¿Puede la comunidad de vecinos denunciar al administrador de fincas?

puede la comunidad de vecinos denunciar al administrador de fincas

En la compleja dinámica de la vida en comunidad, surge a menudo la pregunta crucial: ¿Puede la comunidad de vecinos denunciar al administrador de fincas? No es solo una interrogante legal, sino un punto de inflexión en la relación entre residentes y gestores. En este artículo, exploraremos los motivos, las vías y las consideraciones clave para entender si la denuncia es una opción viable. La transparencia y confianza en la gestión son fundamentales para una convivencia armoniosa, y entender este proceso puede marcar la diferencia.

¿Cuándo es obligatorio contratar un administrador de fincas?

En ningún caso es obligatorio. Siempre es una figura que es potestativa de la comunidad cuando considera que ya es demasiado complejo para que un vecino se encargue de esa labor contratar a un administrador de fincas profesional. 

Esa una decisión que se toma por mayoría, pero aquí hay una casuística muy variada: 

  1. Hay comunidades en las cuales se somete a votación junto con la directiva. 
  2. Sin embargo, en otras, el presidente hace la contratación por su cuenta y luego, si acaso, lo lleva a una junta para ratificarlo, lo cual a veces es problemático porque ya hay ahí una contratación que a veces puede ser por varios años y que a lo mejor entra luego otro presidente y se encuentra con que se ha firmado un contrato con ese profesional de larga duración. 

Depende de la forma en la que se haya acordado, pero lo más recomendable es incluirlo dentro de los cargos que se eligen anualmente dentro de la directiva: se elige un presidente y se elige un administrador. 

Causas por las que la comunidad puede denunciar al administrador de fincas

El administrador es un profesional y como tal está sujeto a una responsabilidad por mala praxis. Es decir, cualquier tipo de actuación que el administrador haya realizado y que haya provocado un perjuicio a la comunidad es susceptible de reclamación. 

Puede ser, por ejemplo, no haber presentado correctamente algún tipo de documentación. Hoy en día las comunidades son también sujetos fiscales y si a lo mejor no ha presentado una documentación y la comunidad es multada por su mala praxis. 

No obstante, el caso más habitual suele ser una malversación de fondo. Es decir, una disposición de fondos, una apropiación indebida de los fondos comunitarios. Normalmente los administradores son los que manejan las cuentas de la comunidad y en muchos casos hay que reclamarles por esta mala praxis. 

En casos que no tengan una especial gravedad, es más práctico proponer un cambio de administrador que realmente llegar a denunciar.  Para denunciar, estamos hablando de que haya una mala praxis y de que haya un perjuicio demostrable. Que una empresa cobre un poco más que otra no es realmente tan acreditable como un perjuicio. Ahí quizás procedería más un cambio de administrador porque no está haciendo las cosas correctamente o de la mejor manera. 

Procedería denunciar por temas más graves, como dejar de presentar modelos, dejar de presentar una subvención a la que se tenía derecho y que se le ha encargado, o, directamente, transferencias de cantidades a sus cuentas que no estén amparadas por honorarios ni por ningún tipo de gasto acreditado. 

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¿Cómo puede la comunidad demostrar la mala praxis de un administrador de fincas?

Con cualquier medio de prueba. Lo que hay que acreditar es que ese administrador era el encargado de hacer ese trabajo que no se ha hecho. Por ejemplo, si estamos hablando de no haber presentado unos modelos tributarios o alguna subvención o alguna documentación, hay que acreditar que él era el encargado de eso. Normalmente se utilizan correos, contratos si se han firmado —no es muy habitual, pero a veces se firman contratos de administración, donde se especifica cuáles son las obligaciones—. 

Cuando hablamos de comunidades que tienen trabajadores, empleados, si ese administrador es el que hasta ahora siempre presentaba todas las declaraciones relativas a las retenciones, altas y bajas de trabajadores y no lo hace o ya hay alguna sanción de la Seguridad Social, con esa documentación de que el encargado es él y del perjuicio que ha provocado, se puede reclamar. 

¿Cuál es el plazo para denunciar al administrador de fincas por una comunidad de propietarios?

Aunque el plazo sería de cuatro años —al hablar de una responsabilidad contractual—, siempre es recomendable hacerlo lo antes posible, en cuanto se tenga conocimiento de los hechos. 

Ejemplos de casos de denuncias al administrador de fincas por la comunidad de propietarios

En el último que yo llevé mezclaba ambas cosas: recibió notificaciones de la Agencia Tributaria dirigidas a la comunidad y no las atendió, con lo cual lo que era una pequeña multa se fue incrementando por no atender los requerimientos, por intereses de demora y demás, y generó un embargo a las cuentas de la comunidad, que fue cuando la comunidad se enteró de lo que pasaba por primera vez y descubrió que eso llevaba un par de años sin que el administrador lo atendiera; y posteriormente, se descubrieron también una serie de pagos que se habían hecho desde la cuenta de la comunidad que no correspondían a ningún servicio realmente prestado ni a ninguna factura —lo cual ya ronda incluso la vía penal, aunque en este caso se decidió unir todo en la reclamación civil.

Lamentablemente, hay bastantes casos de este tipo. Por eso siempre es recomendable la firma mancomunada y un control de ese trabajo, incluso un control de la firma electrónica de la comunidad que, a veces, por comodidad, casi siempre está en el ordenador del administrador, pero es bueno que por lo menos se acceda al buzón habitualmente para ver las notificaciones que puedan haber llegado. 

En este caso, la comunidad recuperó prácticamente todo, porque hay que explicar que hay dos partes: 

  1. Que le den la razón. De eso no hubo ninguna duda, porque estaba todo bien acreditado, ya que todo ese tema tributario dejó un rastro y las transferencias también. Es decir, no había ningún problema de pruebas. 
  2. Luego hay que cobrar, que es otra cuestión. Es decir, cuando estamos hablando de profesionales independientes que no tienen un sueldo y demás, cobrar llevó más tiempo, pero se consiguió recuperar todo, pero fraccionadamente, a lo largo del tiempo en distintos embargos.

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Carlos Javier Ruano Pérez?

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4 comentarios en “¿Puede la comunidad de vecinos denunciar al administrador de fincas?”

  1. Hola,
    Después de 4 años sin junta, hemos conseguido cambiar de administrador, en estos 4 años, se les pedía la documentación de la comunidad y las liquidaciones, y se nos iba dando largas, hablo como presidente de la comunidad, ahora vemos y confirmamos nuestras sospechas, mala gestión, propietarios con deudas que arrastran en estos 4 años que al parecer el administrador no les ha reclamado, multas del Ayuntamiento por no presentar el certificado final de obra de la rehabilitación de la fachada, pagos que no cuadran con la realidad, pagado de más en el ICIO por presentar un PEM no correcto, pago de los honorarios del arquitecto en base al mismo PEM que no es el definitivo cuando en la propuesta presentada por el propio administrador, sus honorarios serían aplicados sobre el último PEM, pago de facturas por unas supuestas humedades a vecinos afines al propio administrador sin que el presidente tuviera constancia de estos supuestos problemas, facturas de la luz que no cuadran con los gastos reales, intento de ocultar una derrama de las obras de rehabilitación de la fachada, etc.

    Mi pregunta es cuánto tiempo tiene la comunidad, para reclamar formalmente el perjuicio económico sufrido por parte de su deficiente gestión, parece que ha habido una clara intencionalidad en dejar pasar el tiempo por parte de la propia administración,
    Entiendo que el primer paso, es no aprobar las cuentas de estos 4 ejercicios más la liquidación extraordinaria por las obras de la fachada.
    Es que el nuevo administrador, parece que está más por la labor de aprobar la cuentas y empezar desde ahora, pero es que hay bastante dinero perjudicado a la comunidad por la anterior gestión.

    Gracias

  2. Buenas tardes, el plazo de prescripción es de 5 años , por lo que, si como me comenta, hay algunas actuaciones que son de hace cuatro años yo recomendaría poner en marcha las actuaciones lo antes posible, comenzando al menos con un burofax fehaciente que anuncie su intención de reclamar y pare la prescripción. El principal problema de este tipo de reclamaciones es cuantificar el daño, y en ese caso por ejemplo, las sanciones sufridas por la Comunidad derivadas de una mala actuación profesional son fácilmente cuantificables, pero sin embargo es mas difícil valorar en euros el perjuicio de no haber reclamado deudas a comuneros morosos, ya que, salvo que también hayan prescrito, todavía están a tiempo de reclamarlas .Quizás por ese motivo el administrador actual prefiere hacer borrón y cuenta nueva. En mi opinión todo dependerá de la cuantía de los daños que puedan cuantificar económicamente de manera objetiva para decidir si merece la pena. Jurídicamente este tipo de reclamaciones se basan en tres elementos : mala actuación del profesional, daño cuantificable producido, y conectar ambas cosas acreditando que ese daño viene causado por esa mala actuación.

    1. Hola, gracias por su amable respuesta, mire, ha habido una intención clara de este administrador de dilatar en el tiempo, se le ha pedido hasta en 7 ocasiones, la documentación de la comunidad incluida las liquidaciones y no la entregaba, el local que no esta al día con las cuotas y oparece que nada le reclamo en estos años, asciende a casi 11.000 € de cuota ordinaria y unos 10.000 de una derrama de obras, me encuentro que aparecen facturas de propietarios afines a este administrador en el que supuestamente se han pagado con cargo a la comunidad sin informar al presidente de la comunidad de que existia un problema en estas vviendas, lo curioso es que las facturas están elas facturas entregadas de los ejercicios, pero no constan como gastos en las liquidaciones, el Ayuntamiento, ha impuesto de momento, 4 multas por no presenter el certificado final de obras, un certificado que tenian y aún así, fueron recibiendo multas por no presentarlo y no lo han presentado, no informaron al presidente de la comunidad de estas multas ni tampoco al nuevo administrador, se han pagado los honorarios por la dirección de obra del arquitecto, que no corresponden al último contrato de obra, pagando por tanto de mas por esos honorarios, y mas y mas.
      Creo que si todo esto no se cataloga como mala praxis, no se que será mala praxis.

      Quiero insitir en que la comunidad, no ha tenido acceso a las cuentas hasta este mes de octubre porque no las entregaba, eso no cuenta?

      Saludos y gracias

      1. Desde luego que a priori parece que la mala praxis puede existir , pero lo que quería aclarar es que para la demanda es necesario explicar y valorar muy bien el perjuicio económico ocasionado porque es lo único que se podrá reclamar. En cuanto al plazo, siempre puede ser discutible cuando comienza a contar, puede defenderse que solo desde que se tuvo conocimiento de los datos , pero por precaución, yo recomiendo no agotar el plazo , o interrumpir la cuenta simplemente enviando una comunicación fehaciente de la intención de la Comunidad de reclamar.

        Si finalmente deciden iniciar acciones contra el administrador, puede contactar con nosotros en info@ruanoabogados.com , y le ayudaremos en todo el proceso desde la reclamación inicial hasta la finalización. Trabajamos en toda España .

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