Ley de Propiedad Horizontal sobre placas solares: ¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal? ¿Qué dice la LPH sobre las placas solares? ¿Se necesita el permiso de la comunidad para instalar placas solares? ¿Qué trámites necesito para la instalación de placas solares en una propiedad? Requisitos para instalar placas solares en una comunidad de vecinos. A continuación, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Joan Carles Torregrosa Carné, nos da la respuesta a las preguntas planteadas anteriormente.
¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
Nuestras ciudades están formadas por multitud de bloques de edificios, y cada uno de ellos formado por diferentes pisos y/o locales. Se trata de un paisaje urbano al que estamos completamente habituados.
En España el porcentaje de propietarios de viviendas en 2021 era del 75’1% según los datos de Eurostat. Aunque es una proporción que ha disminuido en los últimos años, es superior al de la mayoría de los países comunitarios.
Los edificios divididos por pisos independientes suponen una especial forma de copropiedad, en la que coexisten elementos privativos y comunitarios. La existencia de un gran número de propietarios evidencia la necesidad de unas normas claras que determinen los derechos y obligaciones de los propietarios.
Las leyes de propiedad horizontal son las normas que regulan todos los aspectos relacionados con las comunidades de vecinos, estableciendo los derechos y deberes de los propietarios.
En España las comunidades de propietarios se rigen por la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (siendo su última modificación el 16 de junio de 2.022); salvo en Cataluña que se rigen por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro V del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (siendo su última modificación el 23 de diciembre de 2021).
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las placas solares?
Todas las normas deben adaptarse al signo de los tiempos, para que resulten eficaces y lógicas. La ley de propiedad horizontal no es una excepción.
En este sentido en los últimos años, ante la crisis de los combustibles fósiles y el incremento de los costes energéticos, se han venido desarrollando diversos sistemas de energías renovables (energía solar, eólica, geotermia, etc). Las comunidades de propietarios no han sido ajenas a este proceso, pues existe un gran interés entre los vecinos por disminuir los costes energéticos tanto a nivel privativo como comunitario.
Por eso, el legislador ha modificado las leyes vigentes para dar cabida a estas nuevas necesidades, estableciendo criterios sobre los requisitos necesarios para instalar placas solares en el edificio (u otros sistemas de ahorro energético).
¿Se necesita el permiso de la comunidad para instalar placas solares?
En la actualidad existen dos tipos de placas solares; las térmicas (que generan calor) y las fotovoltaicas (que generan electricidad). Las primeras tienen un mantenimiento mayor solamente sirven para calentar agua; mientras que las segundas requieren de un mantenimiento mínimo y suponen un importante ahorro de energía tanto en elementos comunes como privativos. Por ello, las fotovoltaicas son las más demandadas entre los propietarios.
Para instalar placas solares será necesario habilitar espacios que originariamente no estaban pensado para ello; cubiertas, terrazas, tejados etc. En muchos casos dichos espacios tienen la consideración de elementos comunitarios. Por lo tanto, será necesario obtener la autorización de la comunidad para ubicar una instalación de energía solar.
Contacta con el abogado
Requisitos para instalar placas solares en una comunidad de vecinos
El Real Decreto 244/2019, de 5 de abril, por el que se regulan las condiciones administrativas, técnicas y económicas del autoconsumo de energía eléctrica, establece los requisitos técnicos básicos de las instalaciones de placas solares en la comunidad:
- Zona común lo suficientemente grande para instalar las placas. Y que, además, esté situada de forma óptima para poder aprovechar la energía solar.
- Los consumidores deben de estar conectados al mismo centro de distribución de la electricidad, y que éste lo haga en baja tensión.
- Entre la instalación fotovoltaica y el lugar de consumo no puede haber una distancia superior a 500 metros.
- La instalación de placas solares y los lugares de consumo deben de compartir referencia catastral considerando los primeros catorce dígitos.
- Obtención de permisos administrativos: licencia de obras y certificación eléctrica.
Trámites para la instalación de placas solares en una propiedad horizontal
La normativa sobre propiedad horizontal se ha modificado con el objetivo de facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a mejorar la eficiencia energética.
Dependiendo si rige la Ley de propiedad Horizontal (España salvo Cataluña) o el Código Civil de Cataluña, los requisitos y condiciones serán unos u otros, tal como se resume a continuación:
Ley de Propiedad Horizontal, reformada por el Real Decreto-Ley 19/2021 de 5 de octubre
La instalación de placas solares de uso comunitario, requerirá únicamente de la mayoría simple de votos y coeficientes para su aprobación. Los propietarios disidentes quedarán igualmente obligados, siempre que el coste de la nueva instalación no supere las nueve mensualidades una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas. (art. 17.2 LPH).
Para la instalación de uso privativo se requiere únicamente el voto favorable de 1/3 de los propietarios que representen 1/3 de las cuotas de participación. El propietario disidente no resultará obligado ni se le modificará la cuota. (art. 17.3 LPH).
Código Civil de Cataluña. La reforma introducida por el Decreto Ley 28/2021 de 21 de diciembre ha sido mucho más exhaustiva
Al igual que la normativa estatal, para la instalación de placas solares de uso comunitario, requerirá únicamente de la mayoría simple de votos y coeficientes para su aprobación. Los disidentes no estarán obligados si el coste de la instalación supera las ¾ del presupuesto una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas. (553-25.2 d) CCCat).
En el caso de instalaciones de uso privativo que se desean instalar en elemento común, necesitan también por mayoría de votos que representen la mayoría de las cuotas de participación, pero en este caso el coste de la instalación y su mantenimiento correrá a cargo del o los interesados. Si el futuro propietario desease conectarse a la instalación deberá abonar el importe inicial debidamente actualizado, así como el coste de adaptación de la instalación si fuese necesario. (553-25.2 e) CCCat).
Si la instalación privativa desea instalarse en un elemento común de uso privativo, el interesado únicamente deberá informar a la comunidad con treinta días de antelación aportando el correspondiente proyecto técnico. Durante el plazo indicado la comunidad puede proponer una alternativa más adecuada a sus intereses generales siempre que sea razonable y proporcionada y que no comporte a las personas promotoras un incremento sustancial del coste del proyecto técnico presentado. A falta de alternativa, los propietarios pueden llevar a cabo dichas obras o instalaciones. (553-43 CCCat).
Otras consideraciones a tener en cuenta para instalar placas solares en las comunidades de vecinos
En cualquier caso, siempre resultará interesante que la comunidad realice un estudio previo sobre las posibilidades de instalar placas solares en el edificio, que superficies se ocuparían, la energía que se obtendría, los costes que supondría todo ello. De este modo, los propietarios podrán tomar las decisiones más acordes a sus intereses, decidiendo si se opta por una instalación de uso comunitario, privativa o mixta.
¿Quieres contactar con el experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Joan Carles Torregrosa Carné? Solicitar llamada.
Quizás también te interese:
Demanda por vicios constructivos
Descubre el perfil del abogado aquí.
Buenos días,
Le mando este mensaje para hacerle una consulta.
El caso es que dispongo de una terraza comunitaria pero de uso privativo. Sería la cubierta del edificio en la que tengo instalada una pérgola de madera. Tenía la intención de colocar placas solares en el techo de la pérgola y no se si he de pedir permiso a la comunidad de propietarios para ello. Entiendo que al no tener ningún tipo de anclaje directo en la terraza comunitaria no debería pedir permiso pero sinceramente lo desconozco.
No se si me podría aclarar esta duda.
Muchas gracias de antemano
Buenos días:
De acuerdo con la información que proporciona, entiendo que el uso exclusivo que posee sobre la terraza no tiene ninguna limitación. De hecho, la comunidad ha consentido (si no autorizado expresamente, lo desconozco) la instalación de la Pérgola. Por eso considero que no es necesaria la autorización de la comunidad. En Cataluña (no sé si pertenece a esta comunidad autónoma) la normativa establece, específicamente, que propietario que desea instalar placas solares en su terraza de uso privativo, debe informar a la comunidad de su intención y adjuntar el proyecto. La comunidad en el plazo máximo de 30 días debe comunicarle si posee una alternativa más adecuada para los intereses de todos (siempre y cuando se trate de una alternativa razonable y proporcionada y no sea mucho más costosa).
Atentamente,
Juan Carlos Torregrosa Carné
El vecino que colinda con mi casa ha puesto una placa solar muy cerca de mi casa y se ve desde mi casa ya que la ha puesto sobre su techo , solo tiene una planta, la vista es bastante fea la verdad. Tiene que dejar una distancia específica hasta mi casa? Està cerca de una ventana de la planta alta de mi casa.
Buenos días:
los datos que me envía me suscitan ciertas dudas: ¿las dos viviendas pertenecen a una misma comunidad de propietarios? ¿A qué distancia están las cubiertas y la instalación? En cualquier caso, si se trata de una misma comunidad de propietarios, la cubierta es un elemento común y, por lo tanto, necesitaría de la autorización previa de la comunidad. Dependiendo donde esté situada la finca (en Cataluña o en el resto de España) la normativa que se aplica difiere en mayorías y requisitos.
En cualquier caso, cualquier instalación (pertenezca o no a una misma comunidad) necesitará los permisos administrativos correspondientes. Puede presentar a una instancia a su Ayuntamiento solicitando le informe si su vecino ha solicitado los permisos correspondientes y si la instalación cumple con la normativa municipal.
También podría suponer una vulneración del derecho de vistas que posee.
Atentamente,
Juan Carlos Torregrosa Carné
Buenos dias,
Quiero poner placas solares de uso privativo en el tejado de la comunidad de vecinos. Soy el ultimo vecino en altura y de hecho desde la terraza puedo acceder al tejado. En la comunidad somos 3 vecinos y el local de abajo (total 4 vecinos). Hicimos junta de vecinos para que me dejaran poner placas solares, porque hace falta 1/3 de votos a favor de los vecinos para poder hacerlo. El propietario del local no se personó y el resto de vecinos en un principio me daban la aprobación, pero el adminstrador de fincas salió con un papel (interpretación de la ley de propiedad horizontal) donde decía que el que votara a favor tenia que sufragar los gastos de su parte de la instalacion y hacerse cargo del mantenimiento aunque no quiera participar por ahora de la instalación de placas solares. Con lo cual los vecinos dijeron que no, evidentemente.
Quiero aportar tambien que contratar un mantenimiento de placas solares no es obligatorio o al menos a mi en los 5 presupuestos que he pedido, nadie me lo ha exigido.
Mi pregunta es: si un vecino vota a favor para poder tener el 1/3 requerido aunque solo sea por hacer el favor, tiene que pagar esta parte de la instalación, que va a ser de uso totalmente privativo?
Un saludo y espero su respuesta.
Buenos días, vivo en una comunidad de vecinos, la cual tiene una azotea transitable de uso común donde por ejemplo se tiende la ropa y se hace disfrute colectivo.
El caso es que yo vivo en el último piso y encima mía está la azotea transitable y un vecino ha planteado que se pongan placas solares en lo que corresponde a la zona donde debajo vivo yo y no estoy de acuerdo ya que me afecta directamente y no estoy dispuesto a que se pongan placas en mi techo aunque sea comunitario.
¿Es esto legal? ¿Hay alguna ley, decreto en la que me pueda respaldar para negarme?
Llegado el caso si hay fundamento me planteo denunciar a la comunidad.
Gracias, un saludo.
En una comunidad con instalaciones comunes a todos los vecinos de frio/calor, la financiación de la instalación de las placas fotovoltáicas, se paga por cuotas de propiedad, o a partes iguales entre los vecinos? Es por ley esta decisión, o a decidir por la comunidad de propietarios en junta, con las mayorías que sean necesaria?
Buenas tardes, tengo una consulta. Soy el propietario de un ático con la terraza atribuida en uso a mi vivienda. La terraza tiene una pérgola reticular abierta de hormigón de la estructura de obra, como una red con vanos que me aportan luz y sombra a mi terraza. ¿Puedo poner instalación fotovoltaico de uso propio sobre esta pérgola con los votos de 1/3 de los componentes de la comunidad de propietarios? ¿De un tercio de los propietarios o sólo de los asistentes a la junta?
Si la comunidad quiere poner una instalación fotovoltaica de uso comunitario en esta misma pérgola de la terraza cuyo uso tengo atribuido ¿puedo oponerme?
Gracias
Tienen que pagar los locales comerciales si la co.unidad pone placas solares
Buenos días.
Resido en Gipuzkoa, tengo una vivienda en un bajo de un edificio, cuya entrada y numero de portal son distintos al resto de la comunidad. Esta vivienda, a su vez, cuenta en escrituras con un terreno que cito: » A esta propiedad se le asignan las antepuertas situadas…» No tengo obligación de pagar ninguna cuota de comunidad, pero si los gastos referentes a fachadas, tejado, bajantes e instalación de agua, que son comunes. ¿Necesitaría permiso del resto de la comunidad para instalar placas en ese jardín?
Muchas gracias y un saludo.
Hola
El nuevo vecino se está construyendo una casa dentro de la legalidad de 3 plantas. La ultima planta me perjudica directamente por que me hace sombra a mi instalación solar.
Vivo en España, que derechos tengo?
Gracias
Buenos días. He comparado un pareado y tengo la intención de colocar placas solares en el solarium. Desconozco si puedo hacerlo directamente, con los permisos del ayuntamiento o los que se requieran, o si primero tengo que solicitar permiso al vecino, comunidad, etc. El solarium tiene un muro medianero para dividir cada casa. No hay comunidad de propietarios constituida ni se le espera hasta un año o más, porque no se ha terminado de construir el resto de casas.
Gracias. Un saludo.