Prescripción obras ilegales en la comunidad de propietarios: ¿Qué implica la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios? ¿Qué régimen de prescripción se aplica a obras ilegales en la comunidad de propietarios? ¿Cuáles son los requisitos para alegar la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios? ¿Cuál es el plazo de prescripción? ¿Se puede obligar de alguna manera a demoler obras ilegales si han prescrito? A continuación, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, responde a estas preguntas relacionadas con las obras ilegales en la comunidad de propietarios.
¿Qué implica la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios?
La prescripción, en cualquier ámbito jurídico, consiste en la adquisición o pérdida de derechos por el transcurso del tiempo. La duración del plazo que debe transcurrir para que dicho derecho “prescriba” varía en función del tipo de derecho del que se trate, pudiendo ir desde unos pocos meses a varios años.
El transcurso del plazo, cuando se trata de una prescripción extintiva, esto es, de pérdida de derechos, implica la desaparición de la posibilidad de reclamar o impugnar aquello que consideramos legítimo, como puede ocurrir, por ejemplo, en los casos de obras ilegales acometidas en la comunidad de propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé un plazo específico de prescripción, pero nuestro Tribunal Supremo ha venido fijando el plazo para su ejercicio en 30 años desde que se tuvo conocimiento de la realización de la obra.
Carlos Javier Ruano Pérez, abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal.
¿Qué régimen de prescripción se aplica a obras ilegales en la comunidad de propietarios?
Según lo previsto en el art. 7.1 de la: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
En consecuencia, cuando la obra de un vecino afecta a elementos comunes de un edificio o a elementos privativos de uso común, como pueden ser la fachada, terrazas o patios, estas obras han de ser necesariamente autorizadas de forma expresa por la Comunidad de Propietarios debidamente convocada en Junta. De no contar con dicha autorización expresa, la obra podrá considerarse ilegal y, por tanto, ser objeto de impugnación judicial para obligar al responsable a reponer las cosas a su estado original.
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¿Cuáles son los requisitos para alegar la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios?
Para que por parte de un propietario pueda alegarse prescripción ante una demanda judicial civil interpuesta por la realización de obras ilegales en la Comunidad de Propietarios que afecte a elementos comunes o privativos de uso común, deberá acreditar, en primer lugar, el efectivo transcurso del plazo de 30 años desde la realización de la obra hasta la interposición de la reclamación. Para ello es necesario que la obra haya sido conocida por la Comunidad, bien por comunicación del comunero autor, bien porque la misma se encuentre a plena vista de los vecinos.
A este respecto hay que tener en cuenta que el plazo de prescripción puede haber sido interrumpido por la remisión por la Comunidad de Propietarios al propietario infractor de cualquier requerimiento de forma fehaciente (burofax, acta de Junta de Propietarios debidamente notificada, …). De haberse realizado dicho requerimiento extrajudicial el plazo de prescripción queda interrumpido y su cómputo volverá a contarse desde el principio.
En los casos en los que haya transcurrido gran parte del plazo de prescripción sin que por la Comunidad de Propietarios se haya formulado objeción alguna a la obra ilegal realizada e inicie las acciones para el restablecimiento de la situación previa poco tiempo antes de que éstas prescriban, por el propietario también podrá alegarse ante el Tribunal la figura del “retraso desleal”, una doctrina que considera un abuso de derecho esperar a casi agotar el plazo para reclamar un derecho siempre que durante todo ese tiempo no se haya manifestado jamás disconformidad con lo actuado, operando con total pasividad y generando así en el propietario infractor la confianza de su no reclamación. No obstante, esta argumentación será valorada caso por caso por el Tribunal que estudie el asunto, sin que exista una regla general que determine su aplicación o no.
¿Cuál es el plazo de prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé un plazo específico de prescripción de dicha acción judicial, pero nuestro Tribunal Supremo ha venido fijando el plazo para su ejercicio en 30 años desde que se tuvo conocimiento de la realización de la obra por lo previsto en el art. 1963 del Código Civil, al entender que el régimen que corresponde a esta clase de acciones consistentes en la recuperación de la propiedad de un elemento común es el de las acciones reales, esto es, las que se ejercitan para hacer valer los derechos de los legítimos titulares sobre una cosa.
¿Se puede obligar de alguna manera a demoler obras ilegales si han prescrito?
Hay que tener en cuenta que en este artículo exponemos la prescripción de las acciones que posee la Comunidad de Propietarios frente al vecino infractor desde el punto de vista civil, es decir, en las relaciones directas entre la Comunidad y el propietario. No obstante, las obras ilegales pueden serlo también desde un punto de vista urbanístico, por infringir la ordenación o el planeamiento urbano, siendo en este caso una cuestión de tipo administrativo, a dirimir entre el organismo correspondiente y el propietario, aunque para ello pueda mediar denuncia de la Comunidad de Propietarios ante la Administración competente. En esta vía la figura de la prescripción se aplica de manera diferente y podría ser la forma de combatir obras ilegales desde un frente distinto que, no obstante, habría que estudiar en el caso concreto.
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Buenos días mi pregunta es la siguiente :
Desde el año 2008 y 2010 se instalaron en mi comunidad cerramientos ilegales en los áticos, hace 4 meses (2022) formalice una reclamación en el departamento de Urbanismo de Moncofar, Castellón, sobre instalaciones ilegales para que las retiren y me contesta el Arquitecto del ayuntamiento que estas obras ya han prescrito, por lo que no pueden ser Demolidas, hay alguna posibilidad de poder hacer que las retiren, gracias
Buenas tardes, hay que distinguir ya que lo que usted ha denunciado es una posible ilegalidad urbanística, que es lo que corresponde al Ayuntamiento ejecutar, y si considera en base a la normativa municipal que está prescrito, quedaría cerrada esa vía. Sin embargo, existe otra vía , la civil, en la cual ante los Juzgados de Primera Instancia se pueden denunciar esas obras mientras no hayan transcurrido los 30 años mencionados en el artículo. Lo ideal sería que fuera la propia Comunidad de Propietarios quien demandara , pero si no lo hace, lo puede realizar cualquier comunero.
Buenos días. Desde hace más de 30 años se han puesto cierres en pasillos comunitarios . En su momento se habló de hacerlo en reunión de comunidad y esta no puso inconveniente pues se habían cerrado otros. No consta en acta.
Pueden quitarlos tras decisión de mayoría simple.
La comunidad autónoma es Andalucía.
Gracias
Hola, como he mencionado en otras ocasiones, son cuestiones complejas que incluso pueden tener distinta respuesta según el Juez que corresponda. Pero en mi opinión si se adopta ese acuerdo sería impugnable en base a la doctrina de los actos propios. La Comunidad de propietarios no puede ir en principio contra lo que ha venido permitiendo durante tanto tiempo, salvo que exista una causa para ello. Y aunque no conste en acta, seguro que en 30 años existen muchas otras pruebas de la existencia de esos cierres. Eso si, si nadie impugna el acuerdo ,el mismo sería válido y ejecutable. Pero también puede pasar que el Juez considere válidos los motivos de la mayoría para cambiar de criterio, siempre y cuando no provoque daños y perjuicios a ningún comunero.
Hola
Compré un piso en 2010 que venía con un cerramiento en la terraza. Más tarde me enteré que quién me vendió el piso no pidió autorización de los vecinos. Ahora tengo una vecina que me dice de reclamar para la retirada de la obra. Mi pregunta es, la prescripción del plazo depende de cada comunidad autónoma? Yo vivo en Baleares.
Y otra cuestión, teniendo en cuenta que quien mando hacer la obra no fui yo, puedo estar tranquilo o su demanda podría prosperar?
Gracias
Buenas tardes, como apunto en el artículo hay que distinguir entre una demanda civil ( en los Juzgados), que en principio tendría difícil prosperar después de tanto tiempo, y una denuncia urbanística ante la autoridad correspondiente (vía administrativa), ya que en ese caso la normativa cambia mucho de un lugar a otro y existen irregularidades urbanísticas que son imprescriptibles. No obstante generalmente las administraciones carecen de medios para impulsar estos procedimientos , sin embargo el riesgo existe aunque lo calificaría de bajo. Lo que si le aconsejaría es que desde la primera comunicación recibida se ponga en contacto con un profesional que le guíe en los pasos y contestar a los posibles requerimientos para garantizar la mejor defensa.
Mi padre tiene una casa de campo como propiedad indiviso ya que no es segregable porque no tiene metros suficiente aquí en Málaga y sus primas realizaron un cuarto de baño y una barbacoa en el camino de acceso a la casa de mi padre pero hace más de 20 años tenemos un plano encargado por las dos partes en la que aparece el nombre de ellas en el que además identifica el acceso como zona común que es el llano empedrado de la casa, normal en estas construcciones. Qué podemos hacer? porque el abogado con el que estamos consultando dice que eso ya ha prescrito y ya que mi padre no ha dado permiso y es además una zona común y de paso en el que no podemos ni por ejemplo traer camiónes como puede ser de estiércol para el huerto. Mi padre siempre manifestó el desacuerdo con esa construcción pero nunca lo denunció. Gracias
Buenos días, la consulta que plantea no se trata de propiedad horizontal, ya que se trata de una casa rústica, por lo que no puedo contestarle con exactitud. No obstante, efectivamente hay una doctrina general en la jurisprudencia que establece que no se puede ir contra lo que anteriormente se ha consentido durante mucho tiempo, por lo que es posible que la respuesta del compañero sea correcta y esté prescrito. No obstante, también hay actuaciones que no prescriben nunca, pero como le digo debería consultarlo a un especialista en la materia.
Buenas tardes: ¿Me puede indicar una sentencia del Tribunal Supremo en la que se afirme que el plazo de prescripción empieza a contarse desde que la obra ilegal llega a conocimiento de la comunidad de propietarios? Gracias
Buenas tardes, si, es especialmente interesante la de 14 de septiembre de 2016 porque es la que viene a aclarar este punto, que hasta entonces era algo dudoso . Concretamente dice:
«Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC . La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un «delito», es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena. De ahí que el motivo ha de ser rechazado pues nos encontramos ante una acción real sujeta al plazo de prescripción de treinta años propio de dichas acciones, que no había transcurrido en el caso»
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