Prohibir uso zonas comunes a morosos

Prohibir uso de zonas comunes a vecinos morosos

¿Cuáles son las zonas comunes de un edificio? ¿Cuándo se considera moroso a un vecino? ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal acerca de los vecinos morosos? ¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el uso de zonas comunes a un vecino moroso? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.

¿Cuáles son las zonas comunes de un edificio?

Las zonas comunes de un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal son todos aquellas necesarias para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.

También lo son los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. 

Pero, en definitiva, también lo son cualesquiera otro elemento material o jurídico que por su naturaleza o destino resulte indivisible entre los distintos propietarios.

¿Cuándo se considera moroso a un vecino?

Se considera propietario moroso a cualquier comunero que no se encuentre al día de las obligaciones de pago de cuotas comunitarias tanto por gastos ordinarios como extraordinarios, con independencia de la cuantía que se encuentre impagada.

Para la reclamación de dicha deuda será necesario que ésta sea liquidada y aprobada en Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, sin perjuicio de lo cual la situación de morosidad se produce desde el mismo momento del impago.

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¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal acerca de los vecinos morosos?

La ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1, apartado e), la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecida al efecto en Junta, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Además de establecerse mecanismos judiciales y extrajudiciales oportunos para reclamar debidamente el pago de las cantidades adeudadas por los propietarios morosos, previéndose procedimientos simplificados para su exigencia, tales como el proceso monitorio, la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades la fijación de otras medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses sobre la deuda superiores al interés legal del dinero, la suspensión del derecho a voto en junta o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones por parte de los propietarios morosos.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el uso de zonas comunes a vecinos morosos?

Como ya adelantábamos, la Ley de Propiedad Horizontal faculta a la junta de propietarios para acordar medidas de persuasión o justicia contributiva frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en impago con la comunidad, entre ellas la prohibición temporal del disfrute de zonas o instalaciones comunes, siempre que éstas limitaciones no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles o propiedades privativas de los comuneros.

Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo al momento de su válida aprobación y pueden también incluirse en los estatutos de la comunidad.

Esta medida, aunque prevista de forma abstracta en la Ley, es frecuentemente cuestionada por los Tribunales en cuanto a su aplicación y extensión concreta en la realidad práctica. Además, hay que tener en cuenta que los elementos cuyo uso puede prohibirse a comuneros morosos deben ser en todo caso de tipo no esencial, como aquellos de tipo estético o exclusivamente lúdicos, es decir, solo aquellos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente inmueble de propiedad privativa. 

A modo ejemplificativo, las zonas habituales cuyo uso puede ser prohibido para comuneros morosos son las zonas de piscina, pistas deportivas, parques infantiles, spa… Por el contrario, no puede limitarse ni prohibir el uso a ningún comunero de instalaciones elementales como los ascensores o escaleras; las instalaciones de suministros de electricidad, agua, gas o calefacción; porteros automáticos; etc.

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