¿Cuáles son las causas para llevar a juicio a la comunidad de propietarios? ¿Cómo se puede demandar a una comunidad de propietarios? ¿Quién paga las costas de un juicio contra la comunidad de propietarios? Procedimiento de un juicio contra la comunidad de propietarios. ¿Cuánto tiempo tarda en salir la resolución de un juicio contra una comunidad de vecinos? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido a Julio Robledo García, experto en Derecho de la propiedad horizontal, que responda a continuación a todas estas preguntas.
¿Cuáles son las causas para llevar a juicio a la comunidad de propietarios?
Antes de entrar a enumerar las causas para llevar a juicio a una comunidad de propietarios conviene precisar que éstas no gozan de personalidad jurídica, por lo que no podrían ser, aparentemente, titulares de derechos y obligaciones y por tanto carecer de la capacidad para ser parte en un procedimiento judicial. Pero en la práctica cotidiana, realizan actuaciones de las que se derivan obligaciones con terceras personas, proveedores de servicios y suministros, aseguradoras, entidades bancarias etc. e incluso, con los propios miembros de la comunidad individualmente considerados. De igual modo, la comunidad se puede convertir en acreedora de prestaciones y, por tanto, tendrá la oportunidad de exigirlas jurídicamente, para ello la L.P.H. dota al presidente de la comunidad de la capacidad de representación de la misma en juicio y fuera de él llevando implícita la representación de todos propietarios, siendo que frente al exterior la voluntad del presidente representa a la del resto de titulares.
Aclarado esta cuestión que sirve para aquellos procedimientos judiciales donde la comunidad comparece tanto como demandante o como demandado será en estos últimos supuestos en los que nos vamos a centrar.
Como hemos visto las reclamaciones que se pueden presentar a una comunidad nacen de las obligaciones que está ha contraído o de aquellas de las que resulte civilmente responsable: Incumplimiento de contratos suscritos con terceros, (por ejemplo impago de cuotas de mantenimiento de ascensor, limpieza etc.), responsabilidad por desatender las obligaciones que le impone la Ley o las Administraciones, fundamentalmente las derivadas de la conservación del inmueble, que pueden generar daños en las personas o en las cosas,( por ejemplo un elemento del edificio que cae a la vía pública, o una tubería comunitaria que produce daños en la vivienda de un propietario); y existe otro bloque que nacen de la propia Ley de Propiedad Horizontal, fundamentalmente las impugnaciones de acuerdos de la Junta General, donde la comunidad es demanda por uno o varios propietarios.
¿Cómo se puede demandar a una comunidad de propietarios?
A una comunidad de propietarios se la demanda igual que a cualquier otro sujeto de una relación jurídica, y se realizará siguiendo los dictados establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, según sea el tipo de procedimiento al que queramos llevarla, habitualmente a procedimientos declarativos, que se resolverán en juicio verbal u ordinario en función de la cuantía o de la materia de que se trate.
Cuando queramos demandar a un comunidad de propietarios, es aconsejable partir siempre de una reclamación extrajudicial previa, dirigida a su presidente, si en el plazo concedido el demandante no ve satisfecha su pretensión, acudir a la vía judicial, para ello es muy aconsejable, incluso cuando no sea obligatorio (juicios verbales de cuantía inferior a 2.000 euros y presentación inicial de procedimiento monitorio) contar con abogado y procurador para garantizar un mayor éxito y asistencia a lo largo de todo del procedimiento. Hay que tener en cuenta que cualquier procedimiento iniciado en los juzgados de primera instancia, para asuntos civiles, puede derivar, a la Audiencia Provincial en segunda instancia o incluso el Tribunal Supremo, donde es ya obligatorio estar representado por procurador y contar con la asistencia jurídica de un abogado.
¿Quién paga las costas de un juicio contra la comunidad de propietarios?
Salvo que el demandante tenga reconocida asistencia jurídica gratuita, cada parte pagará los gastos y costas causados por su intervención en cada instancia, a medida que se vayan produciendo; sin embargo la parte que no vea reconocidas sus pretensiones por el juez de instancia, podrá ser condenada a satisfacer las costas de todo el procedimiento.
Cuando presentamos una demanda contra una comunidad de propietarios, nos podemos encontrar con los siguientes supuestos, que se reconozca totalmente lo que pedimos en la demanda y se condene a la otra parte (comunidad de propietarios) a las costas incluyendo las nuestras; que se estime parcialmente la demanda y que cada cual se pague las suyas, o que nuestra demanda se desestime en cuyo caso podremos ser condenados a pagar las costas de la otra parte (comunidad de propietarios); por ello es tan importante estar asesorados desde el principio por un letrado.
Hay que hacer una precisión, y es que cuando la comunidad de propietarios resulta condenada a pagar las costas y el demandante ha sido un miembro de la misma, las costas procesales las pagarán el resto de los propietarios, y no el propietario o propietarios demandantes.
Contacta con el abogado
Procedimiento de un juicio contra la comunidad de propietarios
Para una mejor comprensión los mejor es que veamos un ejemplo de casos que suelen llegar a los tribunales.
Imaginemos que somos propietarios de una vivienda en un bloque de vecinos y que nuestra vivienda ha sufrido daños por agua, como consecuencia de una rotura en una tubería de la red comunitaria. Lo hemos puesto en conocimiento del presidente de la comunidad, y ni se ha reparado la tubería ni se nos han abonado los gastos de los daños sufridos por lo que no nos queda mas remedio que interponer una demanda de reclamación contra la comunidad, para lo cual nos pondremos en contacto con un abogado que nos indicará cuales son los pasos a seguir.
En primer lugar tendremos que acreditar que los daños provienen de un elemento comunitario, como es la tubería, y el importe de los daños sufridos, para ello tendremos que acudir a un perito que lo determine. Si no tenemos clara que la rotura es de una tubería comunitaria y lo es de una privativa (las tubería de agua potable son privativas de cada inmueble desde el contador hasta la vivienda) podremos ver rechazada nuestra demanda y ser condenados a las costas del procedimiento.
Una vez revisado el informe pericial, nuestro abogado presentará la demanda contra la comunidad, en este ejemplo supongamos que los daños sufridos ascienden a 6.500 €, la demanda será presentada para juicio ordinario que consta de dos partes, una audiencia previa y la vista del juicio, en ambas las partes comparecen asistidas de abogado y representadas por procurador. En la audiencia previa, se recomendará a las partes llegar a un acuerdo o someterse a un procedimiento de mediación, se propondrán las pruebas periciales, documentales testigos, y se resolverán cuestiones procesales y finalmente se señalará la fecha donde tendrá lugar la vista del juicio.
En la vista del juicio después de la comparecencia de las partes y los testigos, el juicio quedará visto para sentencia tras las conclusiones finales de los letrados.
Si la comunidad resulta condenada, tendrá que reparar, el origen del daño, la tubería, y nos tendrá que abonar los daños que hemos sufrido, generalmente con intereses.
Hay que precisar, que nosotros aunque seamos demandantes somos miembros de la comunidad de propietarios y como tales debemos satisfacer la parte que nos toque del importe de la reparación de la tubería.
¿Cuánto tiempo tarda en salir la resolución de un juicio contra una comunidad de vecinos?
Es muy difícil, por no decir imposible, determinar el tiempo que va a transcurrir entre la presentación de la demanda en el Juzgado y la sentencia impuesta, pues depende de muchos factores, en la Ley de Enjuiciamiento están recogidos los plazos que tienen los juzgados para dictar las resoluciones judiciales, (decreto, auto, sentencia, etc.).
En el ejemplo que hemos puesto, al tratarse de un juicio ordinario, y una vez señalada la primera parte que es la Audiencia Previa, suyo señalamiento dependerá de las previsiones en la agenda del juzgado, podemos encontrarnos con que el juez después de haber revisado todos los autos pueda entender que no hacen falta mas pruebas ni testigos y declarar el procedimiento visto para sentencia, con lo cual nos ahorramos una parte importante de tiempo, pero no suele ser muy habitual.
Por otra parte, también va a depender si la sentencia es firme, (según el tipo y características del procedimiento) o por el contrario que pueda ser recurrida, con lo que el procedimiento puede alargarse algunos años si finalmente llega al Tribunal Supremo.
Cuando se trate, como en el ejemplo que hemos visto, de la urgencia en la reparación de la tubería, nuestro abogado podrá solicitar unas medidas cautelares urgentes, que obligue a la comunidad de propietarios a ejecutar la reparación, antes que el procedimiento siga su curso, con el fin de que los daños se minoren.
¿Quieres contactar con el abogado, experto en Derecho de la propiedad horizontal, Julio Robledo García? Solicitar llamada.
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