Denunciar al administrador de fincas: ¿Cuándo es obligatorio contratar a un administrador de fincas? Causas por las que la comunidad de propietarios puede denunciar al administrador de fincas. ¿Cómo puede la comunidad de propietarios demostrar la mala praxis de un administrador de fincas? ¿Cuál es el plazo para denunciar al administrador de fincas? A continuación, la abogada experta en Derecho de la propiedad horizontal, Inmaculada Calvo López, responde a estas preguntas.
Introducción
Efectivamente, el administrador de fincas es un figura seria y muy importante para el funcionamiento correcto de una comunidad de propietarios. Normalmente pueden ser ellos los que gestionen las cuentas de la comunidad por lo que conviene que se elija a la opción más profesional posible.
Cuando una comunidad de propietarios decide contratar a un administrador de fincas, esta persona asume una responsabilidad de carácter contractual con la comunidad, por lo que si no cumple diligentemente con sus obligaciones se le podrá denunciar tanto por los perjuicios ocasionados de manera intencionada (acciones u omisiones dolosas) como por la simple negligencia (acciones u omisiones culposas).
¿Cuándo es obligatorio contratar a un administrador de fincas?
La naturaleza jurídica del administrador de fincas encaja dentro de la figura recogida en nuestro Código Civil en su artículo 1709 y siguientes (ss): el mandato retribuido.
El mandato retribuido
El mandato retribuido se diferencia del arrendamiento de servicios principalmente en que (en el mandato) se produce una sustitución de funciones, donde el contratado realiza éstas, cuando las mismas, podrían ser llevadas a cabo por el contratante.
Entonces, las funciones de administrador podrán ser llevadas a cabo tanto por algún miembro de la comunidad de propietarios como por un profesional externo especializado, como también por una empresa cuya actividad principal sea la gestión de inmuebles.
Por lo tanto, la ley no exige a las comunidades la obligación de contratar a esta figura, por lo que será obligatorio contratar a un administrador de fincas desde el momento en el que así se decida, libremente, en una Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario. También cuando así se establezca, de igual manera, como estatuto de la comunidad.
La falta o ausencia de conocimiento sobre la existencia del hecho originador del daño puede eximirle [al administrador de fincas] de responsabilidad, pues sólo desde que se produce tal conocimiento es posible desplegar la conducta tendente a la evitación o reparación del daño.
Inmaculada Calvo López, abogada experta en Derecho de la propiedad horizontal.
Causas por las que la comunidad de propietarios puede denunciar al administrador de fincas.
El administrador de la comunidad deberá cumplir una serie de obligaciones que se pueden encontrar todas ellas recogidas en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Incumplimiento de las obligaciones del administrador
El incumplimiento, por parte del administrador de alguna de sus obligaciones, que provoque algún daño tanto a la comunidad como a algún propietario en particular, dará lugar a poder exigir a éste una indemnización de los daños y perjuicios causados. La comunidad le podrá exigir responsabilidad contractual a través del artículo 1101 de nuestro Código Civil y cada propietario a nivel particular podrá exigir, responsabilidad extracontractual a través de los artículos 1902 y 1903 del mismo código.
Actividad delictiva contra la comunidad
Por otro lado, si el administrador en el desarrollo de su actividad incurre en alguna actividad delictiva contra la comunidad, contra alguno de los propietarios en particular, contra los empleados de la propia comunidad o algún tercero relacionado con él, se le podrá exigir también responsabilidad civil derivada del delito.
Son ejemplos de estos delitos:
- Apropiación indebida de fondos de los comuneros (propietarios).
- coacción por cortar algún suministro a alguno de los vecinos.
- amenazas recogidas en el acta de alguna reunión.
- infracciones contra los derechos de los trabajadores o estafa a los proveedores de bienes, servicios y suministros de la comunidad.
Esta responsabilidad está pensada por nuestro ordenamiento para resarcir el daño causado y reestablecer las cosas a la situación en la que estaban, previa a la comisión del acto penal. Los perjuicios ocasionados cuya restitución se reclame deberán estar acreditados y cuantificados. Distintos serán los daños morales que no serán indemnizados en el sentido exacto de la expresión, sino sólo «compensado».
Delitos de defraudaciones
Los delitos más habituales llevados a cabo por los administradores de comunidades serán los relacionados con las defraudaciones (delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico) donde resalta la «apropiación indebida» que suele suceder en su forma como delito continuado. Los jueces lo suelen dictaminar antes que el delito de estafa pues éste requiere de un engaño y no de un abuso de confianza como es la característica del primer tipo.
Existe alguna sentencia que ha entendido que la creación por parte de un administrador de facturas, que no se corresponden con ningún gasto de la comunidad, es un delito de falsedad documental.
Delito de calumnias
En cuanto al delito de calumnias e injurias podrán considerarse como tal las expresiones recogidas en un acta de alguna de las reuniones de la comunidad, aunque la aprobación de dicha acta por la mayoría de los vecinos no los hará partícipes del delito recogido en ella.
Delito de coacciones
Respecto al delito de coacciones por cortar el suministro a un inquilino o impedir el paso u acceso a alguna de las dependencias de la comunidad será responsabilidad de ésta cuando el administrador lo haya llevado a cabo en cumplimiento de alguna orden de la misma.
Serán responsables civiles subsidiarios los miembros o socios de la empresa o sociedad de donde proceda el administrador que realice alguna de las faenas indicadas anteriormente, siempre que las respectivas personas actúen como autor, inductor, cooperador necesario o cómplice.
¿Cómo puede la comunidad de propietarios demostrar la mala praxis de un administrador de fincas?
Según los tribunales, la responsabilidad por daños a que viene sujeto el administrador, no deriva directamente del hecho mismo de su incumplimiento, sino, más bien, de la probada existencia y realidad de aquellos. Es decir, la falta de prueba de la conducta negligente del administrador, le exime de responsabilidad civil.
También, debe advertirse que la falta o ausencia de conocimiento sobre la existencia del hecho originador del daño puede eximirle de responsabilidad, pues sólo desde que se produce tal conocimiento es posible desplegar la conducta tendente a la evitación o reparación del daño. Jurisprudencialmente hablando es la comunidad que quiere ser resarcida la que debe acreditar que el profesional ha actuado de forma negligente o contraria a sus obligaciones.
Por lo tanto, la comunidad de propietarios, los propietarios o el tercero perjudicado son los que asumen la carga de la prueba de los elementos constitutivos de la responsabilidad civil del administrador: el daño y su valoración, el comportamiento antijurídico negligente y, por tanto, culpable, y la relación de causalidad entre ambos elementos.
Comunidad de propietarios: ¿cuál es el plazo para denunciar al administrador de fincas?
El plazo para denunciar o demandar al administrador de fincas va a depender de la responsabilidad incurrida o infracción cometida.
Si se demanda por responsabilidad contractual el plazo será de 5 años.
Si se incurre en extracontractual (propietario individual perjudicado) el plazo será de 1 año desde que se incidió en la responsabilidad.
Y en caso de querer denunciar un delito, delitos leves y de injurias y calumnias prescriben al año y a los 5 años prescriben los demás cuya pena de prisión o inhabilitación no exceda de 5 años.
Para delitos más graves (cuya pena sea superior a 10 años) consultar el artículo 131.1 del Código Penal.
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Hace 5 meses adquirí un apartamento en un Resort en el que hay 1.864 apartamentos agrupados en 78 edificios. Está gestionado desde su construcción hace 16 años por una persona que no es Administrador de Finca. Actúa como Secretaria-Administradora de la Junta de Propietarios y recibe un sueldo que paga la Comunidad. La Junta de Propietarios ésta compuesta por un Presidente del Resort y 7 Presidentes de las 7 parcelas en las que está dividido el Resort.
Existe, además, un Presidente por cada edificio y estos son los que eligen anualmente a los 8 Presidentes que componen la Junta de Propietarios. Los Presidentes de Edificio son los representantes y portavoces de la Junta de Propietarios ante sus vecinos, pero en realidad su poder se reduce a decidir sobre las propuestas que hace la Junta de Propietarios que atañen a su edificio.
En los Estatutos que rigen el Resort está recogido lo siguiente:
La Junta de Propietarios es el órgano
deliberante supremo de la Comunidad y estará
compuesta por los Presidentes o personas
especialmente designadas al efecto por cada
comunidad particular en régimen de propiedad
horizontal (ordinaria o tumbada) de parcelas
independientes constituidas en tal régimen.
En consecuencia el número de personas
legitimadas para asistir a la Junta General será
igual al número de parcelas integradas en el
Complejo que tengan la consideración de elementos
privativos (no comunes).
En el tiempo que llevo residiendo aquí he podido comprobar que no hay transparencia en la gestión: los gastos no están suficientemente justificados o son excesivos, las Actas son imprecisas, los contratos de empresas de servicios no se conocen. En general hay malestar entre algunos propietarios porque las reclamaciones y peticiones de mayor transparencia que se hacen por parte de algunos vecinos no son escuchadas.
Mi pregunta es ¿Se puede hacer algo para exigir una mejor gestión?