Impugnar una junta de propietarios

Impugnar una junta de propietarios

Impugnar una junta de propietarios: ¿Qué acuerdos pueden ser impugnados? ¿Quién puede impugnar los acuerdos de una junta? ¿Cuál es el plazo para impugnar los acuerdos de una junta? En este artículo el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Francisco Amorós Vives, da respuesta a la preguntas planteadas anteriormente.

Introducción

Lo primero que debemos saber antes de explicar qué acuerdos se pueden impugnar en una junta de propietarios es que en Catalunya existe una legislación específica de la propiedad horizontal, por lo que todas las cuestiones relativas a las comunidades de vecinos de Catalunya se regulan por el Código Civil catalán.

En segundo lugar, debemos precisar que, técnicamente, lo que se impugna – siempre judicialmente – no es una junta, sino los acuerdos adoptados en una junta.

Dicho esto, en estas líneas explicaremos qué acuerdos se pueden impugnar, quien puede impugnar, y, el plazo para ello.

Acuerdos que pueden ser impugnados

Según se regula en el Código Civil de Catalunya se pueden impugnar los acuerdos que:

  • Sean contrarios a las leyes; se refiere aquí tanto a la vulneración de las normas relativas a la propiedad horizontal como a cualesquiera otras leyes vigentes en Catalunya.
  • Sean contrarios al título de constitución, esto es, a la escritura de constitución del régimen de división horizontal del inmueble en cuestión, que hace referencia a la descripción y usos del mismo (es decir, que elementos son comunes, cuales privativos, etc.), instalaciones y servicios, asignación de la cuota general de participación de cada entidad en relación al conjunto del inmueble, superficie, situación, límites y destino de las entidades, y cualesquiera otros elementos que se establezcan en el referido título de constitución.
  • Sean contrarios a los estatutos, esto es, a las reglas que regulan aspectos referidos al régimen de la comunidad.
  • Impliquen un abuso de derecho, esto es, cuando se adopta un acuerdo utilizando una norma por parte de la comunidad de propietarios o de alguno de éstos con mala y fe y en perjuicio de otro, sin que por ello se obtenga un beneficio que venga amparado por esa norma. 

Ejemplo

Por ejemplo, acordar en junta que se requiera a un propietario para que derribe una obra realizada hace muchos años, y que además, durante esos años, fue consentida por la propia comunidad. Dicho acuerdo, sería susceptible de ser impugnado por abuso de derecho.

  • Sean contrarios a los intereses de la comunidad; se trataría de un acuerdo que perjudicara al edificio o a los intereses generales, con beneficio solo para uno o una parte del resto de propietarios.

Un ejemplo de ello, sería la aprobación de determinadas obras o instalaciones de utilidad particular.

  • Sean gravemente perjudiciales para uno de los propietarios, siempre que éste no tenga obligación de soportarlo. Debemos tener en cuenta, además, que aun cuando la comunidad pueda beneficiarse de dicho acuerdo, ello no puede perjudicar de forma grave al propietario afectado.

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¿Quién puede impugnar los acuerdos de una junta de propietarios?

Para contestar a esta pregunta, debemos hacerlo partiremos de cuatro posibilidades que pueden darse en una comunidad:

  • El propietario que ha asistido a la junta y ha votado en sentido negativo a la adopción del acuerdo que pretende impugnar.
  • El propietario que no ha asistido a la junta, es decir, el propietario ausente: en relación a este supuesto debemos destacar que la ley exige que para poder ejercer este derecho a impugnar, previamente, se tiene que haber opuesto a la adopción del acuerdo, para lo que se le concede el plazo de un mes a contar desde que se le notificó el acta de la junta.
  • El propietario moroso: en relación a este supuesto debe saberse que el propietario moroso no tiene derecho de voto; puede asistir a una junta, incluso intervenir, pero no puede votar, mientras sea deudor de dicha comunidad. Además, y por imperativo de la ley, para poder ejercer esa acción de impugnación de acuerdos es necesario que esté al corriente de pago de las deudas con la comunidad, o que consigne su importe.

Esto es, si en el momento de interponer la demanda no se acredita estar al corriente del pago de las referidas deudas, o haber consignado su importe, la acción judicial está condenada al fracaso.

  • El propietario privado ilegítimamente de su voto: ello comportará además que la impugnación judicial deberá efectuarse también contra la decisión de la comunidad de privarle del derecho de voto.

Además, para poder ejercer este derecho de impugnación, le será aplicable lo señalado en el anterior apartado en relación a su obligación de estar al corriente de pago de las deudas.

Plazo para impugnar los acuerdos de una junta de propietarios

Lo primero que debemos manifestar es que los plazos para impugnar dichos acuerdos son plazos de caducidad, no de prescripción, lo que quiere decir que dichos plazos no pueden interrumpirse. Estamos, pues, ante un plazo de caducidad lo que significa que la ley señala un término fijo para la duración de un derecho, más allá del cual ya no podrá ser ejercitado por parte de su titular.

Dicho esto, se establecen dos plazos distintos:

  1. Cuando se trate de actos contrarios a la ley, al título constitutivo o a los estatutos, o si dadas las circunstancias implican un abuso de derecho, la acción para impugnar ese acuerdo caduca transcurrido un año.
  2. Cuando se trate de acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para uno de los propietarios, el plazo para ello es de tres meses.

Dicho esto, nos parece importante mencionar cuando empieza a contar el referido plazo, ya sea el de un año, o el de tres meses. En ambos casos el plazo empieza a contar desde la notificación del acta.

Conclusión

Finalmente, y en relación a la impugnación de los acuerdos, debemos recordar que cualquier acuerdo adoptado en una junta es ejecutivo inmediatamente después de que el acta haya sido notificada a los propietarios; además, dicha ejecutividad no caduca. Ello supone que aunque se inicie un procedimiento judicial de impugnación de un acuerdo, éste, la eficacia del acuerdo no se suspende por el simple hecho de haber sido impugnado. En todo caso, el impugnante del mismo, tiene la potestad en el procedimiento judicial de solicitar la suspensión, o lo que es lo mismo, la paralización de la ejecución de ese acuerdo.

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