¿Cómo denunciar a un moroso en la comunidad de vecinos?: ¿Qué le ocurre al vecino moroso que no paga sus deudas con la comunidad? ¿Cuántos tipos de vecinos morosos hay? ¿Qué hacer con un vecino moroso en la comunidad? ¿Cómo reclamar las deudas a un vecino moroso? ¿Cómo es ese proceso? El abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, resuelve tus dudas al respecto e informa detalladamente cómo actuar.
Introducción
El procedimiento para denunciar a un vecino moroso cuando tiene deudas con la Comunidad, tanto por cuotas ordinarias como por derramas viene definido claramente en la Ley de propiedad horizontal , concretamente en su artículo 21.
Básicamente el procedimiento consiste en llevar la deuda desglosada a una Junta de Propietarios que debe aprobar la liquidación de la misma, es decir confirmar que el importe de esa deuda es correcto, y además autorizar al presidente para la reclamación incluso judicial al vecino moroso.
Este acuerdo de la Junta, y esa liquidación de la deuda debe certificarse por el Administrador de la Comunidad y con el visto bueno del Presidente notificarse al vecino moroso de manera que haya constancia (por ejemplo mediante un burofax).
Y si el propietario continúa sin ponerse al día en su deuda tras recibir esa notificación entonces la Comunidad podrá acudir al Juzgado en reclamación de la misma mediante un procedimiento muy sencillo que se llama Juicio Monitorio.
¿Qué le ocurre al vecino moroso si no paga sus deudas con la comunidad?
La propia Ley de Propiedad Horizontal establece que el vecino que se encuentre en situación de deudor a la Comunidad no podrá votar en las Juntas de Propietarios que se celebren. Puede acudir a las mismas, y tendrá voz para manifestar lo que desee pero no podrá votar ni se computará a efectos de las mayorías.
Además, si la Comunidad realiza correctamente todos los pasos legalmente necesarios , y finalmente tiene que acudir al Juzgado para reclamar la deuda, el vecino moroso deberá abonar las costas del juicio, esto es los honorarios de abogado y procurador de la Comunidad, así como los del burofax u otro medio de notificación que se haya utilizado para enviarle el acuerdo certificado. Y, por supuesto, también los intereses que se devenguen hasta el pago.
Por último, el vecino moroso tampoco podrá impugnar ningún acuerdo que se tome en la Comunidad mientras no se ponga al día en dicha deuda con la Comunidad, por lo cual puede verse en la situación de que existan acuerdos que considere que son perjudiciales para él o incluso ilegales y no podría impugnarlos, o, si lo hace, dicha impugnación sería desestimada por el Juez por no tener legitimación para impugnar.
Es importante que la Comunidad de propietarios se asegure de dejar constancia de todas las notificaciones al propietario moroso, para que tenga la oportunidad de solucionar la deuda extrajudicialmente. En este sentido hay que tener en cuenta que, si se realiza correctamente, el vecino moroso tiene hasta 3 oportunidades para abonar la deuda.
Carlos Javier Ruano Pérez, abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal
Tipos de vecinos morosos
En la práctica solemos encontrarnos casi siempre con las mismas situaciones en cuanto a los vecinos morosos. Dejando de lado el moroso ocasional, que siempre ha estado al día en el pago de la Comunidad pero puntualmente, por una mala situación o por un despiste deja de abonar algunas cuotas, y que rara vez acaba en los Juzgados porque se soluciona amistosamente, normalmente tenemos los siguientes tipos de morosos:
5 tipos principales:
- Propiedad que pertenece a un banco después de una ejecución de hipoteca y mientras encuentran un comprador para esa vivienda o local no abonan la Comunidad y en muchos casos ni siquiera comunican que son los propietarios ni inscriben la adjudicación en el Registro.
- Propiedad que pertenece a varios herederos , que , o bien no han aceptado la herencia o no la han repartido, y al no estar claro a quién pertenece o que van a hacer con ella nadie se ocupa de abonar los gastos.
- Propietarios en pareja que se divorcian o rompen su relación , y uno de los dos, o incluso ambos dejan de pagar los gastos de la casa ante la nueva situación mientras discuten quien debe hacerse cargo de los mismos.
- Morosos de larga duración. Vecinos que en un momento determinado dejan de pagar las cuotas comunitarias y ante la falta de respuesta de la Comunidad de propietarios continúan haciéndolo hasta que la deuda se convierte en difícil de asumir.
- Morosos de derrama. En ocasiones los problemas de pago no se producen con las cuotas ordinarias, y un vecino que está al día de las mismas se convierte en moroso cuando la Comunidad aprueba una derrama de un importe elevado, al no poder hacer frente a ese gasto inesperado, o bien por no estar de acuerdo con su aprobación y deja de pagar a modo de protesta.
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¿Qué hacer si tenemos un vecino moroso en la comunidad?
En primer lugar es importante actuar con cierta agilidad, ya que como hemos visto la falta de acción por parte de la Comunidad de Propietarios puede provocar que las deudas crezcan hasta un importe que luego resulte mucho más difícil de recuperar.
Además por el efecto contagio ya que en ocasiones los vecinos que se encuentran al día con la Comunidad si detectan que existen vecinos morosos y que los mismos no tienen consecuencias pueden llegar a dejar de abonar también sus cuotas poniendo en peligro la viabilidad de la propia Comunidad.
Además existe un plazo de prescripción legal, a partir del cual ya no se podrían reclamar las deudas comunitarias al vecino moroso si no se ha hecho. Tras diversas dudas en la jurisprudencia y cambios en la legislación (que planteaban un plazo de 15 años) hoy puede afirmarse casi con rotundidad que ese plazo es de cinco años.
Por otra parte debe actuarse siempre legalmente, esto es dando todos los pasos que se comentan en este artículo correctamente, y no privando de servicios al vecino moroso o cualquier otro tipo de actuación que pueda considerarse una coacción.
¿Cómo reclamar al vecino moroso el pago de las deudas?
Es importante que la Comunidad de propietarios se asegure de dejar constancia de todas las notificaciones al propietario moroso, para que tenga la oportunidad de solucionar la deuda extrajudicialmente. En este sentido hay que tener en cuenta que, si se realiza correctamente, el vecino moroso tiene hasta 3 oportunidades para abonar la deuda:
- La primera es cuando le llega la convocatoria de la Junta, donde ya se le informa de la existencia de la deuda y de la privación de voto si no la abona antes del día de celebración de la reunión.
- La segunda es cuando se le remite el acta de dicha Junta, donde consta aprobado el acuerdo de liquidación y reclamación. Y la tercera cuando recibe la certificación de deuda por parte del secretario-administrador de la Comunidad.
- Finalmente, cuando llega la reclamación judicial, el Juez le impondrá al vecino moroso las costas del juicio incluso aunque pague en periodo voluntario al primer requerimiento.
Dada la importancia de hacer todos estos pasos correctamente, y teniendo en cuenta que los honorarios de abogado los tendrá que abonar el vecino moroso, es importante estar asesorado por un abogado especializado en la materia desde el primer momento, es decir desde la convocatoria de la Junta de Propietarios. Incluso puede aprobarse en Junta un recargo de mora para gastos de reclamación que cubran este tipo de gastos y honorarios incluso si el vecino moroso paga antes de acudir al Juzgado.
Proceso de reclamación de deuda de un moroso en la comunidad de vecinos
Por tanto el procedimiento sería:
- Convocar una Junta de Propietarios donde se apruebe el importe y desglose de la deuda y se autorice al presidente a reclamarla incluso judicialmente, en la convocatoria de dicha Junta debe hacerse constar que el vecino moroso está privado del voto por impago y el importe de la deuda.
- Enviar al vecino moroso un certificado de ese acuerdo emitido por el administrador de la Comunidad y con el visto bueno del presidente, por burofax u otro medio fehaciente dando una última oportunidad de pago extrajudicial.
- Presentar demanda judicial mediante procedimiento monitorio (recomendado) o bien mediante un procedimiento declarativo (que se llamará ordinario o verbal según la cantidad que se reclame).
¿Por qué es necesario contar con un abogado experto para ayudaros con vuestro vecino moroso?
En primer lugar, porque en el juzgado, todos los trámites del procedimiento funcionan a impulso de parte. Es decir, no basta con presentar una demanda y esperar el resultado, sino que durante el procedimiento hay notificaciones, hay alegaciones…
Aunque según la cantidad que se reclame, sea legalmente posible hacerlo sin abogado, suele ser bastante complicado y farragoso para particular incluso entregar documentación, la presentación de un escrito de trámite… pues deberá hacerlo yendo personalmente al juzgado cada vez que haya que entregar o recoger algo. Este también suele ser otro punto de complicación.
Por último, porque la ley le permite a las comunidades repercutir ese gasto en el vecino moroso y es conveniente aprovecharlo, porque al final no le va a costar nada a la comunidad utilizar un profesional y por contra va a ser muy beneficioso.
Casos de ejemplo de vecinos morosos en comunidades de vecinos
Por ejemplo, muchas veces hay propietarios que tienen pactado en el contrato de alquiler que sea el inquilino el que pague la comunidad. Cuando el inquilino deja de pagarlo, o bien el propietario no lo sabe y se acumula una deuda muy amplia, o bien lo sabe, pero entiende que es una obligación del inquilino y se desentiende hasta que le genera una deuda bastante grande.
Recuerdo uno en concreto que rondaba los veinte mil euros porque era un local comercial muy grande. El propietario entendía que el inquilino estaba pagando la comunidad, pero en realidad no la pagaba.
Hay que tener en cuenta que la responsabilidad ante la comunidad va a ser del propietario, independientemente de los pactos que tenga con el inquilino.
Otro caso muy habitual es cuando hay un proceso de divorcio y una de las dos partes se queda con el uso de la casa y la otra se se desentiende del pago de la comunidad. Legalmente no es así, porque sigue siendo propietario, es una obligación que está vinculada a la propiedad y no al uso.
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Hola es cierto que si denuncias a un vecino moroso por impago de la comunidad y se da por insolvente todos esos pagos de abogados van a cargo de la comunidad?
Hola Erika, en principio la Comunidad tiene que pagar a su abogado y procurador, aunque efectivamente algunos compañeros no cobran hasta el final del procedimiento. Y es cierto que la Ley permite a las Comunidades de propietarios cargar ese gasto al vecino moroso. Pero, si el vecino es insolvente y no puede ni pagar la deuda con la Comunidad, mucho menos podrá abonar esas costas y efectivamente acabará pagándolas la propia Comunidad. No obstante, dado que la propia vivienda garantiza la deuda, y que en caso de compraventa el nuevo propietario también debe responder de la misma hasta cierto límite, lo más habitual es que casi siempre se consiga cobrar aunque a veces tarde bastante tiempo. Pero es cierto que en ocasiones resulta totalmente imposible , por ejemplo si la vivienda está hipotecada, ya que el crédito hipotecario tiene preferencia o incluso si deja de pagar la hipoteca, es posible que el valor de subasta de la vivienda sea menor que lo que se le debe al Banco.
Buenas ,tengo una duda vivimos en una comunidad sin ascensor y con una niña con discapacidad y los vecinos no quieren poner el ascensor xq hay un vecino moroso que debe dinero a la comunidad y el administrador nos dice q ese dinero le tenemos que pagar los vecinos es cierto ?
El vecino moroso no vive en la comunidad y ya le an mandado buro fax y juicios y los gastos tb nos dijo el administrador q a cuenta de los vecinos.
Buenos días, desde luego la existencia de uno o varios vecinos morosos no puede ser excusa para no acometer las obras y gastos que la Comunidad tenga que afrontar. Lo que tiene que hacer la Comunidad es reclamar judicialmente a ese moroso, ya que además la deuda se incrementará en los gastos de burofax y costas judiciales , incluso aunque pague en el juzgado a primer requerimiento. Puede ser que lo que el administrador diga es que ustedes tienen que adelantar ese dinero para poner la demanda, pero finalmente quien tiene que pagarlo es el moroso.
Pero es mas, si existe una persona discapacitada que lo solicita , ya no es necesario ni votación, y la Comunidad tiene que iniciar la instalación del ascensor, si bien con la limitación del coste al equivalente a 12 mensualidades.
Buenos Días, acabamos de retomar la comunidad en mi edificio ya que hacia muchos años que se habia formado, pero tambien unos cuantos que todo se habia paralizado. Somos en total ocho vecinos pero dos de esas viviendas no vive nadie. Ahora que hemos retomado la comunidad con cuenta bancaria nueva y hemos vuelto a pagar cuota mensual, ¿de que manera podemos informar que en los pisos vacios se va a generar una deuda para un futuro cuando los herederos quieran vender? Ya que no sabemos ni quienes son los propietarios.
Buenas tardes, en principio si los propietarios no se han dirigido a la comunidad para designar una dirección de notificaciones, sea postal o electrónica, la Comunidad cumple con su obligación enviando las notificaciones a la propia vivienda comunitaria.Y si nadie las recoge irá en perjuicio del propietario que no dió otra dirección alternativa . No obstante si desea saber quienes son los propietarios puede pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, aunque ahí solo saldrá nombre y apellidos, y con un poco de suerte también el NIF . Y en su día, cuando se acumule cierta cantidad de deuda proceder a demandar a esa persona, y será el Juzgado el cual a través de una averiguación domiciliaria pueda localizar a esa persona .
Buenos días, en mi Comunidad se realizó una demanda a una vecina morosa y se dio respuesta positiva a pagar pero no se termina de abonar la cantidad demanda por insolvencia y tiene hipotecada la propiedad, la propietaria en este momento trabaja pero solo se pudo embargar un mes de sueldo, cuál sería el camino para continuar que siga abonando? Además la deuda sigue creciendo porque después de esa sentencia continua sin pagar las cuotas y el servicio de agua, es posible ampliar la demanda o se tiene que hacer otra demanda? Gracias.
Buenos días, lo cierto es que si bien las Comunidades de Propietarios tienen muchas ventajas y fuerza legal para reclamar las deudas impagadas, en unas pocas ocasiones resulta imposible poder cobrar, o al menos hacerlo en un plazo razonable. Y es que el procedimiento consta de dos fases, una hasta obtener sentencia a favor de la Comunidad reconociendo la deuda, y otra es intentar cobrarla. Si la persona tiene un sueldo inembargable, y la propiedad tiene una hipoteca nos podemos encontrar en un callejón sin salida.
Además , y respecto a la segunda parte de la pregunta, pese a que muchos profesionales llevamos años pidiendo que la deuda sea actualizable como sucede en los desahucios de alquiler por falta de pago, lo cierto es que actualmente es necesario poner una nueva demanda cada cierto tiempo para ir reclamando la nueva deuda que se vaya generando.
Buenas noches, respecto al anterior comentario que hice y realmente me aclaró muy bien como era el procedimiento, le agradezco por ello.
Asumí el cargo de presidenta de mi comunidad en noviembre y hasta ahora me informa el administrador de cómo está la situación de la propietaria morosa cuya deuda asciende a más de 6.000.-€., cuando en su momento nos indicaba que se estaba realizando una ampliación de la deuda ¿Dónde me puedo informar respecto a los presupuestos que realizan los abogados para un proceso monitorio? Es lo que nos indica que se va a realizar, ¿es el mejor camino para empezar el proceso de demanda? porque luego indica que se irá a juicio verbal, para lo cual es otro presupuesto.
Nuevamente agradezco su atención.
Buenas tardes, efectivamente el proceso monitorio considero que es el mas adecuado, y dado que los honorarios de abogado son libres, es conveniente solicitar varios presupuestos . El proceso monitorio puede finalizar de tres maneras diferentes según lo que haga el deudor: si paga, se archiva el monitorio. Si no hace nada, se convierte en ejecutivo y se pasaría directamente a embargos. Pero si se opone a la demanda, alegando cualquier motivo, entonces el juicio pasaría a ser verbal. Es conveniente que todo esto venga bien claro en el presupuesto, hasta donde incluye y lo que no, para evitar sorpresas. También en cuanto a la forma de pago o generación de los honorarios, ya que por ejemplo en nuestro caso los asuntos que nos derivan los administradores de fincas con los que trabajamos habitualmente, solo cobramos una cantidad inicial fija por demanda, y el resto se cobra del demandado o no se cobra.
Trabajamos en toda España a través de procuradores locales , así que si desea que presentemos nuestro presupuesto no dude en contactarnos en info@ruanoabogados.com