¿Puede la comunidad de vecinos reclamar a la constructora por humedades?

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¿Puede la comunidad de vecinos reclamar a la constructora por humedades?, ¿qué documentación necesita la comunidad de propietarios para poder reclamar a la constructora por humedades?, ¿qué es el plazo de garantía?, ¿y el plazo de prescripción? El experto en Derecho de la Propiedad Horizontal Ignacio Caicoya Piñera, resuelve todas nuestras dudas.

Introducción

En principio, la respuesta debe ser sí. Pero hay que dejar muy claro que la causa de las humedades deben tener su origen en un defecto constructivo que sea achacable a alguno de los agentes intervinientes en la edificación.

En una comunidad de vecinos, ¿quién tiene que reclamar a la constructora por humedades?

Se puede plantear de dos maneras:

1. Por un vecino o varios vecinos que en nombre propio deciden reclamar por su cuenta las humedades que puedan existir en sus propias viviendas y en los elementos comunes del edificio.

2. A través de un acuerdo comunitario.

La Comunidad decide iniciar acciones judiciales tendentes a solucionar los defectos constructivos aparecidos tanto en las viviendas como en los elementos comunes del edificio.

¿Cuándo puede la comunidad de vecinos reclamar a la constructora por humedades?

Desde que se produzcan los daños, si bien, a efectos del cómputo de los plazos, debemos diferenciar entre daño continuado y daño duradero o permanente.

El daño continuado es aquel en el que daño se sigue produciendo con el desarrollo del tiempo, por lo que habría que esperar a que el daño se manifieste de forma definitiva, mientras que el daño permanente es el que se produce en un momento determinado, pero persiste a lo largo del tiempo.

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¿Cómo puede la comunidad de vecinos reclamar a la constructora por humedades?

Lo primero de todo es buscar un asesoramiento legal que les indique los mejores pasos a seguir y después, será la contratación de un perito que elabore un informe pericial que aclare la causa de las humedades, que pueden ser achacables a un agente de la edificación o no.

¿En qué plazo tiene que reclamar la comunidad de vecinos a la constructora por humedades?

Las humedades pueden tener relación con dos tipos de defectos constructivos recogidos en la LOE: 

1. Defectos que guardan relación con la habitabilidad

En este defecto se encuadran los que afecten a la salubridad y estanqueidad del interior del edificio, la protección contra el ruido, el aislamiento térmico los defectos que afecten a la funcionalidad y satisfactorio uso del bien. 

2. Defectos que afecten a los elementos estructurales

Es decir, los que “afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.

En este punto debemos seguir los plazos marcados por la LOE y distinguir que hay plazos de garantía y plazos para la prescripción de la acción.

En cuanto a los plazos de garantía tenemos:

  • Defectos de habitabilidad: hay un plazo de garantía de tres años.
  • Defectos en elementos estructurales: hay un plazo de diez años de garantía.

¿En qué consiste el plazo de garantía?

El plazo de garantía significa que para que pueda ser viable una reclamación de conformidad a la LOE el defecto que pretendemos reclamar debe producirse dentro de su plazo de garantía correspondiente.

¿Cuál es la duración del plazo de garantía?

Este plazo de garantía se computa desde el Acta de recepción de obra que se firma entre promotor y constructor, que es posterior al Certificado Final de Obra, es decir, hay una fecha única para toda la obra y no va en función de las fechas de firma de las escrituras públicas entre el promotor y los compradores finales.

¿Qué es el plazo de prescripción?

Una vez que se produce el defecto constructivo dentro del plazo de garantía, de conformidad al art. 18 LOE existe un plazo de prescripción de dos años para reclamar el defecto.

El hecho de que el plazo sea de prescripción y no de caducidad, nos permite interrumpir el plazo mediante una reclamación extrajudicial y volver a iniciar el cómputo de los dos años.

¿Es posible reclamar humedades a la compañía con la que el promotor contrató el seguro decenal?

Sí, siempre y cuando la humedad pueda ser la consecuencia de un defecto constructivo estructural. Aquí podemos traer a colación la SAP AP Toledo, Sec. 2.ª, 22-6-2016: 

Los daños tienen su origen en la cimentación y afectan a elementos fundamentales o estructurales y que comprometen la estabilidad del edificio, por tanto, quedan cubiertos por el seguro de responsabilidad decenal obligatorio”.

¿Qué documentación necesita la comunidad de vecinos para reclamar a la constructora por humedades?

Para orientar mejor la reclamación, siempre vamos a trabajar con la siguiente documentación:

  • Fecha de solicitud de la licencia de construcción del edificio
  • Certificado Final de Obra
  • Acta de recepción de obra
  • Cédula de Ocupación del edificio
  • Informe pericial
  • Póliza del seguro decenal
  • Acuerdo comunitario en que se decida iniciar reclamación por defectos constructivos.

¿Cuánto dura el proceso para reclamar a la constructora por humedades?

Es un proceso lento, que debe estar guiado por un correcto y estudiado planteamiento (la precipitación no es buena consejera), por lo que la presentación en el Juzgado puede llevar varios meses. Una vez presentada demanda, dependerá de la carga de trabajo de cada Juzgado.

¿Puede la comunidad de vecinos reclamar a la constructora daños y perjuicios por humedades?

Sí. El artículo 17.1 LOE señala como responsables a las personas físicas o jurídicas que intervienen.

Aunque no haya relación contractual entre el comprador de la vivienda y el constructor la LOE permite estas acciones directas frente a los agentes intervinientes. 

¿Cuál es la responsabilidad de constructor en caso de humedades?

En cuanto al constructor (no confundir con promotor) es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato (art. 11). 

Responde además de por sus hechos u omisiones propios, por sus dependientes, incluidos los subcontratistas de obra, si fue el constructor quien los contrató.

Asimismo, responde por los suministradores de productos de construcción, si el daño se debe a deficiencias de dichos productos aceptados o adquiridos por él (art.17.6 LOE).

¿Cuál es la indemnización que le corresponde a la comunidad de vecinos tras reclamar a la constructora por humedades?

En este punto hay que aclarar una cuestión fundamental:  la LOE sólo permite reclamar daños materiales, no personales.

Quedan excluidos:

  • Los daños personales ocasionados al propietario de la vivienda
  • Retrasos en la entrega del bien inmueble
  • Los daños ocasionados a bienes muebles situados dentro del edificio
  • Daños indirectos, por ejemplo los gastos de vivir en otro sitio mientras se repara el edificio dañado o el lucro cesante por un negocio cerrado, o daños morales.

¿Cómo puede la comunidad de vecinos reclamar a la constructora si sufro daños personales como consecuencia de las humedades?

Para poder ejercer reclamación por daños personales hay que acudir a la acción personal que existe entre comprador y vendedor.

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