Enfrentarse a una convocatoria de junta de propietarios injusta puede ser abrumador, pero la buena noticia es que no estás solo. La solicitud de nulidad es tu arma para impugnar de manera efectiva cualquier irregularidad en el proceso. ¿Te preguntas cómo? Sigue leyendo mientras exploramos los fundamentos de la solicitud de nulidad y te equipamos con la información que necesitas para proteger tus derechos como propietario. No dejes que una convocatoria cuestionable te quite la voz; aprende a actuar estratégicamente y reclama tu justicia.
¿Cuándo se considera nula una junta de propietarios?
En principio, la nulidad afecta a acuerdos concretos. Es verdad que si hay un defecto de forma —por ejemplo, en la propia convocatoria de la reunión— podría afectar a todos los acuerdos, pero habría que impugnarlos cada uno individualmente. De hecho, en muchos casos, aunque todos los acuerdos sean nulos, solamente se impugnan aquellos que tienen relevancia para el vecino que impugna. La nulidad y la impugnación se refieren a cada acuerdo en concreto y no a la junta en general.
Motivos para pedir la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios.
- Puede haber motivos de forma —es decir, que no se convoque en el plazo legal o que no la convoque quien tiene que convocarla—. Cuando el presidente no quiere convocar junta y algunos vecinos se unen para pedir esa junta, a veces no se cumplen los requisitos formales y esa convocatoria podría ser nula.
- Después habría motivos de redacción del orden del día. Ahí ya sería hilar más fino, pero si lo que pone en el orden del día no es lo que se ha tratado o no me da la información necesaria para yo saber si tengo que ir a esa reunión o no tengo que ir, o qué es lo que se va a tratar, también podría ser una causa de nulidad que la orden del día no refleje claramente los asuntos a tratar.
Plazo para solicitar la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios
Esta nulidad iría por vía de impugnación y los plazos para impugnar, según la ley, son de tres meses en un caso y de un año en otro. En este caso, siempre prácticamente iríamos al plazo de un año, ya que una nulidad en convocatoria es una infracción de la ley. Precisamente el plazo de tres meses es para aquellos casos en los cuales hay actuaciones que son legales, pero que son injustas; mientras que el plazo de un año es para cuando se infringe la ley. Una nulidad en la convocatoria siempre va a ser por infracción de ley y, por tanto, estaríamos hablando de un año. Este año se cuenta: si yo asistí a la junta, desde la fecha de la propia junta; y si no asistí, desde que se me notifica el acta.
¿Cómo puedo solicitar la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios?
La única vía es la impugnación de esos acuerdos. Hay que ir al juzgado y presentar una demanda de impugnación de acuerdos, basada en esos motivos de nulidad de la convocatoria. Y hay que tener en cuenta que el propietario que impugna tiene que estar al día en las cuotas en el momento de la impugnación, es un requisito necesario para poder solicitar esta nulidad.
Procedimiento judicial de la nulidad de la convocatoria de la junta de propietarios
Es un procedimiento que va por vía ordinaria, que tiene:
- Primero una audiencia previa, donde se establecen cuáles van a ser las pruebas que cada parte quiere presentar.
- Y luego un juicio, donde se practican esas pruebas y se hacen las conclusiones y queda visto para sentencia.
Es un juicio que es un poco más largo porque tiene dos actos y, depende mucho de las plazas judiciales, pero suele durar entre 7, 8 o 9 meses hasta un año y medio.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios?
La ley, en realidad, no habla de la nulidad, sino que establece cómo se convocan las juntas, de tal manera que la nulidad vendría si se infringen esas normas, sobre plazos o sobre formas de la convocatoria, o si no se notifica a algún vecino. El problema con las notificaciones es que la ley no exige que esa convocatoria sea fehaciente; es decir, no exige que sea con acuse de recibo, aunque muchas comunidades tienen la costumbre de hacerlo con acuse de recibo, o incluso si tienen un portero, lo entregan en mano y se firma la entrega. Pero en muchas otras simplemente la convocatoria se buzonea y aquí es donde puede haber más problemas para acreditar si esa convocatoria llegó o no llegó. Por eso, dentro de las causas de nulidad de una convocatoria, quizás la de notificación es la más difícil de demostrar.
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¿Cuándo se impugna un acuerdo contrario a la ley, es necesario estar al corriente de pago de cuotas…?
Por ejemplo, nombrar presidente a alguien que no es propietario…
Buenos días, efectivamente, es un requisito para que la demanda de impugnación sea admitida que la persona que impugna se encuentre al corriente de pago en el momento de presentar la demanda. Hay que tener mucho cuidado con esto, porque en ocasiones el Juzgado no lo comprueba en el momento inicial, posteriormente la parte contraria, la Comunidad lo alega en su contestación a la demanda, y tras varios meses de juicio ,etc se llega a una sentencia que desestima la demanda por ese problema formal, sin entrar al fondo del acuerdo, lo cual puede resultar frustrante, e incluso haber prescrito ya la acción y no poder presentar demanda nuevamente.
No obstante, en ocasiones, cuando lo que se impugna es precisamente una obligación de pago (una derrama, una subida en la cuota), y lo que se debe es justo esa cantidad que se impugna, en algunos casos hemos conseguido que se admitiera la demanda, considerando que en ese caso se está exento de esta obligación ,porque pagar supondría reconocer aquello que se impugna, pero no deja de ser una opción arriesgada pues otros muchos Juzgados consideran lo contrario.
Puede convocar Junta Extraordinaria de constitución de la comunidad de propietarios, una empresa externa de administración de fincas sin representación legal y que le abona sus honorarios el ayuntamiento?
La posibilidad de convocar Junta (constituyente o no) jamás recae en la administración de fincas. Quien convoca siempre es el presidente, excepcionalmente los vecinos con mayoría suficiente, y en el caso de la Junta de constitución corresponde a cualquier propietario o también puede hacerlo el promotor .
Quiero impugnar una convocatoria/ convocatorias de una mancomunidad. En la que soy propietario. Por las siguientes razones:
1.- Existen 2 convocatorias el mismo día y a la misma hora. Una convocada por el Presidente y otra convocada por el secretario-administrador. Las dos con orden del día diferente.
.- En la convocatoria del Presidente, en el punto 3º del orden del día, se plantea la sustitución del secretario-administrador, por pérdida de confianza.
.- En la convocatoria del Secretario-Administrado en el punto 3º situaciones que han provocado el estado actual de la urbanización y medidas a tomar. y añade un 4º punto, A petición del 26,73% de los propietarios (los relaciona, pero no pone los coeficientes de cada uno). Propuesta de destitución del presidente.
.- En la convocatoria del presidente está firmada por el presidente. En la convocatoria del administrador, dice que se convoca por orden del presidente, pero está firmada por el administrador. (El presidente dice que la misma ha sido convocada sin su visto bueno, ni información previa).
2.- Finalmente se celebra la asamblea extraordinaria, con los puntos del orden del día que fueron escritos por el administrador. Ante lo cual el presidente manifiesta que es una irregularidad y que el administrador junto con unos propietarios, está manipulando todo, y decide dimitir y quitarse del medio.
3.- Yo delegue el voto, y firmé esa delegación en relación a la convocatoria del Presidente, no en relación a ninguna otra. La persona en quien delegué el voto, voto en contra de la actitud del secretario.
4.- Los comuneros con el administrador aceptaron la renuncia del presidente y formaron una junta provisional, hasta que se nombre el nuevo presidente en la junta ordinaria del mes de junio de 2024.
5.- A continuación decidieron cambiar a la empresa de mantenimiento integral de la urbanización. (Este punto estaba incluido en el 2º punto del orden del día ). Pero su decisión incrementaría en más de 10000€, lo que supondría incrementar en un 40% el presupuesto del 2023 acordado en la asamblea anterior, de la mancomunidad.
Por todo ello deseo impugnar, LAS DOS CONVOCATORIAS, Y EL ACUERDO QUE ME AFECTA ECONOMICAMENTE Y AFECTA A OTROS PROPIETARIOS.
Les pido me indiquen como debo proceder.
En primer lugar debo aclarar que no se impugnan las convocatorias, ni siquiera las Juntas, sino los acuerdos individuales. Lo que sucede es que si toda la Junta está viciada por un error de forma en la convocatoria, serían impugnables todos y cada uno de los acuerdos aprobados, pero a veces es mejor limitarse a impugnar los acuerdos importantes para centrar el debate . El secretario administrador no puede convocar, solo puede hacerlo el presidente, así que si los acuerdos que a usted le perjudican fueron aprobados en esa segunda junta no convocada por el presidente , yo me limitaría a impugnar la misma, ya que la otra entiendo que no llegó a celebrarse. Sería bueno esperar al acta a ver como se refleja todo ese asunto de la doble convocatoria.
En cuanto a la forma de proceder, la única manera de impugnar es judicialmente, con abogado y procurador, y estando al día en las cuotas ordinarias y extraordinarias en el momento de la impugnación . El plazo es de 3 meses o de 1 año, según el motivo de impugnación, considerando que en este caso aplicaría el de un año, desde la celebración de la Junta.
Gracias por su respuesta.
De los puntos acordados en esa convocatoria. 2 me afectan económicamente, otra considero la existencia de una mala praxis por parte del administrador, y una irregularidad, por falta de claridad en las cuentas presentadas, por lo que entiendo que puedo proceder a la impugnación de TODOS Y CADA UNO DE LOS ACUERDOS.
Perfectamente, el defecto en la convocatoria invalida todos los puntos. Solo que en ocasiones, introducir en la demanda acuerdos irrelevantes o no perjudiciales puede hacer que se disperse la atención de lo importante, y por eso nosotros siempre valoramos uno por uno los acuerdos a impugnar. Si necesita ayuda para la impugnación , le informo que trabajamos en toda España con la colaboración de procuradores locales , no dude en contactarnos a través de nuestro email: info@ruanoabogados.com
Gracias por su respuesta, me pondré en contacto con ustedes, en el correo que me ha indicado.
Buenos Días, En mi comunidad de vecinos, y de la cual soy presidenta se realizó la reunión de la junta de vecinos, donde somo 90 vecinos y asistieron 12, la convocatoria se realizó enviando correo electrónico y algunos vecinos dicen no haber recibido el correo, en la reunión el Administrador dice que algunos correos salieron rechazados por ser de hotmail. Mis dudas son las siguientes:
1. Es nula esa reunión por no enterarse algunos vecinos que si querían estar en la reunión, y no les llego el correo? porque dice el administrador que cuando se mandan muchos lo detectan como spam.
2. Se hizo votación para elegir al nuevo presidentes(a) o continuar yo, pero una de las vecinas que fue a la reunión y votó no era propietaria. Esto también podría considerarse motivo para anular esa junta y convocar otra?. Teniendo en cuenta que muchos vecinos no estuvieron por no enterarse de la convocatoria.
3. Con cuantos vecinos que no estén de acuerdo con el nombramiento que se hizo, se puede volver a convocar y anular ese nombramiento? porque la convocatoria no se ha realizado correctamente, como es la de los vecinos que no pudieron asistir porque no sabían o desconocían de la convocatoria para la reunión.
4. En el tablón de anuncio se hizo un cartelito con fecha y hora de la reunión sin especificar donde, ni firma ni nada, ni los puntos a tratar, ni lugar.
5. Cuanto tiempo es el plazo, en caso de poder darse por nula esa junta, y volver a convocarla, se puede hacer?
6. Se puede obligar abandonar la reunión a los acompañantes de los propietarios?.
7. Qué motivos se pueden alegar con la poca información que le he facilitado para anular o revocar ese nombramiento y que se nombre un nuevo presidente?
Un saludo y gracias
Buenos días, le respondo brevemente sin perjuicio de que en caso de necesitar una respuesta mas amplia o algún tipo de actuación al respecto por nuestra parte pueda contactarnos en el correo info@ruanoabogados.com . Efectivamente entiendo que los vecinos que no recibieron la convocatoria tienen dos vías. Una sería la impugnación de la Junta , bien por no haber autorizado que la vía de contacto fuera el correo electrónico (cada propietario tiene derecho a solicitar su via de contacto preferida, desconozco si todos ellos eligieron el correo electrónico. Si no fue así no puede el administrador optar por esa vía), o bien por negligencia del administrador ya que si recibió rechazo de varios corrreos debió de optar por otra vía de contacto. Para ello el plazo es de un año pero es necesaria demanda judicial con abogado y procurador.
La otra vía sería efectivamente convocar nueva junta, con al menos el 25% de los propietarios, y plantear la nulidad del acuerdo anterior, y nueva deliberación y votación.
El voto de la no propietaria no anula la junta, simplemente no se debería contar su voto . La decisión de permitir o no acompañantes es de la mesa directiva, aunque suele respetarse la tradición de la comunidad al respecto.
Si la convocatoria del tablón no incluye los puntos a tratar no es válida como convocatoria legal.
Buenos días
Se realizo la asamblea el.27 de enero de 2024 pero en la convocatoria no se adjunto el listado de morosos, y el presidente del consejo que salio quiere impugnar. Puedo como administrador volver a citar para evitar la impugnación ante un juez y todo lo que acarrea este proceso.
Se puede subsanar así.
Buenos días, entiendo que sería lo más recomendable para evitar un procedimiento judicial largo y costoso. Es más , si ese defecto formal, aunque es evidente, no tuvo ninguna consecuencia práctica, es decir no hubo morosos que votaran, y que además su voto fuera decisivo para cambiar el sentido de algún acuerdo, es posible incluso que esa impugnación se pudiera perder. Así que efectivamente creo que es mas practico subsanarlo en una nueva Junta, pero , eso sí, debe ir convocada por el Presidente.
Buenas tardes,
Expongo mi problema.
En la junta ordinaria del año pasado, se incluyó como punto del día una solicitud que realicé para pedir presupuestos para la instalación de sensores de luz en las zonas comunes. Se votó que sí se pedirían junto con otros presupuestos de otros mantenimientos que tiene la comunidad.
Este año, he recibido la convocatoria sin incluir nada específico a este punto. No quiero realmente impugnar la junta, ya que el resto de puntos del día me parece realmente importantes dejarlos votados y no quisiera invalidarlos, pero no sé cómo impugnar la ausencia de un punto que debería de estar incluido.
Sí es verdad que hay un punto, que suele estar todos los años, que dice textualmente:
9° Renovación y propuestas de todas las empresas de mantenimiento y servicios
Este punto a mí entender es un poco ambiguo, porque los vecinos pueden interpretar que son los servicios que tenemos actualmente, y no especifica nada de este nuevo punto, ni yo misma sé si se ha solicitado este presupuesto para la instalación de sensores de luz y está incluido aquí o no. ¿Cómo impugno la ausencia de un punto que había que tratar si cuando lleguemos a este punto del orden del día resulta de que no han incluido la votación de este presupuesto para la instalación de los sensores?
Gracias de antemano
Buenos días, este tema suele ser conflictivo, porque aunque efectivamente la Ley permite a los propietarios pedir que se traten temas en el orden del día, sin embargo no hay ninguna penalización prevista para el caso que no se haga, de manera que no cabría en realidad impugnación de la Junta, sino que , la consecuencia , es que estarían obligados a llevar ese asunto al orden del día de la siguiente Junta que se celebre. No obstante , a efectos prácticos, no vería mayor problema en que se tratara el tema en el punto de servicios, aunque no sea lo mas correcto.