¿Cuánto cuesta impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

¿Cuánto cuesta impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

Impugnar acta de la comunidad de propietarios: ¿Qué es un acta de comunidad de propietarios? ¿Cuánto cuesta impugnarla? ¿En qué casos se puede hacer? ¿Cuáles son los plazos? El abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, resuelve tus dudas al respecto e informa detalladamente cómo actuar.

¿Qué es un acta de comunidad de propietarios?

El acta es el documento donde se reflejan los asuntos tratados y los acuerdos alcanzados en la Junta de Propietarios, ordinaria o extraordinaria, y es de una importancia fundamental tanto en su contenido como en los aspectos formales de la misma.

Hay que tener en cuenta que se trata en muchos casos de la única prueba que acredita lo sucedido en las reuniones de la Comunidad de Propietarios, por lo que es conveniente hacer constar cualquier irregularidad o subsanarla a la mayor brevedad. 

¿Qué efecto tiene esto en las Comunidades de Propietarios?

Esto provoca que, en ocasiones, en algunas Comunidades de Propietarios especialmente conflictivas, las actas se realicen por un Notario de la localidad que asista a las Juntas, o bien varios vecinos acudan provistos de sistemas de grabación o entreguen sus alegaciones por escrito para ser incorporadas al acta sin ser alteradas.

Una vez finalizada debe ser firmada tanto por el Presidente como por el Secretario y remitida a los propietarios para que puedan tener conocimiento de lo acordado, especialmente los ausentes.

Asimismo , quedará incorporada en el libro de actas de la Comunidad, donde deberá conservarse al menos durante cinco años según establece el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece  también el resto de requisitos que debe cumplir su elaboración.

¿Cuánto cuesta impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios?

El precio de una demanda de impugnación de acuerdos variará evidentemente atendiendo a la complejidad de los motivos de impugnación, el número de acuerdos que se pretenda impugnar, y en ocasiones también el plazo disponible. Pero es posible establecer una horquilla aproximada entre 1.500 y 2.500 euros de honorarios de abogado y procurador para poder impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios.

Hay que tener en cuenta que se trata de procedimientos de cierta complejidad donde no solo hay que manejar la Ley de Propiedad Horizontal sino también otras normativas como puede ser la urbanística, vivienda vacacional, accesibilidad ,etc., y donde hay que estudiar no solo los motivos de fondo sino también si se han cumplido todas las formalidades necesarias, tanto por parte de la Comunidad de Propietarios en la Convocatoria, acta etc., como incluso por parte del impugnante que debe estar al día en el pago de sus cuotas, y haber salvado su voto en caso de haber asistido a la Junta.

¿Cuál es el plazo para preparar la impugnación?

Asimismo, en ocasiones el plazo para preparar estas demandas complejas es muy escaso, ya que en el caso de un propietario que haya asistido a la Junta, el plazo de tres meses empieza a contar desde la propia celebración de la misma, y es posible que si espera a recibir el acta , y acude posteriormente a consultar posibilidades de impugnación etc., una gran parte de este plazo ya se haya consumido.

Además en ocasiones es necesario contar con algún informe pericial, por ejemplo en materia de obras etc., cuyo coste incrementará los gastos necesarios para interponer una demanda de impugnación, pero por supuesto puede ser repercutido posteriormente a la parte contraria en las costas judiciales en caso de obtener una sentencia estimatoria.

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¿En qué casos se puede impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

En realidad hay que aclarar que lo que se impugna no es el acta de la reunión de la Comunidad de Propietarios, ni siquiera la propia reunión, sino que lo que se impugnan son acuerdos concretos dentro de esa Junta, y que aparecen reflejados en dicho acta. 

Incluso si se diera el caso de pretender impugnar todos los acuerdos adoptados.

Ejemplo

Porque por ejemplo un defecto en la convocatoria invalidara la Junta por completo-, es necesario concretar los puntos que pretendemos impugnar, ya que puede haber algunos sin trascendencia alguna tales como lectura del acta anterior, o ruegos y preguntas, que no merezca la pena impugnar.

Por tanto, hablando ya de acuerdos impugnables, los motivos son muy amplios aunque la lista que contiene la Ley de propiedad Horizontal parezca muy corta a priori.

Acuerdos impugnables por la Ley de Propiedad Horizontal

Hablamos de acuerdos contrarios a la Ley (cualquier Ley, no tiene que ser la Ley de Propiedad Horizontal) o a los Estatutos, acuerdos que sean gravemente lesivos para la propia Comunidad en beneficio de unos pocos propietarios, y en tercer lugar aquellos acuerdos que nos causen a nosotros como propietario particular un grave perjuicio, sin que legalmente tengamos la obligación de soportarlo, o bien adoptados en abuso de derecho.

Como vemos los motivos pueden reducirse a tres, pero dentro de ellos la casuística es muy amplia.

Ejemplo

Por ejemplo cuando hablamos de acuerdos contrarios a la ley no solo se analizan incumplimientos en temas de fondo sino también por motivos de forma tales como haber realizado la Comunidad de Propietarios una convocatoria de Junta defectuosa, no incluir el asunto tratado en el orden del día, etc.

¿Cuáles son los plazos para impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

El plazo para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios, dependerá del motivo de impugnación que elijamos de los mencionados anteriormente. Así en caso de pretender impugnar un acuerdo por considerarlo gravemente lesivo para la Comunidad o gravemente perjudicial para nosotros como propietarios, el plazo es de tres meses. 

Sin embargo , si el motivo de impugnación es la infracción de la Ley -sea la Ley de Propiedad Horizontal o cualquier otra- o de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, el plazo se alarga hasta un año . 

Los plazos se empiezan a contar desde la aprobación de dicho acuerdo si el propietario que pretende impugnar asiste a la Junta, o desde la notificación del acta,  en caso de propietarios ausentes.

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20 comentarios en “¿Cuánto cuesta impugnar un acta de la comunidad de propietarios?”

  1. Hola tengo un problema ,soy jubilado y propietario de un apartamento ,el día 21 de enero de este mismo año se celebró en mi comunidad una junta general extraordinaria y en el uno de los puntos del dia se trata correctamente pero hay que votar y lo extraño es que el presidente representa a otro vecino resulta que ese vecino mantiene una deuda con la comunidad de 511€ y luce tan como válido yo considero que no es válido el tratado quedo 9 negativos 1 abstención y 10 positivos el tema quedó así pero se trataba para poner lun para cargar coche eléctrico en aparcamientos de la comunidad , que puedo hacer por darle solución ?

    1. Hola Ramón, en principio con esos datos que aporta, el acuerdo adoptado sería ilegal, ya que efectivamente los propietarios morosos no pueden votar, y además en este caso, la falta de ese voto cambiaría el sentido del acuerdo, ya que no hubiera sido aprobado por no conseguir la mayoría. Para lograr la nulidad del acuerdo sería necesario impugnarlo judicialmente. Antes de eso, yo recomendaría un burofax a la Comunidad (presidente o administrador) advirtiendo del «error» cometido y pidiendo que se subsane con un nuevo acta, para evitar tener que acabar en los Juzgados. Normalmente en mi experiencia , al saber que efectivamente han cometido una ilegalidad suelen avenirse a ello. Y si no lo hacen, dispone de un año desde la Junta para impugnar el acuerdo.

  2. Buenos dias, en mi comunidad se arreglo un problema a un vecino sin celebración de junta. Cdo yo fui presidenta de la comunidad en un junta comenté que tenía el mismo problema y quería arreglarlo, con lo cual se dijo que mirase presupuesto y hacerlo. Se realiza junta para cambio de presidente en la comunidad y resulta que no aceptan mi arreglo por no comunicarlo en junta de nuevo, con lo cual no quieren pagar el arreglo a la empresa que lo ha realizado y como es en el tejado y han puesto un saliente en la chimenea para solucionar el problema pues cambia la estetica del tejado y no lo aceptan, se ha planteado otras soluciones y tampoco acceden. Que debo hacer??

    1. Hola Ana, aunque en principio es complicado responder sin conocer mas detalles ni ver las actas de esas Juntas, pero si en la primera Junta se acordó , y así consta en acta, que la Comunidad pagaría el arreglo, lo que hay que hacer es exigir el cumplimiento de ese acuerdo. Y si no se consigue amistosamente, presentar demanda de reclamación de cantidad acompañando las facturas y el acta donde se aprobó. Si no figura dicho acuerdo en ningún acta, sería mas complicado, habría que valorar la posibilidad de impugnar el acuerdo de no pagarlo, ya que en principio, no cabe discriminación de la Comunidad ante situaciones iguales, y si se abonó a otro propietario y la situación es la misma, debería abonarse también en su caso.

  3. Buenos días: Soy propietario de una casa en una Urbanización perteneciente a un municipio de Guadalajara. El servicio de agua que disponemos es de unos pozos legalizados en la propia Urbanización. El tema es que se ha celebrado una Junta de propietarios en la cual se aprobaron distintos precios por m3, dependiendo de si estás o no empadronado en dicho Municipio. Es decir que si estás empadronado te cuesta casi un 50% menos. Ya reclamamos algunos propietarios porque pensamos que es contrario a la “Ley”, creo que existiendo un principio de desigualdad ante un bien común.
    Me gustaría conocer su opinión al respecto.
    Muchas gracias, un saludo.

    1. Buenos días, parece una cuestión compleja para responder sin examinar documentación y más información. Pero lo primero que me pregunto es quien cubre esa diferencia de precio de los vecinos empadronados. Ya que no me queda claro si es una medida de la Comunidad o del propio Ayuntamiento, en cuyo caso se trataría de una problema contencioso-administrativo. Pero si es una medida adoptada por la Comunidad de Propietarios si me parece en principio que sería contraria al principio de igualdad entre los comuneros, sin aparente justificación.

  4. Debby Teresa Luque Vargas

    Queremos poner ascensor somos 12 viviendas y 5 cocheras. Queremos poner el ascensor en el patio de luces. Pero el de una cochera se niega por que tiene que dar un pedazo de su propiedad. Ya hicimos una reunión extraordinaria presentando el el dueño del garaje que era el presidente con algunos vecinos que le acolitan. Y han presentado una derrama de 70 mil euros pagaderos a 10 años y sin ascensor. Y gano la mayoría. Ahora nos dicen que podemos convocar otra reunión con el 25% y en la reunión tenemos que ser las 3/5 partes para ganar y no llegamos. Pero leí que habiendo una persona con discapacidad y 70 años es obligatorio. Entonces no entiendo eso de 3/5 y la obligatoriedad.

    1. Buenas tardes, efectivamente , si hay una persona mayor de 70 años la instalación del ascensor es obligatoria, ni siquiera tiene que someterse a votación por lo que no tiene sentido el acuerdo de 3/5 que le comentan. No obstante hay que tener en cuenta, que si el coste de instalación es superior a una anualidad de cuotas, el solicitante deberá hacerse cargo de la diferencia. Por eso resulta interesante estudiar si existen subvenciones para ello a las que puedan acogerse y reducir dicho coste.

  5. Hola, soy propietario de una vivienda y la comunidad ha decidido en reunión prohibir los pisos turísticos.
    Mi intención es impugnar la decisión por el tema de que la ley no habla de prohibir sino de limitar o condicionar.
    Si voy a juicio y lo pierdo, tengo que asumir las costas del contrario?
    Saludos

  6. Hola, en relación al fondo del asunto, debo adelantarle que , si bien la redacción de la Ley no es todo lo clara que podría ser, se viene entendiendo que por «limitar» se refiere a prohibir, de manera que , si se han respetado las mayorías previstas el acuerdo podría ser legal. Y en cuanto a la pregunta que me hace, efectivamente , en derecho civil rige el criterio del vencimiento para las costas, esto es, que aquel que ha perdido el juicio debe abonar las costas judiciales del contrario (honorarios de abogado y procurador). Si bien en algunos casos, cuando el asunto es dudoso, los Jueces pueden acordar que cada parte pague sus costas, esto es algo excepcional y la regla general es la del vencimiento.

  7. Buenas ,
    Soy propietario de una vivienda en planta alta. La Comunidad está formada por 62,viviendas, 40 de ellas en planta baja y con jardines privados. Desde siempre la Comunidad se hace cargo y paga los servicio de agua y mantenimiento de los jardines privados( corta de césped , poda, riego) por razones estéticas según manifiestan. Ello supone más del 60 % del presupuesto. Yo que vivo en una planta alta y no tengo jardín, tengo que asumir en la cuenta comunitaria el gasto de Lis jardines privados.. Es legal ese acuerdo o forma de proceder.
    Dandole las gracias de antemano,
    Reciba un cordial saludo

    1. Buenas, en principio para determinar los criterios de reparto del gasto habría que ir a los Estatutos de la Comunidad, y lo cierto es que con respecto a las exenciones de gastos, la jurisprudencia es muy restrictiva y, en principio, si no está previsto expresamente en los Estatutos que las plantas altas queden exentas de esos gastos sería difícil defenderlo. No obstante me genera dudas la consideración de «privados» de los jardines, ya que no se trata de zonas comunes. Aunque ahí también habría que ver cuanto tiempo se viene haciendo así porque asimismo por la doctrina de los actos propios no se puede impugnar lo que se ha venido consintiendo sin queja durante mucho tiempo. Siento no poder darle una respuesta mas concreta porque como ve, se trata de un asunto complejo, y en derecho hay muchos grises, no todo es blanco o negro. Pero para mi esos serían los puntos a tener en cuenta en una posible resolución : que dicen los Estatutos y la división horizontal sobre esos jardines, si es que dicen algo, y cuanto tiempo se lleva haciendo así.

      1. Buenas Noches,
        Indicar que la Comunidad no tiene Estatutos. En la escrituras de los bajos y duplex figuran los jardines como propiedad privada. Desde siempre la Comunidad ha venido manteniendo como gasto comunitario el mantenimiento de los jardines privados: riego, corta de césped, poda…aduciendo para ello razones estéticas. Pero alguno de los propietarios han enlodado los jardines, hecho trastero, amplian la cocina, por lo que las razones estéticas en mi opinión ya no existen. Ahora quiere automatizar el riego ,incluyendo tb los jardines privados , y que se haga cargo tb la Comunidad, incluido los que viven en los Bungalov altos que no tienen jardines. El administrador en los Presupuestos indica mantenimiento de jardines, sin indicar que tb se incluyen los privados. Entiendo que no es legal,
        Dandole de antemano su meritada opinión, reciba un cordial saludo

        1. Desde luego aunque en Derecho abundan los grises, y al final es un Juez el que decide, yo con la información que me facilita , sobre todo la pérdida del argumento estético, también considero que es un acuerdo anulable. Lamentablemente la única vía es la impugnación judicial , si la Comunidad no lo hace voluntariamente.

  8. Buenas tardes, yo compré hace 1 año un piso que pertenecía a la propia comunidad. En Agosto se hizo la junta de vecinos y por lo que pone en el acta, que he recibido hoy (yo no asistí porque es una segunda vivienda y no estaba allí en esa fecha) algunos vecinos solicitaron repartir el importe de la venta entre los propios vecinos. El administrador indicó que ese dinero ya se había gastado en diversos arreglos y gastos propios de la venta de la vivienda, por lo que finalmente se decidió lo que expongo a continuación de forma literal:

    «Visto lo anterior los asistentes proponen el establecimiento de una derrama por la venta de la
    portería por coeficiente (654,25€ por vivienda salvo el 1º4, que le corresponde 644,50€) y
    todos se comprometen a ceder el crédito a favor de la Comunidad a falta de la participación
    de la cuota del 1º4 al no ser propietario con anterioridad al 9 de septiembre de 2022.»

    Es decir, que acuerdan que yo sea el único que pague una derrama de 644,50 €, lo cual entiendo no tiene sentido.
    Entiendo que es lo mismo que si alguien compra una vivienda en una comunidad y si esa comunidad tiene por ejemplo un saldo en cuenta de 50.000 €, le obliguen a esa persona a pagar la parte correspondiente de su coeficiente de los 50.000 eur de los que dispone la comunidad.

    Agradecería sus consideraciones al respecto.

    1. Algo que se me olvidó reseñar y que creo pueda ser importante es que la vivienda, que era antiguamente la portería, ya estaba segregada y tenía su coeficiente asignado

    2. Efectivamente, ese «creativo» acuerdo entiendo que es absolutamente nulo en su planteamiento por varios motivos. Desde luego no tiene sentido fijar una derrama a posteriori , y mucho menos ese artificio para que finalmente sea a la carta, y solo tenga que pagarla el recién llegado. Aparte supongo que habría motivos formales de impugnación porque dudo que ese acuerdo se haya previsto correctamente en el orden del día. Lo malo es que la única solución para evitar que ese acuerdo sea ejecutivo será impugnarlo, antes de un año desde la recepción del acta, con los costes económicos y de tiempo que ello le provocará , pero con casi absoluta garantía de que será anulado y la Comunidad condenada en costas. Quizás puede intentar extrajudicialmente dentro de ese plazo de un año que la propia Comunidad anule ese acuerdo y evitar un procedimiento judicial que no interesa a nadie.

  9. Buenos días, mi comunidad ha aprobado un reglamento interno que recoge la posibilidad de sancionar por causar ruidos o ensuciar la escalera, además recoge que los propietarios serán responsables de los incumplimientos de sus inquilinos, aunque sean incumplimientos personalísimos. En mi opinión se trata de acuerdos ilegales, ¿debo recurrir el acta y pagar abogado y procurador? Si gano, ¿habría condena en gastos para la comunidad? Por último, si no hago nada en la tranquilidad de que es ilegal, ¿puedo verme perjudicado o vinculado por el acuerdo?
    Gracias.

  10. Buenos días, aunque existen muchas Comunidades que aprueban este tipo de normas sancionadoras, y funcionan con ellas si nadie lo impugna o todo el mundo las cumple, así como alguna sentencia aislada que lo admite, la tendencia jurisprudencial abrumadoramente mayoritaria, y con la coincido, es que las Comunidades de Propietarios NO tienen capacidad sancionadora, ya que es una potestad reservada por ley para la Administración, y con un procedimiento ,garantías, etc. De manera que , efectivamente, en caso de incumplimiento, estas normas tienden a ser papel mojado, e incluso, si por la directiva correspondiente se intentara persistir en el intento sancionador, se podría incurrir por su parte en un delito de coacciones, como sucede con aquellos que cortan el agua a los vecinos morosos etc

    Respecto a la necesidad de impugnar o no dicho acuerdo, siempre es recomendable impugnarlo ahora dentro del plazo de un año, por si acaso en su día un Juez considerara que al no haber recurrido se acepta. Pero lo cierto es que normalmente si en su día se quiere imponer alguna sanción, lo lógico y habitual es llevarlo a Junta para imponerla, con lo cual ese nuevo acuerdo sería igualmente impugnable en ese momento, por los argumentos anteriormente referidos de la falta de capacidad sancionadora de la Comunidad. En cualquier caso, en España rige para costas el criterio del vencimiento, por lo que, esa impugnación si se gana incluirá la condena en costas de abogado y procurador para la Comunidad, que además no podrá repercutirle tampoco su porcentaje como propietario en las mismas.

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