¿Cómo puede una comunidad de vecinos reclamar las cuotas impagadas?

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¿Cuándo puede una comunidad de vecinos reclamar las cuotas impagadas?, ¿cuántas cuotas impagadas puede reclamar una comunidad de vecinos? ¿cuál es el plazo de prescripción para reclamar cuotas impagadas?, ¿quién tiene que reclamar las cuotas impagadas en una comunidad de vecinos? Todo lo relevante sobre este tema lo aclara Manuel Vivas Alba, experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, quien te explicará más sobre el tema.

Introducción: ¿Cómo puede una comunidad de vecinos reclamar a los morosos las cuotas impagadas?

El tema de las cuotas impagadas en las comunidades de vecinos es un asunto recurrente en las Juntas de propietarios y motivo de intensos debates, dudas y consultas por parte de los clientes en el despacho, ya que muchos tienen la creencia de que “el vecino que no paga se va de rositas” y que los demás tienen que pagar con su cuota lo que no paga el “vecino moroso”. Sin embargo, esto no es del todo así, al propietario que tiene cuotas impagadas ese impago no le sale “gratis”.

A lo largo de este artículo voy a intentar explicar de la manera más sencilla y llana posible ¿Cómo puede una comunidad de vecinos reclamar a los morosos las cuotas impagadas?

Lo primero y más importante es llevar un exhaustivo control en la comunidad de los recibos pagados, impagados, devoluciones, cambios de titularidad de la fincas etc…, para ello considero imprescindible contar con la figura de un Administrador de Fincas profesional que se encargue de dichos trabajos, pues cuando las comunidades de propietarios acuden al despacho a reclamar sus cuotas impagadas y es un vecino el que lleva la gestión de la comunidad  dicho trabajo previo no suele estar hecho o no lo está de la mejor manera (salvo contadas excepciones) lo que dificulta y retrasa nuestra labor para reclamar esos impagos.

¿Cuándo puede una comunidad de vecinos reclamar las cuotas impagadas?

Una vez cumplido este paso previo, se deberá convocar una Junta de Propietarios en la que deberá incluir en el orden del día el punto relativo a “liquidación de deudas con propietarios morosos o reclamación de cuotas impagadas”. Posteriormente, deberá recogerse en el acta la aprobación de dicho punto del orden del día con el resultado de la votación efectuada por la Junta (teniendo en cuenta que los vecinos con cuotas impagadas no pueden votar pues así lo prevé la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.2 .

A partir de ese momento y, con la intención de solucionar la situación de impago de cuotas comunitarias de una manera amistosa, se le remite al propietario moroso una carta en nombre de la comunidad en la que se detalla el importe de lo que debe y se le da un plazo para que pague voluntariamente o al menos se ponga en contacto con el despacho para intentar llegar a un acuerdo de pago antes de iniciar la vía judicial a través de una demanda.

Proceso monitorio:

En caso de que el vecino en cuestión no abone las cuotas impagadas o no se llegue a un acuerdo de pago, se interpone ante el Juzgado correspondiente una demanda judicial a través de un procedimiento judicial específico denominado “Proceso monitorio”.

Es importante señalar, como decía al inicio del artículo, que esta actitud de impago por parte del vecino moroso no le sale “gratis”, pues desde el momento en que se interpone la demanda judicial dicho vecino (ahora “demandado” por su comunidad) está obligado a abonar a su vez las “costas del procedimiento” y los intereses (los honorarios de abogado y procurador básicamente y los intereses por el transcurso del tiempo desde que debió pagar y no lo hizo). Así lo establece expresamente el artículo 21 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal .

Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.

¿Cuántas cuotas impagadas puede reclamar una comunidad de vecinos? ¿Cuál es el plazo de prescripción para reclamar cuotas impagadas?

No existe una cantidad máxima ni mínima de cuotas que se pueden reclamar a un vecino moroso en una comunidad de propietarios, es decir, se puede interponer una demanda por impago de una sola cuota, aunque no es una práctica habitual.

Sin embargo, si que existe un plazo de prescripción que marca un límite a la comunidad para reclamar cuotas si no ha interrumpido dicho plazo a través de la comunicación al moros de la existencia de la deuda. Me explico.

Si la comunidad de vecinos no ha reclamado previamente las cuotas impagadas a un propietario durante cierto tiempo y este ha acumulado una deuda considerable, existe un límite o “plazo de prescripción” para poder reclamar judicialmente el pago, concretamente 5 años (60 cuotas de comunidad impagadas). 

Es la comunidad de propietarios la que tiene que reclamar las cuotas impagadas, por lo tanto, es la propia comunidad la que aparece como “parte demandante” en el proceso judicial que se siga ante el vecino moroso.

Manuel Vivas Alba, experto en Derecho de la Propiedad Horizontal.

Ejemplo:

Un vecino no paga las cuotas de la comunidad de propietarios desde al año 2015 a razón de 50€/mes. En enero de 2021 la comunidad celebra una junta y decide reclamarle las cuotas impagadas contratando a un abogado para ello. Pues bien, como han transcurrido más de 5 años desde el primer impago, la comunidad sólo podrá reclamarle judicialmente las cuotas de 5 años atrás, es decir, desde enero de 2016 a diciembre de 2020, no pudiendo reclamarle las cuotas del año 2015 (600€) por haber trascurrido el plazo de prescripción que marca la ley para reclamar, habiendo perdido la comunidad unos ingresos de 600€ debido a no haber reclamado antes.

¿Quién tiene que reclamar las cuotas impagadas en una comunidad de vecinos?

Es la comunidad de propietarios la que tiene que reclamar las cuotas impagadas, por lo tanto, es la propia comunidad la que aparece como “parte demandante” en el proceso judicial que se siga ante el vecino moroso.

Es común en las comunidades de vecinos, sobre todo es algo que lo piensan los Presidentes/as de comunidad, creer que son ellos/as mismos/as los que van a interponer la demanda judicial contra el vecino moroso y que van a tener que acudir al juzgado etc…, con todo lo que eso conlleva. Esta falsa creencia en muchas ocasiones limita a la comunidad para poder reclamar las cuotas impagadas ante la negativa de muchos Presidentes/as a meterse en problemas con los vecinos, lo que lleva en muchas ocasiones a que pase el plazo de prescripción para reclamar antes citado y que la comunidad pierda ingresos por ese motivo.

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Sin embargo, en la inmensa mayoría de las ocasiones el proceso monitorio termina sin ni siquiera celebrarse juicio o llegándose a un acuerdo de pago con el vecino moroso, con lo cual los Presidentes/as no tienen que acudir al juzgado para nada.

¿Cuáles son los pasos para reclamar las cuotas impagadas en una comunidad de vecinos?

Como ya he señalado anteriormente, los pasos serían los siguientes:

  1. Convocar una Junta de propietarios y aprobar el punto “liquidación de deuda o reclamación a propietarios morosos”.
  2. Aprobación del acuerdo, transcripción al libro de actas.
  3. Notificación del acuerdo al vecino moroso.
  4. Reclamación judicial a través del procedimiento monitorio en caso de que no pague o no se llegue a acuerdo de pago alguno.

¿Qué hacer si el vecino no paga una vez se le haya reclamado?

En ese caso, se puede iniciar un procedimiento de ejecución forzosa para embargar los bienes del moroso (saldo en cuentas bancarias, nóminas, coche, vivienda etc..), llegando incluso a poder perder la vivienda, la cual saldría a subasta pública y con el dinero que se obtendría por la venta se saldaría la deuda con la comunidad.

Todos estos trámites judiciales requieren la intervención de abogado y procurador, con lo cual es imprescindible contar con sus servicios durante todo el proceso para que el mismo llegue a buen fin y se consiga por parte de la comunidad de vecinos el cobro de las cuotas impagadas.

 ¿Cuánto puede tardar este procedimiento?

Pues eso dependerá de la congestión de los juzgados, pero como normal general son procesos rápidos dado que no se entra a discutir más allá de si se debe o no, y por norma general, el vecino al recibir la notificación judicial suele ponerse en contacto con el administrador e intentar llegar a un acuerdo de pago, que luego podrá  homologarse judicialmente y servirá como título ejecutivo si se incumple por parte del vecino moroso.

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