En esta ocasión hablaremos sobre las deudas más comunes en una comunidad de propietarios. ¿Quién es el responsable de pagarlas en una comunidad de propietarios? ¿Qué pasa si te mudas y el anterior propietario tenía deudas con la comunidad? ¿Este tipo de deudas prescriben? ¿Cuáles son las consecuencias de su impago y qué requisitos formales debe cumplir la comunidad de propietarios para proceder a la reclamación de la deuda al propietario moroso? El abogado experto en Derecho de la propiedad horizontal, Julio Robledo García, responde a todas estas preguntas a continuación.
Deudas más comunes en una comunidad de propietarios
Las deudas más comunes de una comunidad de propietarios, pueden ser de dos tipos: deudas por impago de cuotas comunitarias de algún propietario o deudas que contrae la comunidad en su conjunto con terceros. En este artículo nos centraremos en las primeras:
El impago de cuotas comunitarias, ya sean las mensualidad para satisfacer las necesidades ordinarias de la comunidad o las derramas extraordinarias debidamente aprobadas por la comunidad; todas ellas experimentan un gran aumento en épocas de mayor crisis, con el consiguiente quebranto económico para las comunidades.
¿Quién es el responsable de pagar las deudas en una comunidad de propietarios?
La obligación nace de la propia Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (L.P.H), que en su artículo 8 apartado e) establece como obligación de cada propietario:
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
Por lo tanto, será el propietario o copropietarios del inmueble quienes deben satisfacer estas cuotas, con una excepción, cuando el ocupante del inmueble sea usufructuario legal del mismo, éste, estará obligado a satisfacer las cuotas de gastos ordinarios, siendo el nudo propietario del inmueble quien deberá satisfacer aquellas derramas extraordinarias aprobadas para el mantenimiento del edificio.
Es muy común encontrarnos con propietarios que se niegan a pagar los gastos de comunidad oponiendo que tienen arrendado su inmueble y en el contrato suscrito con su inquilino, éste debe pagar los gastos de comunidad; es un error, con lo pactado en el contrato de arrendamiento se lo podrá reclamar al inquilino pero la acción de reclamación de estos gastos la tiene la comunidad contra el propietario.
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¿Qué pasa si te mudas y el anterior propietario tenía deudas con la comunidad?
Dado que los notarios no están obligados a solicitar certificado de estar al corriente de pago, de los gastos de comunidad, expedido por el responsable de la comunidad (aunque cada vez son más los que lo solicitan), nos podemos encontrar con que el vendedor manifiesta de palabra, y así se recoge en la Escritura de compra venta, que el inmueble se encuentra al corriente de pago de gastos comunitarios y después nos encontramos con la sorpresa de una deuda de cuotas impagadas.
Con la reforma de la L.P.H de 2013, se impone la obligación de satisfacer a la comunidad imputables al inmueble adquirido al nuevo propietario de la deuda vencida de la parte de la anualidad en que hace la compra y los tres años anteriores. Esto tiene nuevamente una excepción pues si el propietario que vende el inmueble no lo comunica al secretario o administrador de la comunidad de manera fehaciente, seguirá siendo responsable de manera solidaria junto con el nuevo propietario de la mencionada deuda vencida, por lo que la comunidad de propietarios podrá emprender la reclamación de la misma, contra ambos o contra cualquiera de los dos.
¿Cuándo prescriben las deudas con una comunidad de propietarios?
A partir de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo STS 242/2020 de 3 de junio de 2020, la prescripción para la acción de reclamación de las deuda comunitarias, será de cinco años por aplicación del artículo 1964 del Código Civil, reformado en el año 2015, el Alto Tribunal fija además este criterio para las deudas anteriores a dicho año 2015.
Por lo tanto es muy importante si no se han emprendido acciones legales de reclamación, interrumpir, el plazo de prescripción de manera fehaciente (burofax, telegrama, conciliación, etc.) para no perder la posibilidad de cobrar estas deudas por caducidad.
Consecuencias del impago de las deudas con una comunidad de propietarios
El impago de una deuda vencida, líquida y exigible, crea en el acreedor, en este caso la comunidad de propietarios, la acciones de reclamación que ordenamiento jurídico pone a su disposición, y al deudor la obligación de pagarlas junto a los intereses desde el vencimiento de las mismas.
Los procedimientos más usados son por una parte el procedimiento monitorio, la demanda juicio verbal (menos de 6000 € de cuantía) o demanda juicio ordinario (más de 6000 €) de cuantía. Las particularidades de cada uno de estos procedimientos no son objeto de este artículo, baste decir que presentada la demanda monitoria, el juzgado dará traslado al deudor demandado para que en el plazo de 20 días pague o se oponga.
- Si paga, se pone fin al procedimiento.
- Si se opone, el procedimiento se convertirá en verbal u ordinaria, según la cuantía.
- Si no paga ni se opone, transcurrido el plazo señalado el juzgado procederá al archivo de las actuaciones y se lo comunicará al acreedor para que inste la ejecución mediante el procedimiento correspondiente.
La comunidad de propietarios antes de instar cualquier procedimiento judicial instar otras alternativas para el cobro de la deuda como la mediación, conciliación o reconocimiento de deuda.
¿Qué requisitos formales debe cumplir la comunidad de propietarios para proceder a la reclamación de la deuda al propietario moroso?
El acuerdo debe ser tomado en Junta General, y debe estar incluido en el orden del día, en dicha junta se presentará la liquidación de la deuda que deberá ser aprobada por los comuneros, autorizando al presidente de la comunidad a la representación procesal de la misma.
Podrá acordarse la contratación de los servicios de abogado y procurador para la presentación de la demanda, aunque no sea preceptiva su intervención por la cuantía del procedimiento, en cualquier caso los gastos derivados de dicha intervención le serán imputados al propietario demandado, con los límites que marca la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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