¿Cómo denunciar al presidente de una comunidad de vecinos? ¿Puede ser presidente de la comunidad de vecinos un no propietario o inquilino? ¿Qué funciones tiene el presidente de una comunidad de vecinos? Derechos y obligaciones de un presidente de la comunidad de vecinos. ¿Qué hacer si el presidente de la comunidad de vecinos no hace nada? ¿Cómo denunciar al presidente de una comunidad de vecinos? A continuación, la abogada experta en Derecho de la propiedad horizontal, Inmaculada Calvo López, responde a estas preguntas.
Introducción
El presidente de una comunidad de propietarios, como la máxima figura representativa de esta tendrá que rendir cuentas ante la misma y ante los propietarios que la forman tanto por el desempeño de su actividad como por la inobservancia de las responsabilidades de su puesto, así como por los daños y perjuicios que provoquen las acciones u omisiones llevadas a cabo por él.
¿Por qué acciones debe rendir cuentas el presidente de una comunidad de vecinos?
Tendrá que rendir cuentas a la comunidad por los menoscabos y detrimentos que nazcan de su culpa o negligencia, como por aquellos de los que sea responsable la comunidad como resultado de haber tomado, el presidente, decisiones en nombre de ella sin la autorización correspondiente o extralimitándose en sus funciones.
La comunidad de propietarios no tiene por qué responder por las conductas del presidente cuando hayan tenido lugar bajo las dos circunstancias anteriormente mencionadas.
Sin embargo, la comunidad sí podrá tener responsabilidad si el daño ocasionado a un tercero por acción u omisión del presidente ha sido así ejecutado o dejado de realizarse por mandato o siguiendo instrucciones de la junta de propietarios, siempre y cuando dicha decisión haya sido acordada por una junta general.
¿Puede ser presidente de la comunidad de vecinos un no propietario o inquilino?
No, en este sentido la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) es muy clara y en su articulado establece que solo los propietarios o copropietarios de alguna vivienda o local estarán capacitados para ejercer como presidente de la comunidad.
¿Qué funciones tiene el presidente de una comunidad de vecinos?
Según nuestra jurisprudencia se entiende que la representación del presidente con la comunidad es mixta en el sentido de que está a mitad de camino entre la representación voluntaria y la representación orgánica (de la persona jurídica).
El presidente es el operador que debe materializar los acuerdos que se alcancen en las Juntas de la comunidad de vecinos. Sus tareas encajan dentro de las obligaciones que surgen al conformar un contrato de mandato debido a que, jurídicamente hablando, está obligado por la ley y/o por acuerdo de la junta a llevar a cabo un determinado servicio por atribución de la comunidad o del conjunto de vecinos.
Responsabilidades del presidente de una comunidad de vecinos
Entonces las responsabilidades del presidente son las mismas que la LPH le atribuye al administrador de la comunidad salvo que, en junta de propietarios, se acuerde mayoritariamente o en los estatutos de la comunidad se establezca, que ambos cargos deberán ser llevados a cabo por personas diferentes entre sí.
Sobre el presidente, principalmente, recaerá la función de representar a la comunidad de vecinos frente a terceros, lo que supone representar al conjunto de los propietarios de forma colectiva.
Es por esto por lo que la figura del presidente es una parte vital de la comunidad en su conjunto, siendo un intermediario físico de las actuaciones de esta, sin poseer por sí misma, personalidad jurídica.
Derechos y obligaciones de un presidente de la comunidad de vecinos
Puesto que la LPH no ofrece una regulación expresa relativa a las responsabilidades del presidente, se regirá por el sistema de responsabilidad recogido en los artículos 1718 del Código Civil (CC) y siguientes relativas a las obligaciones del mandatario.
Las acciones que el presidente lleve a cabo sin el consentimiento u acuerdo de la Junta de Propietarios de la comunidad de vecinos, por iniciativa propia, se evaluarán dependiendo de cada caso concreto teniendo en cuenta el logro alcanzado, la temeridad utilizada y la propia actitud o pasividad de la junta y del resto de copropietarios en dicha actuación concreta.
El previo acuerdo de la junta, que posibilite a un presidente a ejercitar acciones judiciales en nombre de la comunidad de vecinos es un requisito indispensable para introducir una demanda en el juzgado a no ser que los estatutos de la comunidad de vecinos lo autoricen o el presidente actúe como un copropietario.
¿Qué hacer si el presidente de la comunidad de vecinos no hace nada?
Como ya hemos dicho la diligencia que se le debe tener en cuenta al presidente es la de misma que se le debe tener a un mandatario, pero habría que tener en cuenta el contexto de su situación como pueden ser los factores relativos a si por ejemplo está llevando a cabo sus funciones de manera gratuita o retribuida, la condición obligatoria del cargo o las particularidades de sus ocupaciones para determinar en qué grado de responsabilidad se ha incurrido.
En caso de pasividad por parte del presidente y pese a que teóricamente es él el que ostenta la representación de la comunidad de vecinos, cada propietario podrá oponerse a las acciones llevadas a cabo por el presidente o el resto de los propietarios de la comunidad.
Esto es así debido a que, lo más importante y lo que debe recibir la protección por parte de los tribunales es la cuota (o porción) que cada propietario ostenta sobre los elementos comunes de la comunidad.
¿Cómo denunciar al presidente de una comunidad de vecinos?
Una persona o grupo de propietarios que haya sido perjudicado o sufrido un daño por parte del presidente de una comunidad de vecinos deberá en primer lugar, solicitar la convocatoria de una junta con el fin de exigirle la responsabilidad, pero dicha responsabilidad no podrá exigirse individualmente en nombre de la comunidad. Asimismo, podrá pedir en la junta la remoción del presidente. Habiendo soportado un perjuicio que no se debía, se podrá denunciar a la comunidad de propietarios y también se podrá denunciar conjuntamente (o subsidiariamente) a la comunidad y al presidente cuando se pueda demostrar que este último se ha excedido o no ha actuado diligentemente en el ejercicio de sus labores.
Por tanto, cualquier reclamación que haga un propietario al presidente u a otro órgano de la comunidad deberá ser tratado por la junta de propietarios previamente a la interposición de cualquier denuncia o demanda. Es lo que se conoce como un auténtico requisito de procedibilidad.
¿Ante quién responde el presidente?
El presidente responde ante la comunidad de vecinos y ante los propietarios tanto por responsabilidad contractual como extracontractual. De todas formas, estará exento de ser exigido responsablemente hablando si es capaz de demostrar que tomó las decisiones que le hicieron actuar de una forma u otra en base a acuerdos alcanzados en la junta de propietarios, hayan sido esos acuerdos lícitos (legalmente correctos) o nulos.
La responsabilidad contractual podrá exigirse en un plazo de 5 años desde la incursión del daño o el perjuicio. Se deberá probar la conexión entre el daño sufrido y la extralimitación de la función del presidente.
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¿Puede la comunidad de vecinos denunciar al administrador de Fincas?
Buenos días. Quiero hacerle una consulta. Hace dos semanas hemos entregado a una finca un presupuesto para arreglar la bomba de agua de la comunidad. Vivo en un tercero y la presión de agua es muy baja y a veces no tengo agua caliente La finca que administra la comunidad no quiere colaborar mucho en el sentido que no presiona al presidente para que nos dé una respuesta. Tampoco nos envía papeles de las convocatorias, que me hace creer que actúa en favor del presidente y el secretario, fueron ellos que llevaron los papeles a esta finca. Por favor le pido decirme que tengo de hacer y dónde me puedo dirigir, espero que se me va hacer justicia. Muchas gracias
Tenemos de presidente de comunidad al hijo de un propietario
Que puedo hacer para que no lo sea
Gandia, 12-08-2023. Tenemos un presidente de la comunidad que nos está engañando y manipula a la administradora, no colegiada, para que no nos cobren las cuotas de cada tres meses y que acabemos, como es mi caso en lista de morosos.
Antes teníamos una administradoras colegiadas y sin enterarnos de nada, el presidente, hace cuatro o cinco años, a una administradora de esta finca que iba bastante bien, pero en mi caso, llevo del año 2022 tres trimestres, de abril a diciembre, sin cobrarme los 70 € cada tres meses, que 70 X 3 = 210 €. y de este año 2023 tampoco me han cobrado nada, que en este mes de septiembre son otros 3 pagos de 70€. total serán 6 pagos de 70 € cada uno. 70 X 6 = 420 € la deuda que tengo que tener en la comunidad como mínimo. Le he mandado varias a esta administradora de que mande por escrito las deudas que pueda tener yo y lo de la comunidad y no me contesta ni me aclara nada y puedo estar como moroso haciendo creer que no quiero pagar y me podrán cobrar intereses o gastos judiciales para que yo pague la deuda que tenga, sabiendo que esto es falso y que yo no tengo nada que ver.
He mandado una carta al Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y esta es la respuesta que me han dado.
Diligencias Informativas Previas nº 73/2023. RESOLUCIÓN DEL PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DISCIPLINARIA. En Valencia, a 20 de julio de 2023.
El presidente de la Comisión Disciplinaria del Colegio Territorial de Administradores de Valencia y Castellón, adopta la siguiente Resolución:
RESULTADO que una vez leída la reclamación, hemos comprobado que la persona contra la que representa la reclamación no tiene la condición de administradora de fincas colegiada, ni en este Colegio Territorial de Administradores de Fincas de España. Por tanto, cuando la reclamación del consumidor o usuario se dirige contra una persona NO colegiada, el Colegio territorial de Administradores de fincas de Valencia no tiene competencia ni potestad disciplinaria sobre ella.
Esto está en internet. COMO denunciar a un administrador de fincas no colegiado. Todos los Administradores de Fincas deben estar colegiados. Cuentan con la formación y cualificación necesaria y poseen un CÓDIGO DEONTOLÓGICO que les obliga a actuar de buena fe. Contratar a un Administrador de Fincas no colegiado, expone a la Comunidad a los riesgos inherentes de tener al cargo a alguien que no cuenta con el respaldo de un organismo público. La única manera de emprender acciones legales contra un Administrador de Fincas no colegiado, es tratarlo como una persona particular normal. Es decir, DENUNCIARLE A LA POLICÍA y acudir a juicio para resarcirse de los daños provocados . . .