¿Para qué sirven los estatutos de una comunidad de vecinos? ¿Cuándo se pueden modificar y cuáles son los requisitos o motivos para su modificación? ¿Cuál es el procedimiento para modificar los estatutos de una comunidad de vecinos o para su inscripción en el Registro de la Propiedad? El abogado Joan Carles Torregrosa Carné, experto en Derecho de la propiedad horizontal, nos despeja todas las dudas a continuación.
¿Para qué sirven los estatutos de una comunidad de vecinos?
En España las comunidades de propietarios se rigen por la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (siendo su última modificación el 16 de junio de 2.022); salvo en Cataluña que se rigen por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro V del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (siendo su última modificación el 23 de diciembre de 2021).
Pero además de la ley aplicable, las comunidades pueden completar su regulación con la creación de estatutos o normas estatutarias. Se trata de una serie de disposiciones que regulan diversos aspectos de cada comunidad en concreto.
De este modo los estatutos pueden ordenar cuestiones tan variopintas como el reparto de gastos, las limitaciones de uso, el mantenimiento de los elementos comunes, las reuniones por videoconferencia, el establecimiento de recargos, etc.
¿Cuándo se pueden modificar los estatutos de una comunidad de vecinos?
Normalmente los estatutos o normas comunitarias forman parte de le escritura de división horizontal, mediante la cual el promotor distribuye el edificio en elementos privativos (viviendas y locales) y comunes (pasillos, vestíbulos, jardines etc.), que quedaran sometidos al régimen legal de la propiedad horizontal que corresponda.
Una vez constituida la comunidad, los propietarios pueden proceder a la modificación de los estatutos siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos.
Es importante destacar que cualquier acuerdo que apruebe la comunidad como norma estatutaria, únicamente será de obligado cumplimiento por parte los nuevos propietarios, cuando haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Joan Carles Torregrosa Carné, experto en Derecho de la propiedad horizontal.
Requisitos para la modificación de los estatutos de una comunidad de vecinos
Los acuerdos de aprobación o modificación de los estatutos de una comunidad deben aprobarse en junta de propietarios. Dependiendo de la ubicación de la comunidad de propietarios, se aplicará un régimen normativo u otro; siendo diferentes los requisitos en cada uno de ellos.
Así, la normativa estatal requiere, como norma general, la unanimidad de todos los propietarios que representen a su vez la totalidad de las cuotas de participación. Dicha posee varias excepciones:
- Prohibición de pisos turísticos o incremento: 4/5 partes de votos y cuotas de participación de todos los propietarios.
- Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general: 3/5 partes de voto y cuotas de participación de todos los propietarios.
En cambio, en Cataluña para cualquier modificación se requiere una mayoría cualificada de 4/5 partes de votos que representen las 4/5 partes de las cuotas de participación de todos los propietarios.
Motivos para modificar los estatutos de una comunidad de vecinos
Como se ha indicado, los estatutos regulan diversos aspectos de las comunidades. Por eso no tiene sentido que simplemente sean una transcripción de lo que la propia ley establece, sino que deben servir para regular necesidades propias de cada comunidad.
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De este modo los propietarios pueden aprobar normas como:
- Cambio de la fecha de cierre del ejercicio.
- Limitación de ciertas actividades en los locales: bares, discotecas, clubes cannábicos.
- Prohibición del uso de las viviendas como pisos turísticos.
- Posibilidad de división, segregación o agregación de pisos o locales colindantes.
- Imposición de recargos por impago de las cuotas.
- Establecer sistemas de reparto de determinados gastos por criterios diferente al legalmente establecido (coeficiente).
- Creación de subcomunidades.
- Permitir sistemas de reuniones no presenciales (video conferencia o similar).
- Creación de órganos de representación de la comunidad (vicepresidente/a y vocales).
- Normas de mantenimiento de los elementos comunes.
- Normas sobre alteraciones en los elementos comunes.
De este modo, la gestión de la comunidad puede resultar más eficiente y acorde con las necesidades reales de los propietarios.
La inscripción de los estatutos de una comunidad de vecinos en el Registro de la Propiedad
Por otro lado, es importante destacar que cualquier acuerdo que apruebe la comunidad como norma estatutaria, únicamente será de obligado cumplimiento por parte los nuevos propietarios, cuando haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Existen muchas comunidades que, a lo largo del tiempo, han ido tomando acuerdos que implican una modificación estatutaria (por ejemplo, se ha aprobado que los gastos se aprueben por partes iguales y no por coeficiente), pero ello no implica una auténtica modificación de los estatutos, por lo que un propietario nuevo podría llegar a exigir que se aplicase la norma estatutaria y no la aprobada por la comunidad. Este criterio ha sido consolidado por las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2013 y de 6 de febrero de 2014, así como la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 3 de diciembre de 2015.
Es decir, para que unos estatutos o normas estatutarias tengan plenos efectos es necesario que consten inscritos en el Registro de la propiedad.
Procedimiento para modificar los estatutos de una comunidad de vecinos
Como se ha comentado, los acuerdos de modificación de estatutos requieren de unas mayorías cualificadas o de la unanimidad, de todos los propietarios, no sólo de los que han acudido a la reunión. Por ello, en la convocatoria deberá constar como un punto a tratar la modificación de los estatutos.
Una vez aprobado, el acta deberá notificarse a los propietarios y los no asistentes dispondrán de un plazo de 30 días para manifestar el sentido de su voto, teniendo en cuenta que las personas que no digan nada se considera que se suman a la mayoría (al igual que los propietarios que se abstienen en la votación). Transcurrido dicho plazo, deben contabilizarse los votos para conocer si se ha alcanzado la mayoría necesaria.
En caso afirmativo, el acta deberá certificarse por el Secretario Administrador y con el Visto Bueno del Presidente/a y elevarse a público mediante el otorgamiento de una escritura ante notario, para poder, finalmente, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
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Buenas tardes, soy propietario de una vivienda que esta inmersa, además de la Comunidad de propietarios del edificio en una mancomunidad formada por cinco edificios, los cuales comparten todos ellos unas amplias zonas comunes como piscina, jardines y locales sociales. Desde hace un tiempo se vienen sufriendo una serie de celebraciones por parte de comuneros, sin limite de asistentes ni horarios. Esta actitud está ocasionando numerosos daños en plantas y mobiliario de jardín, sin olvidar, la pacífica convivencia vecinal, llegando a protagonizar algunos enfrentamientos desagradables entre vecinos.
Un sector importante de esta mancomunidad o complejo, quiere movilizarse para modificar los estatutos, precisamente en la limitación de estos espacios comunes, es decir establecer reglas y/o horarios. Para ello ¿es necesario alcanzar la mayoría por unanimidad?