asunto y le enseñen el expediente y le expliquen por donde va el asunto.
En cuanto a los gastos de gestión del gestor y del abogado, usted se refiere a las costas, una vez finalizado el proceso se piden a través de un procedimiento que se llama «Tasación de Costas» y el moroso está obligado a pagarlas, si no lo hace, se le embarga judicialmente.
En cualquier caso, consulte con su gestor o abogado/a para que le informen de primera mano ya que hay veces que el moroso no tiene bienes que embargar más que la vivienda, si es ese caso se puede demorar un poco más hasta que la vivienda salga a subasta judicial y alguien la compre, con ese dinero de la venta se paga la comunidad y las costas.
Espero haberle sido de utilidad y muchas gracias por su comentario.
Buenas tardes , q pasa cuando un propietario deudor exige a la comunidad el arreglo de goteras o perjuicios ?Se le puede negar dichos arreglos ht q satisfaga las deudas?
Buenas tardes. No se puede negar la reparación de unos daños si el origen de los mismos es comunitario (falta de mantenimiento de la cubierta del edificio por ejemplo, grietas en la fachada etc…). En ese caso, sería recomendable hablar con el vecino y exponerle la situación indicándole que la reparación le supone un gasto a la comunidad (aunque tenga obligación de ejecutar la reparación) y él/ella no está contribuyendo a abonar esos gastos.
En cualquier caso, habría que iniciar una reclamación judicial reclamando la deuda.
Espero haberle sido de utilidad y muchas gracias por su comentario.
Buenas tardes,
En mi caso soy yo el que no paga la comunidad, son 8 meses los que debo con unas cuotas de 200€, porque los ingresos que entran no me da para cubrirlo todo, la comunidad lo sabe, e hice hace poco una transferencia de 150, porque si queremos pagar y el lunes en una reunión han decidido que nos van a denunciar, ¿pueden hacerlo o al pagar eso se paraliza el tramite durante un tiempo? ¿hay alguna forma de que pueda paralizar la denuncia?
Gracias
Buenas tardes Jorge.
En estos casos, te enviarán un burofax previo pidiendote el pago voluntario y te darán un plazo, si no lo cumples ya te pondrán una demanda civil en el juzgado en la que te dan 20 días de plazo para pagar. En el momento en que te pongan la demanda, aunque pagues, ya te genera costas (abogado y procurador si lo usan).
Por tanto, te recomiendo que hables con la comunidad o con el/la Administrador/a para llegar a un acuerdo de pago antes de que llegue el tema a vía judicial, estableceis un calendario de pagos que puedas cumplir y te vas poniendo al día.
Espero que te haya servido de ayuda.
Un cordial saludo.
Buenas ,soy propietario de un piso y el administrador dice que tiene que subir me una cuota ya cara, 240 euros, a 311 euros al trimestre por que hay un vecino que no paga. Estoy legalmente obligado a pagar las deudas de otro vecino?. EL piso era de la madre del actual «propietario» que murío .El hombre tiene el piso alquilado pero nunca acepto la herencia de la madre, asi que esta cobrando el alquiler pero en el registro sigue apareciendo su madre ya difunta como propietaria y por tanto dicen que no le podemos reclamar nada. La pregunta que tengo es si estoy obligado a pagar la subida de cuota para cubrir los impagos del otro propietario.
Buenas tardes Moisés.
En cuanto al tema del incremento de la cuota, siempre que se haya aprobado en juta de propietarios, es legal, no importa cual sea el motivo (si es para cubrir lo que un vecino moroso no paga, o para una obra lo que sea….). En relación, al tema del vecino moroso que no acepta la herencia, la comunidad puede interponer una demanda contra la herencia yacente y ahí lo más probable es que lo condenen a abonar lo adeudado. Además, si no haceis nada la deuda puede ir prescrbiendo y al final se librará de pagar si no le reclamais en 5 años.
Espero haber sido de ayuda.
Un saludo.
Buenas tardes
El Administrador nos presenta las cuentas para reunión ordinaria y hay un gasto de una cantidad importante en el que especifica » Pago por deuda incobrable» ¿tiene que asumir ese gasto la comunidad? . Entiendo que al ser un moroso esa deuda la dejará de cobrar la comunidad , pero de ahí a que paguemos la deuda del vecino creo que no es lo legal, además supongo que quien tiene que decir si una deuda es incobrable es un juez. Si hubiese unos cuantos vecinos con deudas importantes incobrables y las pagara la comunidad(se cargan en la cuenta de la comunidad), la comunidad no tendría ni para pagar los gastos comunes.
Gracias y espero su respuesta
Buenas tardes Isidro. Necesitaría algo más de información para poder responderle a su consulta con mayor rigor. Pero si que es posible en una comunidad que existan deudas incobrables, sobre todo si se han dejado pasar los plazos de prescripción sin reclamarle las mismas a los morosos. En ese hipotetico caso, deberá ser la comunidad la que soporte esa pérdida. Ahí tendreís que verificar por qué esa deuda se ha calificado como incobrable y exigir responsabilidad a quien corresponda.
Espero haber sido de ayuda.
Si necesitas ampliar información, puedes ponerte en contacto con nosotros
Buenos días , como podríamos proceder con un propietario moroso que no paga desde hace mas de 5 años, tampoco vive en su propiedad y nadie sabe nada de su paradero ni forma de comunicarse con él???
Gracias
Hola buenas tardes, mi consulta es la siguiente: que pasos tengo que seguir en una vivienda que tengo alquilada, y hace ya 4 años fallecio el inquilino con el cual tenia el contrato, habia un familiar que pagaba la renta, pero ahora no hace mas que darme evasivas, puedo cambiar la cerradura ya que el inquilino fallecio y el contrato ya hace años que caduco.
saludos y gracias