Estatutos de los administradores de fincas

Estatutos de los administradores de fincas: ¿Qué es un administrador de fincas? Responsabilidades de un administrador de fincas, estatutos de los administradores de fincas, denunciar incumplimiento de los estatutos por parte de un administrador de fincas. En este post, el abogado experto en Derecho de la propiedad horizontal, Joan Carles Torregrosa Carné, explica detalladamente sobre las preguntas anteriores.

¿Qué es un administrador de fincas?

En España, existen unos 25 millones de los cuales, aproximadamente el 60% requieren de un Administrador de Fincas para la gestión y mantenimiento de la Comunidad o la Finca. Asimismo, actualmente existen en España 1,2 Millones de Comunidades de Propietarios que son Administradas por aproximadamente 15.500 profesionales independientes, con una media de 77 Comunidades por Administrador. En definitiva, la figura del administrador de la finca ha adquirido una gran relevancia en nuestro país.

Así, el administrador de fincas o gestor de comunidades es el profesional al que la propiedad de un inmueble (tanto un propietario único como una comunidad de propietarios) le ha encargado la gestión del mismo, en sus aspectos técnicos, financieros, contables, legales, etc, al objeto de conseguir su adecuado mantenimiento.

Actualmente, se trata de una profesión de libre ejercicio en España, aunque normalmente están afiliados en los colegios territoriales de la provincia donde ejercen su función.

En cualquier caso, la Ley de Propiedad de Horizontal, exige que posean una cualificación profesional suficiente, aunque no concreta que tipo de formación sería necesaria. Los colegios profesionales, en cambio, sí que definen las carreras que dan acceso al título.

Responsabilidades de un administrador de fincas

Tanto la Ley de Propiedad Horizontal (vigente en España, salvo en Cataluña) como el Código de Civil de Cataluña, definen las funciones básicas de los administradores de fincas; que en términos generales podrían concretarse en ejecutar correctamente los acuerdos adoptados por la comunidad, velar por el adecuado mantenimiento del edificio y sus instalaciones y servicios y que la comunidad cumpla en todo momento con la normativa vigente.

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El cumplimiento incorrecto de dichas funciones derivará en la responsabilidad del administrador frente a la comunidad de propietarios. La pregunta que nos podemos hacer es qué nivel de profesionalidad se le puede exigir al Administrador de Fincas: si consideramos que el administrador cumple con su cometido con una gestión de mínimos, entonces difícilmente podrá estimarse que ha actuado incorrectamente, por lo que no será responsable. En cambio, si consideramos que el administrador de fincas, como cualquier otro profesional, está obligado a obtener el mejor resultado, y actuar con la máxima eficiencia y diligencia dentro del ámbito de su profesión; entonces sí que podrá existir responsabilidad por la incorrecta gestión o la no obtención de los resultados deseados.

Atendiendo a la variada y múltiple normativa que actualmente deben cumplir los edificios, es evidente que es este segundo criterio el que debe prevalecer hoy en día: las funciones del administrador de fincas deben cumplirse sobre la base de unos parámetros de comportamiento profesional, diligentes y propios de un arrendamiento de servicios desarrollado por un experto en la materia.

Estatutos de los administradores de fincas

Además de las funciones establecidas por ley (art. 20 Ley Propiedad Horizontal y art. 553-18 Código Civil de Cataluña), los colegios profesionales establecen normas deontológicas que establecen los principios y reglas éticas, regulan la actividad profesional de los Administradores de Fincas y que son de obligado cumplimiento para sus asociados.

Las normas deontológicas, recogidas en el Estatuto General de la Profesión de Administrador de Fincas de 25 de marzo de 2010, recogen -entre otras cuestiones- las obligaciones que deben cumplir en su relación con sus clientes y con otros administradores. El incumplimiento de las mismas puede dar lugar a ser sancionados. Las sanciones incluyen tanto la imposición de multas como la inhabilitación temporal o definitiva, dependiendo de la gravedad de la infracción.

Denunciar incumplimiento de los estatutos por parte de un administrador de fincas

Si la comunidad de propietarios o un propietario, considera que su administrador de fincas ha incumplido sus obligaciones, causándole un perjuicio, puede denunciarlo, existiendo varias posibilidades:

En primer lugar, puede denunciarse ante su colegio profesional, presentando una reclamación ante la comisión deontológica. No se requiere una forma especial (en muchos colegios es suficiente rellenando un formato online), y se abrirá un proceso en el que el Administrador podrá realizar las alegaciones que estime oportunas y aportar los documentos que considere. Si la Comisión Deontológica del Colegio considera que ha incumplido con las normas estatutarias, procederá a sancionar al colegiado. Los Colegios profesionales también pueden resultar adecuados para mediar entre el administrador y la comunidad, pudiendo alcanzar soluciones beneficiosas para ambas partes, ahorrando tiempo y dinero.

Evidentemente, esta opción solo es posible cuando se trata de un administrador colegiado; recordemos que se trata de una profesión de libre ejercicio, por lo que no es obligatoria la colegiación.

Otra posibilidad es reclamar ante los tribunales ordinarios tanto en el orden civil como en el penal. En el orden civil se trataría de interponer una demanda por responsabilidad profesional al considerar que la comunidad ha sufrido un perjuicio por la actividad desarrollada por el administrador de la finca; dependiendo del tipo de procedimiento -verbal u ordinario- de la cuantía que se reclame.

En el orden penal, se trataría de interponer una querella contra el administrador al considerar que ha incurrido en un delito.

Requisitos para denunciar al administrador de una finca por incumplimiento de los estatutos

En todos los casos, serán requisitos previos presentar cualquier reclamación contra el administrador de la finca, los siguientes:

  • Si la que reclama es la comunidad, es necesario un acuerdo previo de los vecinos reunidos en junta, por mayoría simple.
  • Debe demostrarse y probarse la relación causal entre el perjuicio sufrido y la acción del administrador; y que ello se ha producido por un incorrecto ejercicio de sus deberes profesionales; incumpliendo la ley o los estatutos.
  • De tratarse de un daño económico debe cuantificarse objetivamente el perjuicio producido.
  • De tratarse de una reclamación ante la justicia ordinaria, deberán contratarse los servicios de abogado y procurador para su personación.

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