Reclamación a un vecino moroso: ¿Cuándo se considera moroso a un vecino? ¿Cómo se hace una reclamación a un vecino moroso? ¿Existe un importe mínimo para poder hacer la reclamación a un vecino moroso? ¿Cuál es el coste de hacer una reclamación a un vecino moroso? A continuación, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, resuelve todas las dudas relacionadas con este tema.
¿Cuándo se considera moroso a un vecino?
Hay que tener en cuenta que ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni ninguna otra Ley establece un mínimo de mensualidades impagadas para poder reclamar, incluso judicialmente a un vecino moroso, por tanto, se considera como tal desde que se adeuda una sola mensualidad, tanto de cuotas ordinarias como de derrama.
No obstante ,es posible que los vecinos acuerden en Junta establecer unos mínimos antes de acudir a la vía judicial de reclamación de cuotas. Así es habitual en algunas comunidades establecer que no se reclamarán judicialmente deudas inferiores a 3-5 mensualidades, si bien con la salvedad de su antigüedad, ya que si pasaran 5 años dicha deuda prescribiría y ya no se podría reclamar. Por tanto si el vecino moroso nunca pagara dichas cuotas pero siguiera pagando las nuevas mensualidades, llegaría un momento en que habría que proceder igualmente a su reclamación judicial.
No obstante esto no es lo habitual, sino que normalmente cuando un vecino deja de pagar lo hace durante bastante tiempo, y ya el propio proceso de reclamación suele durar varios meses.
¿Cómo se hace una reclamación a un vecino moroso?
En primer lugar es necesario llevar el asunto a Junta General de Propietarios, especialmente si se quiere reclamar judicialmente, ya que extrajudicialmente podría hacerse sin mayores requisitos formales.
En dicha Junta debe liquidarse la deuda, es decir aprobar el importe y extensión de esa deuda, y además autorizar al Presidente para proceder a su reclamación judicial.
Posteriormente debe notificarse dicha liquidación al vecino moroso, de manera independiente a la propia comunicación del acta y que quede constancia de su recepción, por ejemplo mediante burofax. Si no consigue notificarse personalmente, y solo después de haberlo intentado, se puede notificar mediante publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad de Propietarios.
Por tanto, cuando un vecino moroso recibe la demanda judicial, ha tenido al menos tres oportunidades de conocer la deuda y pagarla u oponerse en caso de haber errores, es decir en la convocatoria de la Junta, en la propia celebración de la Junta o notificación del acta, y cuando se le notifica el acuerdo de liquidación. Por ese motivo, la Ley establece que, aunque el vecino pague toda la deuda inmediatamente una vez notificado de la demanda, deberá abonar las costas del juicio, ya que pudo haber evitado llegar a él habiendo abonado la deuda extrajudicialmente con anterioridad.
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¿Existe un importe mínimo para poder hacer la reclamación a un vecino moroso?
Al igual que comentábamos anteriormente respecto a un mínimo mensualidades, tampoco existe un mínimo en cuanto a cuantía para realizar la reclamación y puede acudirse incluso al Juzgado con cualquier cantidad si es debida. No obstante, también muchas Comunidades de Propietarios acuerdan en Junta no acudir al Juzgado por deudas inferiores a 300-500 euros, ya que no les compensaría ni siquiera con la condena en costas al vecino moroso, ya que la misma está limitada por ley a un tercio de la cantidad reclamada.
¿Cuál es el coste de hacer una reclamación a un vecino moroso?
Como siempre que hablamos de costes, hay que tener en cuenta que la abogacía no es una profesión sujeta a arancel, y por tanto los honorarios son los que libremente pacten cliente y abogado. Además, existen lugares de España donde existe la costumbre de cobrar una cantidad fija por el juicio monitorio, -que es el juicio especializado para este tipo de reclamaciones-, independientemente de la cantidad adeudada por el vecino moroso, mientras que en otros casos se cobra en función de la cuantía a reclamar.
No obstante podemos establecer un precio mínimo aproximado de 300 euros de honorarios para la presentación del monitorio de reclamación de deuda. Y, posteriormente, en caso de que el vecino moroso no abone la deuda voluntariamente, y el Juzgado estime nuestra petición, se abre un procedimiento de ejecución, que es donde se acuerdan los embargos necesarios para recuperar la deuda, y que tiene un coste variable en función de la cuantía reclamada. No obstante hay que recordar que todos estos costes se le imputan al vecino moroso, incluso aunque pague al primer requerimiento, de manera que la Comunidad puede recuperar dicho importe junto con la deuda.
¿Por qué es importante contar con un abogado experto para reclamar a un vecino moroso?
Porque la ley establece un procedimiento que es muy favorable para las comunidades para conseguir al final recuperar la deuda, que es el objetivo.
Pero se logra con unos con unos procedimientos, unos requisitos y una forma de actuar determinada que hay que cumplir estrictamente desde el principio, desde que se aprueba la deuda.
De hecho, incluso desde que se convoca la la Junta, en la cual se va aprobar la deuda hasta la notificación al vecino moroso, tanto extrajudicial como judicial.
Es importante que todos esos pasos se sigan correctamente para no frustrar la finalidad de la demanda y que se pueda perder por no haber ejecutado correctamente alguno de los requisitos que la ley exige.
Casos de ejemplo de reclamaciones a vecinos morosos
Por ejemplo, hay ocasiones en las cuales hay que considerar el origen de la deuda, pues a lo mejor está impugnado y hay que tenerlo en cuenta, o está en plazo de impugnación.
Tengo un caso en el cual, efectivamente, se aprobó una derrama por la Junta que en aquel caso consideramos que era ilegal, y a la vez impugnamos ese acuerdo, pues la Junta ya lo estaba reclamando.
Hay que tener en cuenta los plazos de impugnación, pues son bastante amplios en algunos casos ( hasta de un año) y son situaciones que debe gestionar un abogado especializado.
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