Obras inconsentidas en elementos comunes ¿Qué es? Esta modificación ¿serían obras o que yo ponga una pared o un pladur en medio del rellano para ampliarlo ¿Qué obras se pueden considerar como modificación de elementos comunes? Si yo pinto la fachada del mismo color en el que estaba ¿es también una modificación o simplemente es un mantenimiento que hace el vecino? ¿Cómo hacer la modificación de elementos comunes? ¿Cómo reclamar por obras inconsentidas en elementos comunes? ¿Es obligatorio que ese requerimiento sea por burofax, por teléfono…? Ejemplos de casos de obras inconsentidas en elementos comunes. Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Qué es la modificación de elementos comunes?
Los elementos comunes de la comunidad de propietarios están especialmente protegidos y la regla general es que no se deben modificar o alterar, aunque en ocasiones es necesario hacerlo, pero tiene sus requisitos, como que debe hacerlo la propia comunidad y no un propietario individual y con unas mayorías cualificadas para ello.
Pero esta modificación ¿serían obras o que yo ponga una pared o un pladur en medio del rellano para ampliarlo?
No, puede haber obras mucho más sencillas como, por ejemplo, repintar la fachada. La fachada es zona común y a lo mejor siempre ha tenido un color y se decide cambiar el color. Eso es una modificación de un elemento común.
¿Qué obras se pueden considerar como modificación de elementos comunes?
Las más habituales son cualquier alteración de la fachada en pintura, en apertura o cambio de ventanas, de balcones, de toldos… Y en cuanto al interior, por ejemplo, abrir puertas al pasillo en propiedades que antes no las tenían.
Si yo pinto la fachada del mismo color en el que estaba ¿es también una modificación o simplemente es un mantenimiento que hace el vecino?
Yo lo consideraría un simple mantenimiento, porque no modifica realmente el color.
¿Cómo hacer la modificación de elementos comunes?
El principal requisito es que debe hacerlo la propia comunidad. Si yo, como vecino, considero que es necesario hacer una modificación, tengo que instar a la comunidad para hacerlo y no puedo hacerlo por mí mismo y mucho menos luego reclamar ese gasto. Estamos hablando de de modificaciones que sean en beneficio de la propia comunidad. Si es en beneficio del propietario particular como, por ejemplo, abrir una puerta, es necesario solicitar autorización para ello.
¿Cómo reclamar por obras inconsentidas en elementos comunes?
Mediante una demanda de cesación: una acción de cesación para que se restaure la misma situación anterior. Evidentemente, siempre es conveniente intentarlo primero extrajudicialmente, pero en ocasiones no es posible y existe una acción judicial concreta para esto.
Para reclamar extrajudicialmente, lo fundamental es dirigir un requerimiento al propietario que ha hecho la modificación dándole un plazo para que devuelva la situación a la situación anterior; para que, si ha hecho algún tipo de obra, lo elimine y restaure la situación anterior. Y advirtiéndole expresamente de que, de no hacerlo, se interpondría esa demanda de cesación, que puede acabar incluso con la privación del uso del inmueble.
¿Es obligatorio que ese requerimiento sea por burofax, por teléfono…?
No es obligatorio, pero siempre es conveniente que sea algún medio con acuse de recibo, que se pueda certificar. También existe el buromail para certificar por correo electrónico. Si el propietario ha dicho que quiere que las notificaciones se hagan por correo electrónico, se podría utilizar, pero si no, la medida más recomendable es el burofax.
Ejemplos de casos de obras inconsentidas en elementos comunes
El más habitual es el de apertura de puertas, y aquí hay que tener en cuenta que, en ocasiones, se considera que si ya los estatutos o la división horizontal lo prevén, no sería necesaria esa autorización, pero en el resto de casos sí que es necesaria la autorización.
Normativa relacionada: Ley de Propiedad Horizontal
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