Vecino moroso: ¿cuándo se considera que un vecino de una comunidad de propietarios es moroso por impago?, ¿cómo puede denunciar la comunidad de propietarios a un vecino moroso?, ¿cómo reclamar el pago de las cuotas si el vecino moroso está alquilado?, ¿cuántas cuotas de comunidad puede reclamar la comunidad al vecino moroso?, ¿se puede privar del voto al vecino moroso?, todas las dudas relacionadas a esta temática las resuelve en el artículo de hoy el abogado Ignacio Caicoya Piñera, especializado en Derecho de la propiedad horizontal.
Introducción
La morosidad en las comunidades de propietarios genera enormes problemas en la misma, desde la posibilidad de incumplir pagos con proveedores, reticencias a aprobar derramas para afrontar obras necesarias o instalación de ascensores hasta la mala relación personal que se acaba generando entre los vecinos que cumplen con sus obligaciones y los que no.
¿Cuándo se considera que un vecino de una comunidad de propietarios es moroso por impago?
Obviamente, desde el mismo momento en que un vecino deja de pagar su cuota de comunidad o las derramas aprobadas en Junta en los plazos establecidos incurre en mora. Ahora bien, hay que distinguir cuando la mora puede ser circunstancial y temporal, de un incumplimiento grave, en el que ya se intuye que no hay voluntad por parte del moroso de cumplir con sus obligaciones.
¿Cómo reclamar el pago de las cuotas si el vecino moroso está alquilado?
El responsable del pago de la cuota de comunidad y de las derramas es el propietario de la vivienda, no el inquilino. Los acuerdos entre propietario e inquilino no son oponibles a la comunidad. Es más, en caso de que recaiga un usufructo sobre la vivienda, el responsable del pago de la cuota y de las derramas es, única y exclusivamente, el nudo propietario (en opinión de este letrado no debería ser así, pero la jurisprudencia es unánime en este sentido).
En mi opinión, si no existe advertencia en la convocatoria de la posibilidad de privarle del derecho de voto, no se le podrá impedir votar y su voto sería válido (hay jurisprudencia menor que entiende que el voto es nulo).
Ignacio Caicoya Piñera, abogado especializado en Derecho de la propiedad horizontal.
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¿Cuántas cuotas de comunidad puede reclamar la comunidad al vecino moroso?
Todas las que estén impagadas y no estén prescritas. El actual plazo de prescripción es de 5 años, pero puede darse el caso de que la comunidad haya reclamado mediante burofax cada dos años y se puedan reclamar muchos más años.
También se podrían reclamar deudas no vencidas, pero ya se conoce su importe, si se ha redactado adecuadamente el acuerdo comunitario, en el que por ejemplo se haga constar que el impago de tres derramas consecutivas supone el vencimiento de la totalidad de la obligación. Luego también entra en juego el mejor procedimiento judicial para cada caso (monitorio, verbal u ordinario).
¿Se puede privar del voto al vecino moroso?
Sí. Ahora bien, hay que tener en cuenta que en la convocatoria que se haga de la Junta se deberá indicar su situación de morosidad, incluida cuantía debida, y la advertencia de que será privado del derecho a voto si no se pone al día al momento de la Junta (si está ausente en la Junta y se le notifica el Acta por si se manifiesta en contra del acuerdo en los 30 días siguientes, deberá estar al día cuando comunique al secretario que vota en contra, que es cuando él vota).
En mi opinión, si no existe advertencia en la convocatoria de la posibilidad de privarle del derecho de voto, no se le podrá impedir votar y su voto sería válido (hay jurisprudencia menor que entiende que el voto es nulo).
Tampoco es admisible que propietario moroso delegue el voto en un propietario que esté al día en sus obligaciones para con la comunidad. Esto es un fraude. Pero un propietario que esté al corriente en sus obligaciones para con la comunidad sí podrá delegar su voto en un propietario moroso.
¿Cuáles son los derechos del vecino moroso en la comunidad de propietarios?
Puede participar en las deliberaciones de los acuerdos, pero no puede votar.
¿Se puede reclamar la deuda a un vecino que ya no es propietario?
Sí, porque se le reclama la deuda que se generó mientras fue propietario. Lo que ocurre es que el bien inmueble no va a responder de esa deuda.
¿Qué es el certificado de deuda?
Es un documento que emite el secretario, en el que justifica que se ha celebrado una Junta de propietarios en la que se ha liquidado la deuda a un vecino, a una determinada fecha y se cuantifica la misma para poder reclamarla judicialmente.
¿Puede cobrar el administrador por emitir este certificado?
Dependerá del contrato entre el Administrador y la comunidad. Generalmente, por certificados de deuda con la comunidad a los efectos de una reclamación judicial no suelen cobrar nada. Diferente de los certificados que algunos propietarios solicitan cuando van a vender su vivienda (estos certificados es habitual que se cobren, puesto que versan sobre negocios jurídicos privados de un vecino con un tercero, es decir, no interviene la comunidad).
¿Cuál es el plazo legal para emitir la certificación de deuda por la comunidad de propietarios?
El certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad en el plazo de 7 días desde que se solicite con el visto bueno del presidente.
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