¿Se puede demandar a la comunidad de propietarios por filtraciones? ¿Y cuándo sé que es la comunidad la responsable? Requisitos para presentar una demanda contra la comunidad de propietarios por filtraciones. ¿Y esa valoración puede ser con un presupuesto de un albañil, por ejemplo? ¿Cómo se presenta la demanda contra la comunidad de propietarios por filtraciones? ¿Prescribe el derecho a reclamar a la comunidad por filtraciones? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Se puede demandar a la comunidad de propietarios por filtraciones?
Sí, siempre y cuando sea la causante de esa filtración, se le puede reclamar. El problema a veces es determinar cuál es la causa exacta de la filtración que estamos sufriendo.
¿Y cuándo sé que es la comunidad la responsable?
En este tipo de de reclamaciones es muy importante tener un informe técnico adecuado, un informe de un profesional que acredite cuál es el origen de la avería.
¿Y cómo lo demuestro?
Es decir, ¿lo presento en algún sitio, lo llevo al presidente de la comunidad, al administrador…? ¿Qué hago con ese informe?
Si efectivamente el informe concluye que la causa es de una tubería comunitaria, hay que ponerlo en conocimiento del presidente o del administrador a la mayor brevedad para que intervenga el seguro de la comunidad, si existe y cubre ese daño.
Requisitos para presentar una demanda contra la comunidad de propietarios por filtraciones
Como decía anteriormente, es fundamental tener un informe que acredite la causa, pero también la valoración de coste de la reparación que es necesaria, ya que, en último extremo, si la comunidad no realiza la reparación, se tendrá que realizar por parte del demandante, pero a costa de la comunidad. Entonces es necesario tener ya una valoración de esa reparación necesaria.
¿Y esa valoración puede ser con un presupuesto de un albañil, por ejemplo?
Sí. Yo recomiendo un informe pericial que establezca las dos cosas, pero un informe pericial no es más que un documento elaborado por un especialista, que puede ser un fontanero, un albañil, un aparejador… En principio, sería un fontanero, pero en el mismo documento puede establecer la causa de la filtración y la solución propuesta y su coste.
¿Cómo se presenta la demanda contra la comunidad de propietarios por filtraciones?
Tiene que ser una demanda judicial. En cuanto a la valoración, también es importante porque marca el tipo de procedimiento y si es necesario utilizar abogado y procurador. Aunque en este tipo de procesos siempre es conveniente utilizarlo, en principio, si la cantidad reclamada es inferior a 2000 €, no sería necesario.
¿Por qué conviene tener abogado y procurador?
- Porque normalmente son temas en los que, además del componente jurídico, hay un componente técnico y puede ser necesario interrogar al perito y eso solo puede hacerlo el abogado.
- También porque, en ocasiones, esta demanda, en lugar de contra la comunidad, irá dirigida o defendida por compañías de seguros, que siempre van a ir asistidas de abogado y para estar, en igualdad de condiciones.
¿Prescribe el derecho a reclamar a la comunidad por filtraciones?
Sí. En principio, la prescripción es relativamente corta: es de un año, pero con excepciones. Es decir, en el caso de que no se haya reparado y se continúen produciendo las filtraciones, hay jurisprudencia que establece que no empieza a correr ese plazo de un año hasta que no están reparadas. Pero no es conveniente arriesgarse porque, también en alguna sentencia, se establece un plazo de cinco años porque la basa en el artículo 10 de la Ley de propiedad horizontal, que es el que obliga a la comunidad de propietarios a mantener el estado adecuado de las instalaciones. Entonces, como se considera una infracción de ese artículo, podría establecerse un plazo de cinco años, pero es una jurisprudencia muy minoritaria y con la que yo no estoy de acuerdo. Yo entiendo que el plazo es de un año, pero sí teniendo en cuenta que si se siguen produciendo filtraciones, el plazo no ha empezado a correr hasta que no terminan.
El plazo empieza a correr desde que yo puedo determinar el coste de esta filtración. Yo, desde luego, recomiendo reclamar en el plazo de un año desde que tengo conocimiento, pero si, por lo que fuera, se me ha pasado ese plazo y el daño se sigue produciendo todavía, hay jurisprudencia —en este caso, bastante mayoritaria— que establece que puedo reclamarlo porque todavía es un daño continuado, todavía se está produciendo.
Y si yo no vivo en la vivienda y no me entero y pasa más de un año, ¿me prescribe el derecho a reclamar?
En principio, no tendrías conocimiento de la existencia de ese daño. Sería discutible.
Si tengo un mueble, tanto si lo habito como si no lo habito, y no tengo conocimiento, y de repente, cambio el mobiliario, y me encuentro con una humedad de hace cinco años de una reparación que se hizo, ¿lo tendría prescrito por no haberlo sabido? ¿Yo debería haber revisado esto?
La casuística siempre depende y por eso precisamente existen los juicios, porque al final las dos partes tienen su razón y es un señor —que es el juez— el que decide, pero yo, en ese caso, me inclino por considerar que se consideraría prescrito. Lo contrario es mantener a la comunidad en una situación de indeterminación de que, en cualquier momento, le pueda llegar una reclamación por algo que ya solucionó hace mucho tiempo y que a lo mejor ya técnicamente ni siquiera se puede determinar la relación causa-efecto entre la avería que sufrió la comunidad y el daño que yo tengo, porque ha pasado mucho tiempo y no se puede demostrar. En ese caso no recomendaría reclamar.
Se recomienda, cuando se hagan reparaciones por filtraciones, que se revise la casa entera por si hay humedades, porque el plazo de un año es de los más cortos que hay en cuanto a prescripción y hay que tenerlo muy en cuenta.
Ejemplo de caso de demanda contra la comunidad de propietarios por filtraciones
La mayoría de la casuística se da en cuanto a cubiertas, en filtraciones desde la cubierta del edificio hacia el último piso. Yo creo que más de la mitad de la casuística de las demandas de este tipo vienen originadas por filtraciones en la cubierta, porque normalmente no hay un mantenimiento adecuado, no se utiliza la pintura específica que hay para esta superficie para que no pase el agua, o no se utilizan materiales de calidad, o no se hace el mantenimiento, y entonces siempre se condena a la comunidad en estos casos.
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