Prescripción obras ilegales en la comunidad de propietarios

Prescripción obras ilegales en la comunidad de propietarios

Prescripción obras ilegales en la comunidad de propietarios: ¿Qué implica la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios? ¿Qué régimen de prescripción se aplica a obras ilegales en la comunidad de propietarios? ¿Cuáles son los requisitos para alegar la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios? ¿Cuál es el plazo de prescripción? ¿Se puede obligar de alguna manera a demoler obras ilegales si han prescrito? A continuación, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, responde a estas preguntas relacionadas con las obras ilegales en la comunidad de propietarios.

¿Qué implica la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios?

La prescripción, en cualquier ámbito jurídico, consiste en la adquisición o pérdida de derechos por el transcurso del tiempo. La duración del plazo que debe transcurrir para que dicho derecho “prescriba” varía en función del tipo de derecho del que se trate, pudiendo ir desde unos pocos meses a varios años.

El transcurso del plazo, cuando se trata de una prescripción extintiva, esto es, de pérdida de derechos, implica la desaparición de la posibilidad de reclamar o impugnar aquello que consideramos legítimo, como puede ocurrir, por ejemplo, en los casos de obras ilegales acometidas en la comunidad de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal no prevé un plazo específico de prescripción, pero nuestro Tribunal Supremo ha venido fijando el plazo para su ejercicio en 30 años desde que se tuvo conocimiento de la realización de la obra.

Carlos Javier Ruano Pérez, abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal.

¿Qué régimen de prescripción se aplica a obras ilegales en la comunidad de propietarios?

Según lo previsto en el art. 7.1 de la: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

En consecuencia, cuando la obra de un vecino afecta a elementos comunes de un edificio o a elementos privativos de uso común, como pueden ser la fachada, terrazas o patios, estas obras han de ser necesariamente autorizadas de forma expresa por la Comunidad de Propietarios debidamente convocada en Junta. De no contar con dicha autorización expresa, la obra podrá considerarse ilegal y, por tanto, ser objeto de impugnación judicial para obligar al responsable a reponer las cosas a su estado original.

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¿Cuáles son los requisitos para alegar la prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios?

Para que por parte de un propietario pueda alegarse prescripción ante una demanda judicial civil interpuesta por la realización de obras ilegales en la Comunidad de Propietarios que afecte a elementos comunes o privativos de uso común, deberá acreditar, en primer lugar, el efectivo transcurso del plazo de 30 años desde la realización de la obra hasta la interposición de la reclamación. Para ello es necesario que la obra haya sido conocida por la Comunidad, bien por comunicación del comunero autor, bien porque la misma se encuentre a plena vista de los vecinos.

A este respecto hay que tener en cuenta que el plazo de prescripción puede haber sido interrumpido por la remisión por la Comunidad de Propietarios al propietario infractor de cualquier requerimiento de forma fehaciente (burofax, acta de Junta de Propietarios debidamente notificada, …). De haberse realizado dicho requerimiento extrajudicial el plazo de prescripción queda interrumpido y su cómputo volverá a contarse desde el principio.

En los casos en los que haya transcurrido gran parte del plazo de prescripción sin que por la Comunidad de Propietarios se haya formulado objeción alguna a la obra ilegal realizada e inicie las acciones para el restablecimiento de la situación previa poco tiempo antes de que éstas prescriban, por el propietario también podrá alegarse ante el Tribunal la figura del “retraso desleal”, una doctrina que considera un abuso de derecho esperar a casi agotar el plazo para reclamar un derecho siempre que durante todo ese tiempo no se haya manifestado jamás disconformidad con lo actuado, operando con total pasividad y generando así en el propietario infractor la confianza de su no reclamación. No obstante, esta argumentación será valorada caso por caso por el Tribunal que estudie el asunto, sin que exista una regla general que determine su aplicación o no.

¿Cuál es el plazo de prescripción de obras ilegales en la comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal no prevé un plazo específico de prescripción de dicha acción judicial, pero nuestro Tribunal Supremo ha venido fijando el plazo para su ejercicio en 30 años desde que se tuvo conocimiento de la realización de la obra por lo previsto en el art. 1963 del Código Civil, al entender que el régimen que corresponde a esta clase de acciones consistentes en la recuperación de la propiedad de un elemento común es el de las acciones reales, esto es, las que se ejercitan para hacer valer los derechos de los legítimos titulares sobre una cosa.

¿Se puede obligar de alguna manera a demoler obras ilegales si han prescrito?

Hay que tener en cuenta que en este artículo exponemos la prescripción de las acciones que posee la Comunidad de Propietarios frente al vecino infractor desde el punto de vista civil, es decir, en las relaciones directas entre la Comunidad y el propietario. No obstante, las obras ilegales pueden serlo también desde un punto de vista urbanístico, por infringir la ordenación o el planeamiento urbano, siendo en este caso una cuestión de tipo administrativo, a dirimir entre el organismo correspondiente y el propietario, aunque para ello pueda mediar denuncia de la Comunidad de Propietarios ante la Administración competente. En esta vía la figura de la prescripción se aplica de manera diferente y podría ser la forma de combatir obras ilegales desde un frente distinto que, no obstante, habría que estudiar en el caso concreto.

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1 comentario en “Prescripción obras ilegales en la comunidad de propietarios”

  1. Buenos días mi pregunta es la siguiente :
    Desde el año 2008 y 2010 se instalaron en mi comunidad cerramientos ilegales en los áticos, hace 4 meses (2022) formalice una reclamación en el departamento de Urbanismo de Moncofar, Castellón, sobre instalaciones ilegales para que las retiren y me contesta el Arquitecto del ayuntamiento que estas obras ya han prescrito, por lo que no pueden ser Demolidas, hay alguna posibilidad de poder hacer que las retiren, gracias

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