Qué hacer si un vecino se niega a pagar la derrama: ¿Qué ocurre si un vecino no paga la derrama de la comunidad? Derechos de los propietarios en la comunidad de vecinos. ¿Quién debe pagar las derramas en la comunidad de vecinos? ¿Qué hacer si un vecino se niega a pagar la derrama? ¿Cómo reclamar a un vecino por impago de derrama? A continuación, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, resuelve todas las dudas relacionadas con este tema.
¿Qué ocurre si un vecino no paga la derrama de la comunidad?
Las Comunidades de Propietarios a menudo se enfrentan a situaciones de impago con sus vecinos, algo que puede impedir el normal funcionamiento de la Comunidad. Cuando el impago se produce sobre una derrama aprobada por la Comunidad para la solución de algún problema o necesidad urgente del edificio, esto puede suponer un grave inconveniente para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble.
En estos casos la Comunidad de Propietarios podrá articular los mecanismos que la Ley de Propiedad Horizontal le otorga para exigir el pago al vecino que se niega a abonar la derrama aprobada en Junta de Propietarios, tanto en vía extrajudicial como judicial, debiendo para ello seguir una serie de pasos que garanticen el éxito del procedimiento.
En caso de que un vecino se niegue a pagar una derrama aprobada en Junta de Propietarios, por la Comunidad habrá de seguirse el procedimiento establecido para 1) liquidar dicha deuda, 2) proceder a la notificación al vecino o vecinos morosos y, en caso de desatención del requerimiento, 3) la presentación del oportuno proceso judicial.
Carlos Javier Ruano, abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal.
Derechos de los propietarios en la comunidad de vecinos
Los propietarios ostentan una serie de derechos y obligaciones frente a la Comunidad de Vecinos que se encuentran recogidos en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Concretamente, el artículo 9 de la referida Ley establece las obligaciones de cada propietario que son, a su vez, los derechos que ostenta el resto de propietarios sobre el respeto a las instalaciones comunes, la buena conservación del inmueble y el deber de contribuir a los gastos generales del mismo para su adecuado sostenimiento, sus servicios, cargas y responsabilidades, y todo ello con arreglo a la cuota de participación de cada vecino (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Quién debe pagar las derramas en la comunidad de vecinos?
En atención a lo anterior, cada vecino deberá contribuir al pago de las derramas que se aprueben en Junta de Propietarios para atender a las necesidades extraordinarias que surjan en el edificio en proporción a la cuota de participación que a cada uno corresponda. Así, la derrama habrá de ser abonada por todos los propietarios de la Comunidad que ostenten tal condición en el momento de su aprobación (salvo que en los Estatutos de la Comunidad se exima a algunos de ellos de contribuir al sostenimiento de ciertos servicios o partes concretas del edificio y la derrama vaya destinada a su específica instalación, reparación o mejora).
Además, los nuevos propietarios de una vivienda o local responderán también de las derramas adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de lo que resulte imputable a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición del inmueble y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
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¿Qué hacer si un vecino se niega a pagar la derrama?
En caso de que un vecino se niegue a pagar una derrama aprobada en Junta de Propietarios, por la Comunidad habrá de seguirse el procedimiento establecido para 1) liquidar dicha deuda, 2) proceder a la notificación al vecino o vecinos morosos y, en caso de desatención del requerimiento, 3) la presentación del oportuno proceso judicial.
Así, por la Comunidad habrá de convocarse junta de propietarios en la que, como punto del orden del día, se apruebe la liquidación de la deuda existente y debidamente desglosada de los vecinos que se encuentren en impago, procediendo posteriormente a la notificación al vecino de forma personal y fehaciente (mediante el envío de un burofax, por ejemplo) de dicho acuerdo aprobado o, de resultar dicho intento negativo, mediante su publicación en el tablón de anuncios del edificio durante un mínimo de tres días, con requerimiento al vecino para que proceda al pago de la suma pendiente.
Una vez transcurrido el plazo otorgado en el requerimiento para que el vecino abonada la deuda sin que así lo haya hecho, la Comunidad de Propietarios podrá proceder a la preparación y presentación ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad el denominado procedimiento monitorio, petición a la que habrá de acompañarse tanto el acuerdo de liquidación de la deuda reclamada aprobado en Junta, como los justificantes de la notificación de dicho acuerdo al vecino moroso.
¿Cómo reclamar a un vecino por impago de derrama?
El procedimiento monitorio es un proceso judicial ágil que ofrece un plazo voluntario de pago al vecino demandado de veinte días tras el cual, de no ser atendido, podrá derivar, a petición del solicitante, en el embargo de los bienes que sean localizados a nombre del vecino para el definitivo cobro de la deuda por la Comunidad. Aunque dicho proceso monitorio no requiere la intervención de abogado y procurador y, en la fase posterior de embargos, solo se requerirá de dichos profesionales si la deuda reclamada supera los 2.000 euros, siempre resulta recomendable el debido asesoramiento letrado para la incoación de cualquier procedimiento judicial que asegure su buena marcha.
Como se ha expuesto, la contribución a las necesidades del inmueble, ya sean éstas ordinarias o extraordinarias, son una obligación ineludible de todo vecino integrante de una Comunidad de Propietarios, existiendo para su reclamación un cauce legal claro para el caso de que por alguno ellos se niegue el pago de, por ejemplo, una derrama aprobada.
¿Por qué es recomendable contratar un abogado experto en caso de tener un vecino que se niega a pagar la derrama?
Aparte de la conveniencia de contar siempre con un abogado experto en cualquier caso, en el caso de la derrama, hay que tener en cuenta que a veces se discute o se alega por parte del deudor la aprobación esa derrama.
Por ello es importante tener un conocimiento especializado, primero para saber la validez o no de esas alegaciones ya que, en muchos casos, no serían válidas, sino que hay que centrarse en que se derrama ya se aprobó legalmente.
En este caso, en este procedimiento no se puede discutir su legalidad, sino si se ha pagado o no se ha pagado. Las alegaciones sobre la aprobación de la derrama son cuestiones muy específicas y más técnicas, por eso es tan conveniente contar con abogado.
Casos de vecinos que se negaban a pagar derramas
Por ejemplo, en un garaje que ya estaba en uso, pero al parecer no estaba convenientemente legalizado, el Ayuntamiento exigió una obra de legalización del garaje que acabaron costeando en derrama.
Esto supuso una gran cantidad de dinero, sumada a lo que les habían costado las plazas de garaje a los propietarios.
Por esta razón hubo muchos casos de impago, porque la persona que compró las plazas de garaje, desconocía que eso no estaba legalizado y no estaba preparado para asumir un gasto que era más del doble que el coste de la de la propia plaza en cuanto a derrama.
Pero al final, todos ellos tuvieron que que abonarla, porque la derrama era legal y se reclamó correctamente. Fue muy difícil para todos, alguno de los propietarios de las plazas de garaje incluso la acabó vendiendo subastando para poder pagar esa esa deuda.
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