¿Qué son los estatutos en la comunidad de propietarios? ¿Es obligatorio que existan estatutos en una comunidad de propietarios? Consecuencias del incumplimiento de los estatutos en la comunidad de propietarios ¿Hay sanciones para los propietarios por el incumplimiento de los estatutos? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Qué son los estatutos en la comunidad de propietarios?
Los Estatutos de una Comunidad de Propietarios son las normas principales que rigen todo el devenir de una Comunidad. Vienen a ser algo similar a lo que es la Constitución para un país, su norma fundamental. Los Estatutos son básicos para recoger en ellos los derechos y las obligaciones de los propietarios, y también la forma de administrar la propia Comunidad. Los Estatutos son el único lugar donde establecer sanciones y prohibiciones para los propietarios, ya que las normas de régimen interno no tienen esta capacidad.
También estos estatutos servirán para determinar , con los límites que pueda imponer la Ley de Propiedad Horizontal, de qué forma se actuará para tomar decisiones comunitarias, realizar Juntas, nombrar administrador y otros órganos de la Junta Directiva.
Otro aspecto importante en el que influyen es en la posibilidad de realizar o no determinadas obras en la Comunidad, fijando los requisitos para ello. También deben utilizarse para establecer los límites y formalidades para el uso de espacios comunes, o realización de actividades lúdicas en los mismos.
También suele ser una fuente de conflictos la existencia de actividades profesionales o comerciales en coexistencia con las viviendas. En este sentido también en los Estatutos es aconsejable reflejar las limitaciones existentes, y los procedimientos para su autorización en su caso, de manera que quien pretenda adquirir una propiedad en el inmueble pueda saber de antemano las condiciones.
Por último en los Estatutos deben establecerse las posibles exenciones de gastos que alguna de las propiedades pueda tener en su contribución a los presupuestos comunitarios, como por ejemplo aquellas establecidas por falta de uso a los locales en planta baja , exentos de abonar gastos de mantenimiento de escaleras y ascensor.
¿Es obligatorio que existan estatutos en una comunidad de propietarios?
Realmente no existe ninguna norma que convierta en obligatoria la existencia de Estatutos en una Comunidad de propietarios, si bien es absolutamente recomendable, ya que es la única forma legalmente prevista para poder registrar las normas importantes de convivencia entre los comuneros.
Como hemos visto anteriormente son muchos los aspectos de la vida diaria de la Comunidad que se pueden regular en ellos, por lo que , en caso de no disponer de los mismos, es más complicado conseguir mantener unas normas de buena convivencia entre los propietarios.
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Consecuencias del incumplimiento de los estatutos en la comunidad de propietarios
Al tratarse de una norma de gran importancia para la Comunidad de Propietarios y que regula tan diversos aspectos, en ocasiones incumplir dichos Estatutos puede traer consecuencias graves en diferentes ámbitos y afectar tanto al vecino incumplidor como al resto de los propietarios y residentes en el inmueble.
Dejando al margen los posibles daños incluso físicos en que pudiera incurrirse por el uso indebido de zonas comunes, etc, sin duda una de las principales consecuencias es la pérdida de la armonía y el bienestar en la Comunidad. Es evidente que las actividades que conlleven un ruido excesivo, los malos olores habituales, la falta de conservación de los elementos comunes, son circunstancias que alteran la calidad de vida de los vecinos.
El otro gran apartado de consecuencias recae en las obligaciones de carácter económico. El incumplimiento de las mismas puede acarrear consecuencias indeseables tanto para la propia Comunidad que puede tener problemas financieros, como para el propietario que incumple, ya que los costos de la reclamación supondrán un aumento de la cantidad a pagar.
Todo ello puede repercutir en la propia imagen de la Comunidad, ya que el incumplimiento de las normas de uso, o la falta de fondos para el mantenimiento puede causar un deterioro en la imagen de la propiedad y una pérdida de valor de los inmuebles.
¿Hay sanciones para los propietarios por el incumplimiento de los estatutos?
Precisamente cualquier prohibición o sanción debe constar en los propios Estatutos, no sirven las normas de régimen interno para este tipo de normas, así que lo normal sería que el propio artículo de los Estatutos establezca cual es la sanción para cada incumplimiento.
En todo caso hay que tener en cuenta que finalmente , si el vecino no hace caso a las advertencias o amonestaciones que la Comunidad de Propietarios le dirija, y continúe incumpliendo, será necesario acudir al amparo judicial y presentar la correspondiente demanda.
En este caso habría que distinguir dos grandes bloques, por un lado los incumplimientos de obligaciones de carácter económico, que pueden finalizar con el embargo de sus bienes, y por otro lado el incumplimiento de normas de convivencia que pueden ser sancionadas con la privación del derecho a usar la propiedad durante un plazo determinado.
También puede haber incumplimientos en materia de obras que pueden ser sancionados tanto en vía judicial como administrativa, ordenando la demolición y la reposición al estado anterior.
¿Qué vamos a hacer para ganar vuestro caso?
En primer lugar, hay que tener en cuenta que las comunidades no tienen potestad sancionadora de por sí. Entonces, aunque haya medidas contenidas en los estatutos que se hayan incumplido, hay que analizar muy bien qué tipo de incumplimiento es y por qué vía se va a exigir el cumplimiento, ya que la propia comunidad normalmente no tiene la posibilidad de sancionar ese incumplimiento, sino que hay que acudir a los juzgados.
Es fundamental reunirse con la comunidad para ver qué pasos se han dado hasta ese momento y valorar muy bien también las actuaciones previas a la judicial. Lo ideal sería contar incluso con asesoramiento especializado desde el primer momento en que se produce en incumplimiento, porque seguramente acabará en un juzgado y, o bien hay que agotar las posibilidades de una solución extrajudicial —y para eso, esas actuaciones iniciales son fundamentales— o, si finalmente hay que acudir a un juzgado, también es conveniente que todos esos pasos previos se hayan dado correctamente.
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Si, la Comunidad de Propietarios debe ir judicialmente contra ese vecino que ha hecho una obra en zonas comunes, ya que no está permitido. En ese caso bastaría con mayoría simple , la mitad mas uno para aprobar el acuerdo.