Regulación legal de la prohibición del alquiler turístico. ¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos? ¿Cuántos votos se necesitan para que la comunidad limite los pisos turísticos? ¿Se puede impugnar la prohibición de pisos turísticos en una comunidad de propietarios? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
Regulación legal de la prohibición del alquiler turístico
Lo primero que hay que decir es que no existe una Ley de alquiler turístico de carácter estatal, aplicable en toda España. Desde el año 2013, en España se aprobó que los alquileres de viviendas turísticas, quedaban excluidos de la normativa general, prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, al tratarse de una situación especial, diferente a los alquileres para vivienda habitual que regulaba dicha Ley.
Asimismo se encomendó la realización de las respectivas Leyes que regularan esta materia a las distintas Comunidades Autónomas, de manera que cada una de ellas ha establecido diferentes requisitos para permitir legalmente el alquiler de viviendas turísticas.
Entre los requisitos exigidos mayoritariamente se incluyen la obtención de la correspondiente licencia, , la obligatoriedad de inscribir el inmueble en el Registro correspondiente de cada Comunidad Autónoma, respeto las normas de seguridad, higiene, etc. legalmente previstas, así como requisitos informativos de cara al usuario respecto a los datos de la vivienda, su ubicación, precio, etc.
Además, las leyes autonómicas suelen establecer otra serie de obligaciones para quien pretenda alquilar viviendas turísticas. Dichas exigencias pueden incluir la obligación de garantizar al usuario una serie de servicios, tales como suministros mínimos, ropa de cama, utensilios de cocina, etc.
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
A partir del Real Decreto Ley 7/2019 se permitió expresamente a las Comunidades de Propietarios prohibir los pisos turísticos , o bien incrementar la cuota que abonan los mismos para su contribución a los gastos comunes, hasta en un 20% .
Hasta ese momento, si bien también se permitía que los propietarios acordaran la prohibición de establecerse pisos turísticos en el inmueble, se exigía que esto se hiciera por unanimidad, lo cual en la práctica normalmente convertía en imposible de adoptar el acuerdo, ya que al menos el propietario que pretendiera arrendar este tipo de alquileres, se opondría al mismo y sería suficiente para que no saliera aprobado.
¿Cuántos votos se necesitan para que la comunidad limite los pisos turísticos?
Desde el 5 de marzo de 2019, bastará que la decisión de prohibir los pisos turísticos en la Comunidad sea adoptada por ⅗ de los propietarios, siendo la misma proporción de voto necesaria para aprobar el incremento en la cuota de dichos pisos- si se opta por no prohibirlos- hasta en un 20 % al considerar que provocan más desgaste en el inmueble y mayores molestias a los residentes, que aquellos inmuebles destinados a otros fines.
No obstante es importante tener en cuenta que la propia norma establece que dicha prohibición empezará a aplicarse a partir de su aprobación , estando expresamente prohibida la aplicación retroactiva de la prohibición.
¿Se puede impugnar la prohibición de pisos turísticos en una comunidad de propietarios?
Como cualquier otro acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios , la prohibición de alquilar pisos turísticos en el inmueble puede ser objeto de impugnación. No obstante , dado que como hemos comentado anteriormente, desde 2019 se establecieron los requisitos legales para poder aprobar esta medida, solo podremos basar la posible impugnación en el incumplimiento de dichos requisitos , pero no en la ilegalidad del acuerdo por sí mismo.
Así, hemos visto que la normativa no exige que la decisión esté basada en el incumplimiento de los requisitos legales. Es posible que el piso turístico cumpla toda la normativa exigible en el territorio en que se ubica para obtener la licencia correspondiente, y aun así la Comunidad de Propietarios decida prohibir su instalación. Es decir , si se obtienen la mayorías necesarias, los comuneros pueden decidir que no quieren pisos turísticos en el inmueble, aún cuando estos cumplan con toda la normativa legal aplicable .
Por tanto, solo existen en principio dos motivos para poder impugnar este tipo de acuerdos con garantía de éxito. En primer lugar una incorrecta formación de las mayorías de manera que no se hayan conseguido los votos necesarios (tres quintos) para aprobar la prohibición.
Y en segundo lugar la retroactividad. Como hemos visto se prohíbe expresamente aplicar esta decisión con carácter retroactivo, de forma que el propietario que ya tuviera su piso turístico debidamente inscrito antes de que se apruebe dicho acuerdo, no puede verse afectado por esta decisión. Evidentemente es necesario acreditar esta inscripción previa pero normalmente al tratarse de registros oficiales es fácilmente demostrable la retroactividad, siendo el principal motivo de anulación de este tipo de acuerdos en los Juzgados.
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