En el tejido social de nuestras comunidades, a veces surgen desafíos que deben abordarse con sensibilidad y determinación. El incumplimiento de acuerdos en la junta de propietarios puede ser uno de esos obstáculos, generando tensiones innecesarias entre vecinos. En este artículo, exploraremos estrategias efectivas para abordar este problema.
¿Qué son los acuerdos en una junta de comunidad de propietarios?
La manera en la que una comunidad de propietarios toma decisiones es votando en una junta, aprobando o no un acuerdo por las mayorías que legalmente se establezcan. En la mayoría de los asuntos es por una mayoría simple —aunque tiene que ser de votos y coeficientes— y, en algunos casos, por unas mayorías cualificadas.
Tipos de acuerdos de una comunidad de propietarios
- Un acuerdo típico es el de acudir judicialmente a reclamar contra un propietario, que debe estar autorizado expresamente por la junta. En este caso, no se trata solamente de cumplimiento por falta de pago de las cuotas —que es el más habitual— sino también por cualquier otro motivo como, por ejemplo, la realización de obras en zonas comunes o de obras no permitidas. Todo aquello que conlleve que la comunidad de propietarios vaya contra un comunero tiene que ser aprobado en junta, si bien basta con mayoría simple.
- Otros acuerdos requieren mayorías cualificadas como es para instalar servicios de interés general como un conserje, un servicio de limpieza que no existiera anteriormente en el edificio… Este tipo de acuerdos requieren 3/5 partes de los propietarios.
- Y hay otros acuerdos para los que, sin embargo, se requiere una mayoría inferior. No es necesario ni siquiera alcanzar el 50%, sino que basta con un 33%, que es, por ejemplo, para instalar servicios de telecomunicación que algún vecino solicite o de energía renovable. En todo caso, como son medidas que se entiende que la Administración quiere fomentar, los acuerdos necesitan una mayoría menor.
- Y finalmente unanimidad, que prácticamente sería para modificar los estatutos o el título de división horizontal. En esos casos, sería necesario que todos los propietarios votaran a favor.
Consecuencias del incumplimiento de acuerdos en una junta de comunidad de propietarios
En caso de incumplimiento por parte del comunero o vecino, es necesario acudir a los juzgados para exigir ese cumplimiento, ya que las comunidades de propietarios no tienen una capacidad sancionadora para imponer multas o algún tipo de consecuencia legal.
Habría que acudir a un juzgado y según el tipo de actuación de que se trate:
- Si es una «obligación de pago», habría que exigir ese pago, incluso con embargo.
- Si se trata de una «obligación de hacer», habría que exigir también a ese vecino o que la haga, si se trata de algo que solo puede hacer él personalmente como, por ejemplo, permitir la entrada en su vivienda o local para realizar una obra, o si se trata de algo que debe hacer, pero se le puede sustituir, si él no lo hace, lo haría la comunidad y le reclamaría el importe. En los casos de obligación de hacer, el juzgado suele establecer multas durante el tiempo en el que la persona no cumpla con esa obligación para obligarle a hacerla, ya que es el único que puede que puede realizarla.
¿Cuál es el incumplimiento más habitual?
El incumplimiento más habitual es el de pago tanto de cuotas ordinarias como de derramas y, en segundo lugar, el cerramiento de terrazas.
¿Y qué puede hacer la comunidad en este caso de incumplimiento? Acciones legales ante el incumplimiento de acuerdos en una junta de comunidad de propietarios
Las comunidades tienen un procedimiento específico previsto para ello en la ley, y que además es muy favorable porque, entre otras cosas, les permite utilizar abogados y procurador y que sea a costa del moroso, pero para ello hay que cumplir una serie de requisitos y realizar bien todos los pasos previos, que comienzan desde la propia convocatoria de la junta. O sea, hay que hacer una convocatoria correctamente, hay que aprobar el acuerdo de liquidación y de reclamación judicial, y notificárselo al propietario para darle la oportunidad de pagar y, en caso de que no lo hiciera, ya sí habría que acudir al juzgado, pero previamente tiene que haber sido notificado en la convocatoria y posteriormente en el acta y el acuerdo adoptado.
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