¿Cuándo se considera nula una junta de propietarios? ¿Cuáles son los motivos para pedirla? ¿Cómo puedo solicitar la nulidad de la convocatoria de la junta de propietarios? ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios? Procedimiento judicial de la nulidad de la convocatoria de la junta de propietarios. En este artículo el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Francisco Amorós Vives, responde a los problemas comunes en comunidades de vecinos de Catalunya, regidas según el Código Civil catalán.
¿Cuándo se considera nula una junta de propietarios?
Una junta de propietarios se considera nula cuando, entre otros, adolece de un defecto grave en su convocatoria, que hace que ésta sea nula, comportando, como consecuencia, la nulidad de la junta de propietarios.
Desde este punto vista, son varios los motivos por los que puede considerarse nula una junta de propietarios, ya que la convocatoria de la junta se encuentra regulada de forma rígida en la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que se refiere a los requisitos formales que deben cumplirse para que la plena validez e inatacabilidad de la junta que pretende celebrarse.
A este respecto, debemos recordar que la Ley de Propiedad Horizontal, regula una serie de procedimientos y de exigencia de requisitos para la adopción de acuerdos, que hace que su incumplimiento o su no observancia comporten la nulidad de los acuerdos adoptados en esa junta, con las consecuencias – a veces muy perjudiciales – que ello puede comportar para una comunidad de propietarios, al ver como una vez adoptado un acuerdo con esfuerzo, el mismo es declarado nulo por un juez simplemente por no haberse convocado la junta en la forma prevista por la ley.
Motivos para pedir la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios.
Los motivos para pedir la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios, son varios, y todos ellos guardan relación con la inobservancia de los requisitos que la ley impone para la convocatoria de una junta.
En primer lugar, puede solicitarse la nulidad de la convocatoria, cuando ésta no cumple con los requisitos de notificación legalmente establecidos:
- La convocatoria a junta debe notificarse con una antelación mínima de ocho días naturales en el domicilio designado al efecto por cada propietario. Dicha notificación o envío de la convocatoria, puede hacerse por correo electrónico o postal, o por otros medios, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. En el supuesto de que el propietario no haya comunicado un domicilio donde enviar la notificación, ésta podrá efectuarse en el elemento privativo del que es propietario.
Igualmente, debe tenerse en cuenta que la convocatoria tiene que publicitarse de forma obligatoria en el tablón de anuncios de la comunidad, o, si éste no existe, en un lugar visible habilitado a este efecto.
Plazo para solicitar la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios
El plazo antes referido de ocho días de antelación, no es de observancia obligatoria, cuando se trate de convocar juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes; en este supuesto, bastará con que el propietario haya podido tener conocimiento de la convocatoria antes de la fecha establecida para la celebración de la junta.
En segundo lugar, puede instarse la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios, cuando ésta no exprese de manera clara y detallada, alguno de los siguientes puntos: el orden del día; el día, el lugar y la hora de la reunión; la advertencia de que, los votos de los propietarios que no asistan a la junta se computan en el sentido del acuerdo adoptado por la mayoría; y, finalmente, debe incluirse la lista de propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, quienes tienen voz, pero no voto, lo que, también, debe advertirse en la convocatoria.
Y, por último, puede solicitarse la nulidad de una convocatoria a junta de propietarios, cuando junto a la misma no se acompaña la documentación de los asuntos a tratar, o en su lugar, la indicación del lugar donde dicha documentación se encuentra a disposición de cualquier propietario.
Estos son los motivos por los que puede solicitarse la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios.
¿Cómo puedo solicitar la nulidad de la convocatoria de la junta de propietarios?
En primer lugar, es totalmente aconsejable que si se acude a la junta de propietarios y se detectan defectos en la convocatoria de la misma, ello se haga constar, sin perjuicio de la impugnación judicial posterior, ya que si no, de otro modo, puede interpretarse contraria a la buena fe.
Dicho lo anterior, cuando nos encontramos ante una junta de comunidad de vecinos que, a nuestro entender es nula, lo primero que debe hacerse es comunicar dicha nulidad al administrador de fincas de la misma, o al presidente, en su caso, comunicación que se recomienda se haga de forma frecuente.
Una vez hemos advertido de lo anterior, y siempre recordando los plazos de impugnación previstos en la ley – en este caso el plazo de un año -, debe instarse la correspondiente demanda judicial impugnando la junta por la nulidad de la convocatoria.
Para ello debe contactarse con un abogado especializado en propiedad horizontal que será quien asesorará debidamente al propietario afectado, y procederá, a la redacción y presentación de la correspondiente demanda en el juzgado competente para ello, que será el juzgado de la localidad donde radique la finca.
Procedimiento judicial de la nulidad de la convocatoria de la junta de propietarios
El procedimiento judicial funciona de la siguiente manera: en primer lugar se presenta una demanda explicando y probando los motivos por los que se pide la nulidad de la junta, solicitando al juez que corresponda la declaración de nulidad de la misma. Una vez presentada dicha demanda, y admitida a trámite por el juzgado, se le da traslado de la misma a la comunidad de propietarios demandada, para que, en su caso, proceda a oponerse a dicha demanda, o a alegar lo que estime conveniente.
Lo normal es que la comunidad de propietarios comparezca en plazo en el juzgado, formulando las alegaciones por las que considera que la junta se convocó válidamente, solicitando se desestime la demanda al entender que la junta celebrada en su día es plenamente eficaz y válida.
A continuación, por parte del juzgado se convoca a las partes a una audiencia previa al juicio, donde, entre otros asuntos de carácter procesal, el juez intenta, primero, que las partes lleguen a un acuerdo, y en el supuesto de que ello no sea posible, cada una de estas proponen la prueba de la que intentarán valerse en el juicio, señalándose en ese acto, por parte del juzgado, la fecha en que tendrá lugar la celebración de dicha vista pública. Celebrado el juicio, el juez dicta sentencia, la cual puede ser recurrida en apelación por la parte que se considere perjudicada por la resolución del juzgado.
Los efectos de la sentencia que estima nula la convocatoria de una junta de propietarios suponen que la reunión de propietarios celebrada al amparo de dicha convocatoria, es también nula, es decir, la misma queda revocada, como si nunca se hubiese realizado, careciendo por tanto de eficacia todos y cada uno de los acuerdos adoptados.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la nulidad de la convocatoria de una junta de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal regula los requisitos que debe contener la convocatoria de una junta de propietarios. Por tanto, aquella convocatoria que no cumpla con dichos requisitos, puede ser declarada nula por dicho motivo, mediante la correspondiente impugnación judicial de la junta celebrada en base a dicha convocatoria.
Dicho esto, las formalidades que se exigen en la Ley de Propiedad horizontal, y que toda convocatoria a junta debe cumplir son los siguientes:
- La convocatoria debe ser efectuada por el presidente; en caso de que dicho cargo esté vacante, o ante situaciones de inactividad o negativa de la presidencia, la junta puede ser convocada por el vicepresidente, o cuando lo pida una cuarta parte de los propietarios que a su vez representen una cuarta parte de las cuotas de participación.
- La convocatoria se ha de enviar a los propietarios con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario. Dicho envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido. Si el propietario no ha comunicado ninguna dirección, se ha de enviar al elemento privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria se ha de publicar con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a este efecto.
- En el caso de juntas extraordinarias para tratar asuntos urgentes, solo es necesario que los propietarios hayan podido tener conocimiento de la convocatoria antes de la fecha en que se celebre la junta.
- La convocatoria tiene que expresar de manera clara y detallada lo siguiente: el orden del día; el día, lugar y hora de la reunión; la advertencia de que el voto de los propietarios que no asistan a la reunión se computan en el sentido del acuerdo adoptado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición; y, el listado de los propietarios con deudas pendientes por razón de las cuotas, quienes tienen voz pero no tiene derecho de voto, lo que debe ser advertido.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que la documentación relativa a los asuntos a tratar se tiene que enviar junto con la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde la misma se encuentra a disposición de cualquiera de los propietarios.
Pues bien, si la convocatoria a la junta de propietarios incumple cualquiera de estos requisitos regulados por la ley, debemos tener claro que la misma es nula, y por tanto, debe impugnarse la junta celebrada, para lo que deberemos contactar con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Conoce al autor de este artículo Francisco Amorós Vives, abogado experto en derecho de la propiedad horizontal, y descubre cómo puede ayudarte.
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Buenas tardes:
El pasado mes de julio se celebró reunión de la junta de propietarios de mi comunidad de la que no recibí convocatoria en el buzón de correos tal y como se ha hecho en años anteriores y enterándome de la mencionada reunión a posterioridad por un vecino .
Espero el acta de la reunión la cual tampoco me llega y solo me entero de que hay que pagar una derrama por un folio puesto en el portal que avisa que hay que pagar durante 6 meses, sin especificar cantidad ni motivo.
Sigo esperando comunicación al respecto y antes de que se cumplan los 3 meses de la reunión solicito por escrito a la administración que proceda a revocar la reunión por defecto de forma a lo que me responde con un e-mail en el que me adjunta 2 pantallazos sobre el envío de citación y acta por WhatsApp lo cual es totalmente incierto, lo cual me preocupa bastante porque llegar a este nivel me parece que algo tiene que esconder y es totalmente improcedente e inaudito.
Ante estos hechos, me gustaría saber qué podría hacer .