Si has llegado a este post, seguramente te preguntes cómo se define el importe de las cuotas de una comunidad de propietarios o cuántas cuotas de una comunidad de propietarios se pueden reclamar. O tal vez si es posible denunciar a un vecino moroso por su impago y qué pasa si después de reclamar sigue sin pagar. En este artículo, el abogado Joan Carles Torregrosa Carné, experto en propiedad horizontal, nos informa sobre los plazos que existen para reclamar las cuotas de una comunidad de propietarios, así como, los diferentes mecanismos para garantizar el cobro; la afección real y prelación de créditos.
¿Cómo se define el importe de las cuotas de una comunidad de propietarios?
La obligación principal de una comunidad de propietarios es mantener adecuadamente el inmueble, de tal manera que cumpla con las condiciones estructurales, de habitabilidad, seguridad, accesibilidad y estanqueidad que en todo momento determine la normativa vigente.
Para ello, es necesario que la comunidad cuente con los fondos económicos suficientes, que -evidentemente- deberán ser proporcionados por todos los propietarios.
Son los propios vecinos, reunidos en junta, los que acuerdan el importe con el que cada uno de ellos debe contribuir a los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, y el fondo de reserva, estableciendo la cuota que periódicamente deberá abonarse
¿Cuántas cuotas de una comunidad de propietarios se pueden reclamar?
Ya hemos visto que es obligación de todo propietario contribuir al mantenimiento de la finca de acuerdo con su cuota de participación, o de acuerdo con el sistema que aprueben los vecinos; por lo que en el caso de que algún vecino incumpla, la comunidad podrá reclamarle, incluso judicialmente.
Si la reclamación se ha realizado por medio de una demanda monitoria, y el vecino moroso ha continuado impagando cuotas, la demanda no se podrá ampliar, por lo que la junta de propietarios deberá aprobar la presentación de una nueva demanda. Eso sí, en la fase de ejecución se podría solicitar la acumulación de ambos procedimientos.
Joan Carles Torregrosa Carné, experto en propiedad horizontal.
No existen cantidades máximas o mínimas que se puedan reclamar; a partir de una cuota de impago ya se podría presentar una reclamación, pero teniendo en cuenta la duración de los procesos y los costes judiciales, es conveniente acumularlas.
Es importante evitar que se produzca una alta morosidad en la finca, pues en ese caso faltaran ingresos para cumplir el presupuesto de la comunidad, y los vecinos que sí cumplen deberán hacer aportaciones extraordinarias para cubrir el déficit existente.
Plazo para reclamar las cuotas de una comunidad de propietarios
Dependiendo si rige la Ley de propiedad Horizontal (vigente en toda España, salvo Cataluña) o el Código Civil de Cataluña, los plazos de prescripción para presentar la reclamación en el juzgado serán diferentes:
- Ley de Propiedad Horizontal. El plazo de prescripción de la acción para reclamar el pago de las deudas comunitarias, es de 5 años por aplicación del art. 1966. 3º CC.
- Código Civil de Cataluña. El plazo de prescripción es el general de 10 años por aplicación del art. 121.20 CCCat.
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Afección real y prelación de créditos.
Por otro lado, tanto la ley estatal como la normativa catalana, posen unos mecanismos para garantizar el cobro de las deudas comunitarias: la afección real y la preferencia de créditos:
- Mediante la afección real, la entidad (vivienda o local) queda afectada al pago de los gastos comunes tanto de la anualidad vigente, como de las tres anteriores, en el caso de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 9 e) LPH) l, o de las cuatro anteriores en el caso del Código Civil de Cataluña (art. 553-5.1 CCCat). De tal manera que si una finca se transmite con deudas, el nuevo propietario responderá de las mismas hasta los límites indicados.
- Asimismo, el mecanismo de la prelación de créditos, supone que las deudas comunitarias son preferentes a su cobro frente a otros créditos, aunque consten inscritos en el registro de la propiedad, incluso los créditos hipotecarios (art. 1.923 CC, con relación al art. 9.e) LPH o art. 553-4.3 CCCat).
¿Es posible denunciar a un vecino moroso por impago de las cuotas de la comunidad?
Es absolutamente factible demandar a un propietario moroso por el impago de las cuotas comunitarias. El sistema más habitual es utilizar el procedimiento monitorio; pues el que requiere menos tramitación; en el supuesto que no conteste a la demanda, se puede solicitar directamente el embargo de sus bienes; aunque pague deberá abonar las costas causadas (con los límites legales); y en caso de que se oponga, el expediente continuará por los procedimientos verbal u ordinario según el caso.
Aunque la demanda monitoria no necesita ser tramitada con abogado o procurador, en la práctica es absolutamente conveniente, pues de este modo se asegura que no se cometen errores en la presentación y se controla adecuadamente su situación en el juzgado y que no se paralice por falta del impulso adecuado.
¿Qué pasa si después de reclamar las cuotas a un vecino moroso sigue sin pagar?
Si la reclamación se ha realizado por medio de una demanda monitoria, y el vecino moroso ha continuado impagando cuotas, la demanda no se podrá ampliar, por lo que la junta de propietarios deberá aprobar la presentación de una nueva demanda. Eso sí, en la fase de ejecución se podría solicitar la acumulación de ambos procedimientos.
En cambio, en los juicios verbales (reclamaciones inferiores a 6.000.- €), sí que se podría solicitar la ampliación durante la vista del juicio, mientras que en los procedimientos ordinarios (reclamaciones superiores a 6.000.- €) se podría solicitar en al acto de la Audiencia Previa.
En cualquier caso, es importante realizar un correcto y constante seguimiento de los casos, para obtener la satisfacción económica que se pretende, ya sea porque el moroso paga voluntariamente, ya sea porque se le embargan bienes suficientes (cuantas corrientes, depósitos bancarios, rentas por arrendamiento, sueldo o la propia finca).
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