Obras sin permiso de la comunidad

Obras sin permiso de la comunidad

¿Se pueden hacer obras sin permiso de la comunidad? ¿Tengo que pedir permiso para el uso del ascensor para hacer las obras? Tipos de obras en la comunidad de vecinos. ¿Se incluye el cambio de tamaño de una ventana en la zona común? ¿Qué pasa si se hacen obras sin permiso de la comunidad de vecinos? ¿Y quién tiene que asumir los costes de demolición y restauración? ¿Cuándo prescribe una obra ilegal en la comunidad de vecinos? ¿Cómo denunciar obras sin permiso de la comunidad de vecinos? Ejemplo de aceptación tácita de la obra ilegal

¿Se pueden hacer obras sin permiso de la comunidad?

Sí, siempre que no afecte a elementos comunes, o no sean obras que no estén permitidas dentro de los estatutos de la comunidad. En principio, no es necesario el permiso. Otra cosa es que, por buena vecindad, existe la costumbre, al menos de avisar, no pedir permiso, pero sí avisar de que se va a realizar la obra, porque siempre hay alguna serie de molestias: de ruido, de entrada y salida de materiales… Entonces siempre es conveniente, por lo menos, informar, pero solicitar autorización no es necesario, salvo —ya digo— que esa obra vaya a afectar a zonas comunes, que en ese caso sí que es necesaria la autorización. 

¿Tengo que pedir permiso para el uso del ascensor para hacer las obras?

No, en principio, se aplicarían las mismas normas generales que tenga la comunidad. Lo que sí se da en muchos casos es una obligación de posteriormente dejarlo como estaba (en limpieza). O incluso a veces se producen daños —se rompe un botón o se golpea alguna pared— y, evidentemente, hay una responsabilidad de solucionarlo por parte de quien lo ha hecho, pero no una prohibición previa de uso. 

Tipos de obras en la comunidad de vecinos

Pueden desglosarse en:

  1. Obras menores que transcurren en el interior de la propia vivienda y no afectan a zonas comunes ni a la seguridad del inmueble (a muros de carga, etcétera,). Son obras que no necesitan una mayor autorización.
  2. Obra de segregación o de cerramiento que afecten a elementos comunes. Aquí sí que serían necesarios los permisos tanto urbanísticos —a nivel de ayuntamiento— como de la propia comunidad de propietarios por esa zona común que va a quedar afectada (apertura de puertas que no existían anteriormente…). Todo ese tipo de obras que ya influyen e inciden en las zonas comunes serían diferentes de las obras que se realizan en el interior. 

¿Se incluye el cambio de tamaño de una ventana en la zona común?

La ventana, al estar en la fachada —que es una zona común—, entraría dentro de las obras que inciden en las zonas comunes y que, por tanto, necesitaría autorización.

¿Qué pasa si se hacen obras sin permiso de la comunidad de vecinos?

Si se trata de una obra que requería ese permiso o autorización —que, además, debe darla la Junta y por una mayoría cualificada—, si se realiza sin ese permiso, la comunidad puede demandar en vía civil para restaurar eso, porque se trata de procedimientos que normalmente tardan un tiempo y es posible que la obra incluso esté terminada, con lo cual la obligación que se establece judicialmente es la de demoler la obra y restaurar al estado que tenía anteriormente. Por eso, normalmente se aconseja una actuación extrajudicial primero, para intentar evitar llegar a ese punto. 

Y una segunda vía que tiene la comunidad, si existiera una infracción urbanística, es denunciar en el ayuntamiento, que eso sí que es más ágil. Y si, efectivamente, viene el ayuntamiento y considera que esa obra es ilegal desde el punto de vista urbanístico, la paraliza en el momento. 

Contacta con el abogado

Puede que te contacte hoy mismo

¿Y quién tiene que asumir los costes de demolición y restauración?

Si la obra es ilegal, el vecino que la ha realizado es quien tiene que asumir todos los costes, incluso los del procedimiento judicial. 

¿Cuándo prescribe una obra ilegal en la comunidad de vecinos?

Aquí no hay una respuesta estricta. Si nos vamos al Código Civil, establece un plazo de 30 años —que sería el plazo genérico que podríamos tener en cuenta como máximo— para ejercer este tipo de acciones en vía civil, pero está matizado en el sentido de que si, durante mucho tiempo, la comunidad ha tolerado esa actuación o no ha dicho nada, aun estando la demanda dentro de los 30 años, se podría considerar que estaba ya la acción prescrita porque se ha aceptado tácitamente esa obra. Por eso, hay que tener cuidado en ese sentido.

Y luego en vía urbanística, por la vía del ayuntamiento, los plazos, por un lado, pueden ser más cortos —podemos estar hablando de cuatro o cinco años para una prescripción—, pero también hay obras que son ilegalizables y no prescribirían nunca a nivel urbanístico. Pero ahí ya depende de cada ayuntamiento y entonces la normativa es más confusa y también depende de la voluntad de los técnicos del ayuntamiento de ir contra esa obra. Por tanto, en vía civil —que es la que nosotros podemos manejar—, el plazo máximo sería de 30 años, pero teniendo cuidado con que no se considere que lo hemos aceptado tácitamente por el paso de tiempo.  Ahí es distinto si la obra es conocida o no es conocida, si se ve —si es visible— o yo no he sabido nada, o si el tema ya se ha tratado y yo lo he permitido, aunque estemos dentro del plazo, se podría considerar que se ha consentido. 

Ejemplo de aceptación tácita de la obra ilegal: 

Te pongo un ejemplo de un asunto que yo tuve: se trataba de la instalación eléctrica —el cuadro eléctrico— para un local. Se colocó en la fachada. Para que pudieran acceder los inspectores o los controladores a controlar el consumo, se establecieron los contadores en la fachada. En la fachada, como elemento común que es, no se debería haber podido instalar sin el permiso de la comunidad, pero dado que el cliente lo había comunicado y que, además, es un elemento que estaba claramente visible en la fachada, y habían pasado en este caso unos 8 o 10-12 años —creo, no me acuerdo—, en torno en torno a diez años, sin que se hubiera hecho nada, finalmente el juzgado determinó que se había consentido tácitamente esa instalación. 

¿Cómo denunciar obras sin permiso de la comunidad de vecinos?

Como digo, existen dos vías: 

  1. La más rápida suele ser la del ayuntamiento (la vía urbanística). El problema es que nosotros no podemos impulsarlas, sino que simplemente la comunidad tiene que ir al ayuntamiento, poner la denuncia y luego hay que estar empujando un poquito para que vaya la policía, para que vayan los técnicos municipales y para que ese expediente finalice con la paralización de la obra, con la obligación de restaurar. 
  2. Una demanda civil, que tiene que ir con abogado y procurador al juzgado. Es una vía más lenta porque, aunque se pida una medida cautelar, la medida cautelar no es más que un procedimiento judicial también, que tiene sus plazos. Entonces, en obras cortas, nos podemos encontrar con que la obra ha terminado, pero el perjuicio realmente, si estamos seguros de que la obra es irregular, es para el que la está haciendo, que tendrá que derribar todo a su costa. 

¿Deseas contactar con el abogado experto en derecho de la propiedad horizontal,
Carlos Javier Ruano Pérez?

Puede que te contacte hoy mismo

Quizá también te interese

  • ¿Puedo hacer obras en terrazas comunitarias de uso privativo?
    ¿Te has preguntado alguna vez si puedes hacer obras en terrazas comunitarias de uso privativo? ¡Estás en el lugar correcto! ¿Qué entendemos por terraza comunitaria? Terraza comunitaria es una terraza que forma parte y en la división horizontal está descrita como una zona…
  • Incumplimiento acuerdo junta comunidad de propietarios
    En el tejido social de nuestras comunidades, a veces surgen desafíos que deben abordarse con sensibilidad y determinación. El incumplimiento de acuerdos en la junta de propietarios puede ser uno de esos obstáculos, generando tensiones innecesarias entre vecinos. En este artículo, exploraremos estrategias…
  • ¿Qué gastos de comunidad tiene que pagar un piso turístico?
    Bienvenido a nuestro espacio dedicado a los propietarios de pisos turísticos, donde abordaremos el tema crucial de que «gastos de comunidad tiene que pagar un piso turístico». Mantener tu propiedad en óptimas condiciones y gestionar los costos asociados puede marcar la diferencia en…
  • Denuncia por suciedad en obras de vecinos
    Bienvenidos a nuestro espacio dedicado a resolver el desafío de la suciedad en obras de vecinos. La convivencia puede volverse complicada cuando las obras cercanas generan desorden y suciedad. Nos sumergiremos en estrategias prácticas para abordar este problema y mantener la armonía en…

6 comentarios en “Obras sin permiso de la comunidad”

  1. hola señores en m i edificio no tenemos comunidad yo vivo en un bajo y se me cae el agua de las terrazas y yo a querer entrar cuando llueve me cae toda la por queria de las terrazas y me mojo completo y quiero saber si puedo sacar un voladizo agradeceria me informe de que probalidades o que puedo hacer muchas gracias

    1. Hola, es una cuestión algo compleja, habría que ver si aunque actualmente no hay comunidad constituida en su día se otorgaron Estatutos, y estudiar la escritura de división horizontal. Por otra parte al margen de que no exista prohibición de la Comunidad, lógicamente la obra debe de hacerse acorde a la normativa urbanística del municipio.

  2. Buenos días, en una comunidad de propietarios los áticos tienen terrazas comunitarias con uso privativo porque solamente hay acceso por su casa.(Se construyó así a propósito porque el arquitecto tenía un ático y un grupo de amigos de él, también viven en los áticos) Parece ser que han cambiado los suelos(no tenemos acceso), pero si se ve desde el exterior pérgolas, jardineras de obra, vallas en el muro, uno ha cambiado una ventana(lo hemos visto desde la calle). Ahora hay humedades y goteras en dos pisos de abajo de las terrazas y nos han reclamado que la comunidad arregle la terraza modificada por ellos para solucionar el problema de goteras de los de abajo. El tema es que no sabemos los cambios que se han realizado y desde cuándo. Si no hemos dicho nada el resto de vecinos, aunque lo sospecháramos, ¿ellos pueden alegar que lo hemos consentido? ¿ qué sería lo más conveniente que se hiciera en este caso? Gracias por su orientació.

    1. Buenas tardes, sin entrar en el uso privativo, que supongo los promotores habrán incluido en la división horizontal, respecto al tema de humedades hay que tener en cuenta que no obstante, ese suelo sigue siendo la cubierta del edificio y por tanto zona común. Entonces para saber a quien corresponde pagar el arreglo y los posibles daños es necesario un informe pericial que establezca la causa de la humedad. A modo de ejemplo si se trata de una mala impermeabilización de la cubierta respondería la comunidad, pero si viene derivado de la carga que le han puesto por las construcciones en la terraza responderían los propietarios que la usan. Muchas veces también se trata de un problema mixto, pero en todo caso lo primero que le recomendaría es que un profesional examinara y realizara un informe con la causa de la avería.

      Si necesita mayor información o colaboración en la reclamación no dude en contactarnos en info@ruanoabogados.com

  3. Cuando un propietario hace una obra ilegal y hace caso omiso a los requerimientos de la comunidad, en el supuesto de querer vender el piso, se puede hacer constar en el certifidado de estar al corriente de pago que en la vivienda se han realizado obras no autorizadas y que ha sido requerido por la comunidad para su restitución?

    1. Buenos días, en mi opinión no habría problema para ello, e incluso puede ser conveniente. Ya que, aunque la Ley habla de un certificado de deudas, lo cierto es que también se recomienda incluir derramas futuras , que aun no están en curso, para que el comprador esté informado, y en el mismo sentido me parece interesante añadir este tipo de información. No obstante , aun si no se hiciera, entiendo que ello no priva de ningún derecho a la Comunidad frente al nuevo propietario, especialmente si todas esas actuaciones están documentadas y constan en actas, ya que al comprar asume dichas obligaciones, y si el vendedor no le informa sería una reclamación entre ellos derivada de esa ocultación de información en la compraventa, pero sin afectar a los derechos de la Comunidad.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *