¿Cuánto cuesta impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

¿Cuánto cuesta impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

Impugnar acta de la comunidad de propietarios: ¿Qué es un acta de comunidad de propietarios? ¿Cuánto cuesta impugnarla? ¿En qué casos se puede hacer? ¿Cuáles son los plazos? El abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, resuelve tus dudas al respecto e informa detalladamente cómo actuar.

¿Qué es un acta de comunidad de propietarios?

El acta es el documento donde se reflejan los asuntos tratados y los acuerdos alcanzados en la Junta de Propietarios, ordinaria o extraordinaria, y es de una importancia fundamental tanto en su contenido como en los aspectos formales de la misma.

Hay que tener en cuenta que se trata en muchos casos de la única prueba que acredita lo sucedido en las reuniones de la Comunidad de Propietarios, por lo que es conveniente hacer constar cualquier irregularidad o subsanarla a la mayor brevedad. 

¿Qué efecto tiene esto en las Comunidades de Propietarios?

Esto provoca que, en ocasiones, en algunas Comunidades de Propietarios especialmente conflictivas, las actas se realicen por un Notario de la localidad que asista a las Juntas, o bien varios vecinos acudan provistos de sistemas de grabación o entreguen sus alegaciones por escrito para ser incorporadas al acta sin ser alteradas.

Una vez finalizada debe ser firmada tanto por el Presidente como por el Secretario y remitida a los propietarios para que puedan tener conocimiento de lo acordado, especialmente los ausentes.

Asimismo , quedará incorporada en el libro de actas de la Comunidad, donde deberá conservarse al menos durante cinco años según establece el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece  también el resto de requisitos que debe cumplir su elaboración.

¿Cuánto cuesta impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios?

El precio de una demanda de impugnación de acuerdos variará evidentemente atendiendo a la complejidad de los motivos de impugnación, el número de acuerdos que se pretenda impugnar, y en ocasiones también el plazo disponible. Pero es posible establecer una horquilla aproximada entre 1.500 y 2.500 euros de honorarios de abogado y procurador para poder impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios.

Hay que tener en cuenta que se trata de procedimientos de cierta complejidad donde no solo hay que manejar la Ley de Propiedad Horizontal sino también otras normativas como puede ser la urbanística, vivienda vacacional, accesibilidad ,etc., y donde hay que estudiar no solo los motivos de fondo sino también si se han cumplido todas las formalidades necesarias, tanto por parte de la Comunidad de Propietarios en la Convocatoria, acta etc., como incluso por parte del impugnante que debe estar al día en el pago de sus cuotas, y haber salvado su voto en caso de haber asistido a la Junta.

¿Cuál es el plazo para preparar la impugnación?

Asimismo, en ocasiones el plazo para preparar estas demandas complejas es muy escaso, ya que en el caso de un propietario que haya asistido a la Junta, el plazo de tres meses empieza a contar desde la propia celebración de la misma, y es posible que si espera a recibir el acta , y acude posteriormente a consultar posibilidades de impugnación etc., una gran parte de este plazo ya se haya consumido.

Además en ocasiones es necesario contar con algún informe pericial, por ejemplo en materia de obras etc., cuyo coste incrementará los gastos necesarios para interponer una demanda de impugnación, pero por supuesto puede ser repercutido posteriormente a la parte contraria en las costas judiciales en caso de obtener una sentencia estimatoria.

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¿En qué casos se puede impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

En realidad hay que aclarar que lo que se impugna no es el acta de la reunión de la Comunidad de Propietarios, ni siquiera la propia reunión, sino que lo que se impugnan son acuerdos concretos dentro de esa Junta, y que aparecen reflejados en dicho acta. 

Incluso si se diera el caso de pretender impugnar todos los acuerdos adoptados.

Ejemplo

Porque por ejemplo un defecto en la convocatoria invalidara la Junta por completo-, es necesario concretar los puntos que pretendemos impugnar, ya que puede haber algunos sin trascendencia alguna tales como lectura del acta anterior, o ruegos y preguntas, que no merezca la pena impugnar.

Por tanto, hablando ya de acuerdos impugnables, los motivos son muy amplios aunque la lista que contiene la Ley de propiedad Horizontal parezca muy corta a priori.

Acuerdos impugnables por la Ley de Propiedad Horizontal

Hablamos de acuerdos contrarios a la Ley (cualquier Ley, no tiene que ser la Ley de Propiedad Horizontal) o a los Estatutos, acuerdos que sean gravemente lesivos para la propia Comunidad en beneficio de unos pocos propietarios, y en tercer lugar aquellos acuerdos que nos causen a nosotros como propietario particular un grave perjuicio, sin que legalmente tengamos la obligación de soportarlo, o bien adoptados en abuso de derecho.

Como vemos los motivos pueden reducirse a tres, pero dentro de ellos la casuística es muy amplia.

Ejemplo

Por ejemplo cuando hablamos de acuerdos contrarios a la ley no solo se analizan incumplimientos en temas de fondo sino también por motivos de forma tales como haber realizado la Comunidad de Propietarios una convocatoria de Junta defectuosa, no incluir el asunto tratado en el orden del día, etc.

¿Cuáles son los plazos para impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

El plazo para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios, dependerá del motivo de impugnación que elijamos de los mencionados anteriormente. Así en caso de pretender impugnar un acuerdo por considerarlo gravemente lesivo para la Comunidad o gravemente perjudicial para nosotros como propietarios, el plazo es de tres meses. 

Sin embargo , si el motivo de impugnación es la infracción de la Ley -sea la Ley de Propiedad Horizontal o cualquier otra- o de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, el plazo se alarga hasta un año . 

Los plazos se empiezan a contar desde la aprobación de dicho acuerdo si el propietario que pretende impugnar asiste a la Junta, o desde la notificación del acta,  en caso de propietarios ausentes.

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