¿Cómo denunciar a un moroso en la comunidad de vecinos?: ¿Qué le ocurre al vecino moroso que no paga sus deudas con la comunidad? ¿Cuántos tipos de vecinos morosos hay? ¿Qué hacer con un vecino moroso en la comunidad? ¿Cómo reclamar las deudas a un vecino moroso? ¿Cómo es ese proceso? El abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, resuelve tus dudas al respecto e informa detalladamente cómo actuar.
Introducción
El procedimiento para denunciar a un vecino moroso cuando tiene deudas con la Comunidad, tanto por cuotas ordinarias como por derramas viene definido claramente en la Ley de propiedad horizontal , concretamente en su artículo 21.
Básicamente el procedimiento consiste en llevar la deuda desglosada a una Junta de Propietarios que debe aprobar la liquidación de la misma, es decir confirmar que el importe de esa deuda es correcto, y además autorizar al presidente para la reclamación incluso judicial al vecino moroso.
Este acuerdo de la Junta, y esa liquidación de la deuda debe certificarse por el Administrador de la Comunidad y con el visto bueno del Presidente notificarse al vecino moroso de manera que haya constancia (por ejemplo mediante un burofax).
Y si el propietario continúa sin ponerse al día en su deuda tras recibir esa notificación entonces la Comunidad podrá acudir al Juzgado en reclamación de la misma mediante un procedimiento muy sencillo que se llama Juicio Monitorio.
¿Qué le ocurre al vecino moroso si no paga sus deudas con la comunidad?
La propia Ley de Propiedad Horizontal establece que el vecino que se encuentre en situación de deudor a la Comunidad no podrá votar en las Juntas de Propietarios que se celebren. Puede acudir a las mismas, y tendrá voz para manifestar lo que desee pero no podrá votar ni se computará a efectos de las mayorías.
Además, si la Comunidad realiza correctamente todos los pasos legalmente necesarios , y finalmente tiene que acudir al Juzgado para reclamar la deuda, el vecino moroso deberá abonar las costas del juicio, esto es los honorarios de abogado y procurador de la Comunidad, así como los del burofax u otro medio de notificación que se haya utilizado para enviarle el acuerdo certificado. Y, por supuesto, también los intereses que se devenguen hasta el pago.
Por último, el vecino moroso tampoco podrá impugnar ningún acuerdo que se tome en la Comunidad mientras no se ponga al día en dicha deuda con la Comunidad, por lo cual puede verse en la situación de que existan acuerdos que considere que son perjudiciales para él o incluso ilegales y no podría impugnarlos, o, si lo hace, dicha impugnación sería desestimada por el Juez por no tener legitimación para impugnar.
Es importante que la Comunidad de propietarios se asegure de dejar constancia de todas las notificaciones al propietario moroso, para que tenga la oportunidad de solucionar la deuda extrajudicialmente. En este sentido hay que tener en cuenta que, si se realiza correctamente, el vecino moroso tiene hasta 3 oportunidades para abonar la deuda.
Carlos Javier Ruano Pérez, abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal
Tipos de vecinos morosos
En la práctica solemos encontrarnos casi siempre con las mismas situaciones en cuanto a los vecinos morosos. Dejando de lado el moroso ocasional, que siempre ha estado al día en el pago de la Comunidad pero puntualmente, por una mala situación o por un despiste deja de abonar algunas cuotas, y que rara vez acaba en los Juzgados porque se soluciona amistosamente, normalmente tenemos los siguientes tipos de morosos:
5 tipos principales:
- Propiedad que pertenece a un banco después de una ejecución de hipoteca y mientras encuentran un comprador para esa vivienda o local no abonan la Comunidad y en muchos casos ni siquiera comunican que son los propietarios ni inscriben la adjudicación en el Registro.
- Propiedad que pertenece a varios herederos , que , o bien no han aceptado la herencia o no la han repartido, y al no estar claro a quién pertenece o que van a hacer con ella nadie se ocupa de abonar los gastos.
- Propietarios en pareja que se divorcian o rompen su relación , y uno de los dos, o incluso ambos dejan de pagar los gastos de la casa ante la nueva situación mientras discuten quien debe hacerse cargo de los mismos.
- Morosos de larga duración. Vecinos que en un momento determinado dejan de pagar las cuotas comunitarias y ante la falta de respuesta de la Comunidad de propietarios continúan haciéndolo hasta que la deuda se convierte en difícil de asumir.
- Morosos de derrama. En ocasiones los problemas de pago no se producen con las cuotas ordinarias, y un vecino que está al día de las mismas se convierte en moroso cuando la Comunidad aprueba una derrama de un importe elevado, al no poder hacer frente a ese gasto inesperado, o bien por no estar de acuerdo con su aprobación y deja de pagar a modo de protesta.
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¿Qué hacer si tenemos un vecino moroso en la comunidad?
En primer lugar es importante actuar con cierta agilidad, ya que como hemos visto la falta de acción por parte de la Comunidad de Propietarios puede provocar que las deudas crezcan hasta un importe que luego resulte mucho más difícil de recuperar.
Además por el efecto contagio ya que en ocasiones los vecinos que se encuentran al día con la Comunidad si detectan que existen vecinos morosos y que los mismos no tienen consecuencias pueden llegar a dejar de abonar también sus cuotas poniendo en peligro la viabilidad de la propia Comunidad.
Además existe un plazo de prescripción legal, a partir del cual ya no se podrían reclamar las deudas comunitarias al vecino moroso si no se ha hecho. Tras diversas dudas en la jurisprudencia y cambios en la legislación (que planteaban un plazo de 15 años) hoy puede afirmarse casi con rotundidad que ese plazo es de cinco años.
Por otra parte debe actuarse siempre legalmente, esto es dando todos los pasos que se comentan en este artículo correctamente, y no privando de servicios al vecino moroso o cualquier otro tipo de actuación que pueda considerarse una coacción.
¿Cómo reclamar al vecino moroso el pago de las deudas?
Es importante que la Comunidad de propietarios se asegure de dejar constancia de todas las notificaciones al propietario moroso, para que tenga la oportunidad de solucionar la deuda extrajudicialmente. En este sentido hay que tener en cuenta que, si se realiza correctamente, el vecino moroso tiene hasta 3 oportunidades para abonar la deuda:
- La primera es cuando le llega la convocatoria de la Junta, donde ya se le informa de la existencia de la deuda y de la privación de voto si no la abona antes del día de celebración de la reunión.
- La segunda es cuando se le remite el acta de dicha Junta, donde consta aprobado el acuerdo de liquidación y reclamación. Y la tercera cuando recibe la certificación de deuda por parte del secretario-administrador de la Comunidad.
- Finalmente, cuando llega la reclamación judicial, el Juez le impondrá al vecino moroso las costas del juicio incluso aunque pague en periodo voluntario al primer requerimiento.
Dada la importancia de hacer todos estos pasos correctamente, y teniendo en cuenta que los honorarios de abogado los tendrá que abonar el vecino moroso, es importante estar asesorado por un abogado especializado en la materia desde el primer momento, es decir desde la convocatoria de la Junta de Propietarios. Incluso puede aprobarse en Junta un recargo de mora para gastos de reclamación que cubran este tipo de gastos y honorarios incluso si el vecino moroso paga antes de acudir al Juzgado.
Proceso de reclamación de deuda de un moroso en la comunidad de vecinos
Por tanto el procedimiento sería:
- Convocar una Junta de Propietarios donde se apruebe el importe y desglose de la deuda y se autorice al presidente a reclamarla incluso judicialmente, en la convocatoria de dicha Junta debe hacerse constar que el vecino moroso está privado del voto por impago y el importe de la deuda.
- Enviar al vecino moroso un certificado de ese acuerdo emitido por el administrador de la Comunidad y con el visto bueno del presidente, por burofax u otro medio fehaciente dando una última oportunidad de pago extrajudicial.
- Presentar demanda judicial mediante procedimiento monitorio (recomendado) o bien mediante un procedimiento declarativo (que se llamará ordinario o verbal según la cantidad que se reclame).
¿Por qué es necesario contar con un abogado experto para ayudaros con vuestro vecino moroso?
En primer lugar, porque en el juzgado, todos los trámites del procedimiento funcionan a impulso de parte. Es decir, no basta con presentar una demanda y esperar el resultado, sino que durante el procedimiento hay notificaciones, hay alegaciones…
Aunque según la cantidad que se reclame, sea legalmente posible hacerlo sin abogado, suele ser bastante complicado y farragoso para particular incluso entregar documentación, la presentación de un escrito de trámite… pues deberá hacerlo yendo personalmente al juzgado cada vez que haya que entregar o recoger algo. Este también suele ser otro punto de complicación.
Por último, porque la ley le permite a las comunidades repercutir ese gasto en el vecino moroso y es conveniente aprovecharlo, porque al final no le va a costar nada a la comunidad utilizar un profesional y por contra va a ser muy beneficioso.
Casos de ejemplo de vecinos morosos en comunidades de vecinos
Por ejemplo, muchas veces hay propietarios que tienen pactado en el contrato de alquiler que sea el inquilino el que pague la comunidad. Cuando el inquilino deja de pagarlo, o bien el propietario no lo sabe y se acumula una deuda muy amplia, o bien lo sabe, pero entiende que es una obligación del inquilino y se desentiende hasta que le genera una deuda bastante grande.
Recuerdo uno en concreto que rondaba los veinte mil euros porque era un local comercial muy grande. El propietario entendía que el inquilino estaba pagando la comunidad, pero en realidad no la pagaba.
Hay que tener en cuenta que la responsabilidad ante la comunidad va a ser del propietario, independientemente de los pactos que tenga con el inquilino.
Otro caso muy habitual es cuando hay un proceso de divorcio y una de las dos partes se queda con el uso de la casa y la otra se se desentiende del pago de la comunidad. Legalmente no es así, porque sigue siendo propietario, es una obligación que está vinculada a la propiedad y no al uso.
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