Impugnación de acuerdos en juntas de propietarios

Impugnación de acuerdos en juntas de propietarios: ¿Qué acuerdos se pueden impugnar? ¿Quiénes pueden hacerlo? ¿Pueden los ausentes de la junta impugnar acuerdos? Requisitos para la impugnación y plazos para hacerla. El abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, resuelve tus dudas al respecto e informa detalladamente cómo actuar.

¿Qué acuerdos de la junta de propietarios se pueden impugnar?

Si bien la Ley de Propiedad Horizontal establece en principio sólo tres tipos de acuerdos que son impugnables, se trata de unos motivos de impugnación tan amplios que prácticamente podríamos decir que casi cualquier acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios podría encajar en alguna de estas posibilidades de impugnación.

Así en primer lugar tenemos los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad. Aquí se podrían impugnar acuerdos de la Junta que no respeten algún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal o de cualquier otra Ley, o bien de los Estatutos de la propia Comunidad.

Si en Junta de Propietarios se acuerda la aprobación de una derrama , con pago inmediato de la misma, y yo como propietario pretendo impugnar la aprobación de ese acuerdo, se viene admitiendo jurisprudencialmente que no se aplique este requisito siempre y cuando la única deuda del propietario que impugna sea la de la mencionada derrama. 

Carlos Javier Ruano Pérez, abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal.

¿Qué se establece en la Ley de Propiedad Horizontal?

Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos para la celebración de la propia Junta, y por tanto entrarían en este motivo de impugnación no sólo aquellas que se basen en un motivo de fondo del acuerdo adoptado, sino también aquellas impugnaciones de acuerdos basadas en motivos de forma, como por ejemplo no haberse realizado adecuadamente la Convocatoria de la Junta. En este sentido es habitual cometer el error de no incluir en la comunicación la relación de propietarios privados del derecho a voto.

En segundo lugar tendríamos aquellos acuerdos que sean gravemente lesivos para la propia Comunidad en beneficio de unos pocos propietarios, y en tercer lugar aquellos acuerdos que nos causen a nosotros como propietario particular un grave perjuicio , sin que legalmente tengamos la obligación de soportarlo, o bien adoptados en abuso de derecho.

¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios?

Pueden impugnar un acuerdo adoptado en Junta por la Comunidad de propietarios, los propietarios que estuvieran ausentes en la reunión donde se tomaron dichos acuerdos, o bien , en caso de haber asistido a la misma, aquellos que hubieran votado en contra, o incluso los que se hubieran abstenido. Por tanto en principio lo que no se permite es habiendo asistido a la Junta y votado a favor de una decisión, posteriormente impugnar ese mismo acuerdo.

¿Pueden los ausentes a la junta de propietarios impugnar los acuerdos?

Efectivamente, aunque el propietario no haya acudido a la Junta puede perfectamente impugnar los acuerdos adoptados en la misma, y en su caso, el plazo para recurrir comienza cuando recibe la notificación del acta, ya que, hasta ese momento desconoce cuáles han sido los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios.

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Requisitos para impugnar los acuerdos de la comunidad

Los dos requisitos principales son, en primer lugar, como decíamos anteriormente , haber salvado el voto en la Junta en caso de asistencia, o no haber acudido a la misma, y en segundo lugar estar al día en el pago de las cuotas comunitarias.

Hay que tener cuidado con esto, pues, teniendo toda la razón en cuanto al fondo de la impugnación de cualquier acuerdo de la Junta de Propietarios, es posible que se pierda la impugnación por no estar al día en cuanto a los pagos el propietario que impugna, ya que se trata de un requisito previo que, si no se cumple, impide al Juez entrar a valorar el motivo de la impugnación.  Además se debe estar al día en el momento de impugnar, con lo cual no sirve subsanar posteriormente abonando las cantidades debidas cuando ya está presentada la impugnación.

Excepciones a tener en cuenta

No obstante, existen dos excepciones a esta regla:

  1. La primera , prevista en la propia Ley de Propiedad Horizontal, dice que no se tendrá en cuenta este requisito de estar al día en los pagos, cuando el acuerdo que se impugne sea el de establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
  2. La segunda excepción, si bien no viene respaldada por la Ley , y hay que tomarla con precaución, viene dada por la práctica, de manera que habitualmente la jurisprudencia viene admitiendo que tampoco sea necesario cumplir este requisito cuando precisamente el acuerdo que se pretende impugnar es el que genera la propia deuda del propietario impugnante, para evitar causar indefensión al propietario que impugna.

Ejemplo práctico:

Así por ejemplo si en Junta de Propietarios se acuerda la aprobación de una derrama , con pago inmediato de la misma, y yo como propietario pretendo impugnar la aprobación de ese acuerdo, se viene admitiendo jurisprudencialmente que no se aplique este requisito siempre y cuando la única deuda del propietario que impugna sea la de la mencionada derrama. 

No obstante, como decimos, al no estar prevista en la Ley de Propiedad Horizontal otra excepción que la de aprobación de cuotas de participación, hay que actuar con cautela y, si es posible, consignar judicialmente el importe de la deuda aprobada, aun cuando no estemos de acuerdo con la misma, y sea precisamente el motivo de la impugnación, para evitar sorpresas o cambios jurisprudenciales que pudieran producirse.

Plazo para impugnar los acuerdos de la comunidad

El plazo para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios, dependerá del motivo de impugnación que elijamos de los mencionados anteriormente. Así en caso de pretender impugnar un acuerdo por considerarlo gravemente lesivo para la Comunidad o gravemente perjudicial para nosotros como propietarios, el plazo es de tres meses desde la aprobación de dicho acuerdo, o desde la notificación del acta,  en caso de propietarios ausentes. 

Sin embargo , si el motivo de impugnación es la infracción de la Ley -sea la Ley de Propiedad Horizontal o cualquier otra- o de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, el plazo se alarga hasta un año, desde su aprobación o notificación.

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2 comentarios en “Impugnación de acuerdos en juntas de propietarios”

  1. Buenas, Deseo impugnar un acta por abuso de derecho articulo 18LPH, SOY LA PRESIDENTA Y HE PRESENTADO ANTE LA JUNTA GENERAL ORDINARIA, UN INFORME DE UN INGENIERO FORESTAL, AVALANDO LA TALA DE UNOS ARBOLES POR SU MAL ESTADO,PELIGROSIDAD , Y POSIBLE CAIDA… YU UN PRESUPUESTO DE 745 EUROS PARA SU TALA, LOS ARBOLES ESTAN MUY PROXIMOS A MI VIVIENDA Y DE OTROS VECINOS….. SE HA VOTAD EN CONTRA POR MAYORIA… ENTIENDO QUE ES POSIBLE LA IMPUGNACION POR ECSTE MOTIVO….

    UN SALUDO .
    MI MAIL: manvelmor@hotmail.com

  2. Hola, efectivamente podría ser un acuerdo impugnable por ser gravemente lesivo o abusivo (ojo que el plazo en ese caso es de 3 meses), pero incluso entiendo que no era necesario llevarlo a Junta, son actuaciones que considero en principio, que dado su carácter y urgencia la directiva puede acordar sin necesidad de pasarlo por Junta General. Hay que tener en cuenta que precisamente las Comunidades de Propietarios se dotan de unos órganos para mayor agilidad en las actuaciones, y no es necesario votar cada gasto, reservándose las Juntas para los asuntos de mayor importancia.

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