La obligación del propietario de comunicar a la comunidad sus datos se trata de una obligación formal que persigue el correcto desarrollo de las relaciones entre los propietarios y la comunidad, evitando retrasos y paralización de la comunidad. Viene recogida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si hay algo que ha cambiado radicalmente desde el año 1960 (fecha de la publicación de la Ley) hasta nuestros días es la manera que tenemos de comunicarnos en cualquier ámbito. Atrás hemos dejado las comunicaciones en papel o las circulares expuestas en el tablón de anuncios. Hoy más que nunca, es imperativa la inclusión de medios de comunicación altamente extendidos en la sociedad para realizar las comunicaciones en el ámbito de la LPH.
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¿Puedo hacer comunicaciones por mail a la comunidad de vecinos?
Respecto de la posibilidad de utilizar el correo electrónico para realizar notificaciones, citaciones de juntas o envíos de actas, será válido y eficaz siempre que el comunero en virtud de cuanto dispone el art. 9.1.h de la LPH haya designado esa cuenta de correo electrónico con esa finalidad. Respecto a si es válida la utilización de dicho método para conceder autorización a otro comunero o un tercero para la asistencia a una junta, aunque el art. 15.1 LPH exige escrito firmado por el propietario, es perfectamente posible delegar mediante una comunicación electrónica. Sería importante que esta manera de comunicación se viera reflejada expresamente en la LPH, dada su extensión en la práctica. Es más, ninguna excusa se tendría, dadas las facilidades actuales de disponer de mensajería electrónica certificada, encriptada, con firma digital.
Un ejemplo de este avance en la práctica, es la posibilidad de extender las certificaciones de deuda del apartado e del artículo 9, a través de una plataforma digital que ha puesto en funcionamiento el Consejo General del Notariado, a disposición de todos los usuarios.
Queremos hacer una expresa referencia a lo que constituye hoy, en el ámbito más privado de las comunicaciones, una forma habitual de comunicación entre los ciudadanos, tanto en sus relaciones privadas como comerciales e industriales. De hecho, buena parte del comercio ya es electrónico y los contratos con este formato según su regulación expresa art. 24.2 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de Información y de Comercio Electrónico son admisibles en juicio como prueba documental. También se regulan las comunicaciones electrónicas art. 20.1 requiriéndose en la Ley que deben ser claramente identificables e, identificar, en todo caso a la persona física o jurídica en cuyo nombre se realizan.
Las comunicaciones con la Administración
Pero no sólo en el ámbito privado es común y están reguladas las relaciones y comunicaciones electrónicas. De manera especialmente desarrollada, en el ámbito de la administración, la comunicación electrónica se ha extendido a través de una regulación compleja que puede resumirse del siguiente modo. En la Orden PRE/878/2010, de 5 de abril, se establece el régimen del sistema de dirección electrónica habilitada previsto en el art. 38.2 del Real Decreto 1671/2009, de 6 de noviembre, señalándose en dicha Orden Ministerial que, según el art. 59 de la Ley 30/1992, las notificaciones se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado.
Las comunicaciones con Hacienda
Que en los arts. 109 y siguientes de la Ley General Tributaria, con remisión a las normas administrativas generales, se establece que en los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, la notificación se practicará en el lugar señalado a tal efecto por el obligado tributario o su representante o, en su defecto, en el domicilio fiscal de uno u otro; que en la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos se establece que para que la notificación se practique utilizando algún medio electrónico se requerirá que el interesado haya señalado dicho medio como preferente o haya consentido su utilización, salvo que, reglamentariamente, se le imponga, por tratarse de un colectivo de los previstos en el art. 27.6. Salvo en este caso, durante el procedimiento puede solicitarse el cambio del medio por el que se hayan de practicar, estableciéndose, en cuanto a sus efectos, que producirá los efectos propios de la notificación por comparecencia; en el Real Decreto 209/2003, se regulan los registros y las notificaciones telemáticas, así como la utilización de medios telemáticos para la sustitución de la aportación de certificados por los ciudadanos; el Real Decreto 1671/2009, de 6 de noviembre, desarrolla parcialmente la Ley 11/2007 y regula, en su art. 38, la notificación mediante la puesta a disposición del documento electrónico a través de dirección electrónica habilitada, señalando que existirá un sistema de dirección electrónica habilitada para la práctica de estas notificaciones, que quedará a disposición de todos los órganos y organismos públicos vinculados o dependientes de la Administración General del Estado que no establezcan sistemas de notificación propios.
En conclusión, sobre la base de una única dirección electrónica, y de forma voluntaria, en el ámbito de la Administración del Estado se establece, ya hoy en día, un régimen de notificaciones mediante dirección electrónica habilitada, a disposición de los órganos y organismos vinculados o dependientes de la Administración General del Estado, siendo suficiente que el interesado lo solicite para que se le asigne una dirección electrónica habilitada, con la inclusión en el correspondiente directorio, desarrollándose un directorio del servicio de dirección electrónica habilitada, deberá recoger el nombre y apellidos o denominación social del interesado, el número de identificación fiscal y la dirección electrónica habilitada, estableciéndose dos normas muy interesantes, en primer lugar, en cuanto a la vigencia, la previsión de que la dirección electrónica habilitada tendrá vigencia indefinida, excepto en los supuestos en que se solicite su revocación por el titular, por fallecimiento de la persona física o extinción de la personalidad jurídica, que una resolución administrativa o judicial así lo ordene o por el transcurso de tres años sin que se utilice para la práctica de notificaciones (salvo que sea obligatoria), supuesto en el cual se inhabilitará esta dirección electrónica, comunicándose así al interesado, y, en cuanto al acceso de los interesados, el que la autenticación de los ciudadanos en el acceso al contenido del documento notificado se hará mediante certificados electrónicos admitidos por la normativa vigente.
La firma electrónica como garantía de las comunicaciones.
La regulación de la firma electrónica Ley 59/2003, debería facilitar la puesta en marcha de un sistema de comunicaciones seguro, de naturaleza electrónica, y los requerimientos, seguridades y control establecidos; para la Administración, debería servir como modelo de lo que podría constituir el embrión de un acuerdo en la Comunidad por el que adoptar una forma fehaciente, rápida y prácticamente sin costo, de comunicaciones, ajena a la localización del propietario en sentido físico.
El establecimiento, con tal regulación de un tiempo de notificaciones, acreditando fechas y horas mediante la recepción en la dirección electrónica asignada al destinatario del aviso, de la puesta a disposición de la notificación, incluyendo el propio documento que se notifica o, al menos, su huella electrónica, permitiendo al sistema que acredite igualmente el acceso del destinatario al contenido del documento notificado, así como cualquier causa técnica que imposibilite alguna de las actuaciones, con un sistema de acceso permanente de los interesados a la dirección electrónica correspondiente, tanto para solicitar la asignación de una dirección electrónica habilitada como para acceder al contenido de las notificaciones puestas a su disposición, constituyen factores a atender en una más perfecta y garantista regulación de este tipo de comunicaciones.
La obligatoriedad de un domicilio en España
Exige el precepto que el domicilio cuya designación corresponde al propietario ha de ser de un domicilio en España, hecho de gran relevancia en las zonas turísticas, especialmente costeras, donde en los últimos tiempos han proliferado los propietarios extranjeros. No debe, sin embargo, interpretarse tal circunstancia como excluyente de la designación, además del domicilio habitual que el foráneo tenga fuera de España (en contra Loscertales Fuertes).
Lo que la Ley exige es que se designe uno en España a los efectos de esta Ley, atribuyéndole a tal designación el mismo efecto, aunque sea evidente que el propietario extranjero no reside en el mismo o, habitualmente, no se encuentra en él. Sin embargo, la problemática existe en relación a esta exigencia, ya que la Comunidad podría adoptar el acuerdo de efectuar, en todo caso, las comunicaciones a los domicilios reales, sitos en el extranjero.
Contacta con la abogada
Pensemos en una Comunidad dominada por extranjeros y, en tal caso, en especial si se viniera haciendo así habitualmente por la Comunidad, la modificación unilateral por los órganos comunicantes de la Comunidad en un momento dado, aplicando estrictamente el precepto legal, remitiendo desde ya las comunicaciones a los domicilios designados en España y, respecto de los que no hubieran hecho tal designación, confiados en el acuerdo adoptado por la Comunidad, publicando edictos, cuestionaría seriamente la suficiencia del precepto legal al que, difícilmente, se le puede dar una categoría superior al acuerdo adoptado por la Comunidad, en tanto esté vigente, dado que su imperatividad carece de sentido al margen de la voluntad común de los propietarios que cabe entender, pueden darse un régimen de comunicaciones propio que, en tanto garantice la efectividad de las mismas, en nada se opondría al precepto que no cabe interpretar, sino como un instrumento de facilitación para la Comunidad.
Los gastos generales en la comunidad de propietarios
En relación a esta cuestión, el único pronunciamiento habido se encuentra en la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 1997 (SP/SENT/12947), que trata el tema desde la perspectiva del concepto de gasto general a los efectos de su distribución entre los propietarios, señalando que «(…) no pueden ser considerados gastos generales las comunicaciones al extranjero de asuntos relativos a la comunidad; tanto más por la vigente redacción del artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal dada por la Ley 2/1988, de 23 de febrero, que impone la designación de domicilio en España o, en su defecto, la del local que forma parte de la comunidad, a efectos de convocatoria para la celebración de la junta», si bien tal exclusión se hace sobre la base de la inexistencia de acuerdo modificativo de la distribución de gastos establecido en los Estatutos de la Comunidad, llegando a la misma conclusión, por ejemplo, respecto de los gastos «(…) por equipo de traductores y sobreprecio de alquiler de sala de juntas dotada de equipo de traducción simultánea (…)» que entiende, deben ser satisfechos sólo por los propietarios que requieran de dichos servicios al no ser un gasto general. Por tanto, si se tratara de una Comunidad en su integridad compuesta por propietarios extranjeros, residentes en sus respectivos países que decidieran considerar gasto general las comunicaciones al extranjero, tendríamos que concluir que sería lícito y, por tanto, también la realización de las comunicaciones mismas. Pero es que, aun en el caso de que el gasto fuera individual, sólo obstaría tal concepto, pero no la validez del acuerdo relativo a autorizar la comunicación a domicilio fuera de España. El gasto de tal comunicación se repercutiría individualmente, pero la comunicación sería exigible tal cual estuviera acordada.
¿Es válido el buzoneo para hacer comunicaciones?
Dedicamos una mención especial al buzoneo, sistema de comunicación típico que tanta jurisprudencia ha merecido. Ante todo, debe señalarse que cuando se habla de buzoneo no se está haciendo sólo referencia a la realización de una comunicación efectuada vertiéndola dentro del buzón correspondiente a cada vivienda. También hace referencia a las comunicaciones que se depositan ante la puerta de cada local o introduciéndola en las propiedades a través de las rejillas o rendijas.
El problema que plantea esta forma de comunicación es la de la falta de fehaciencia de la recepción. Sin embargo, la jurisprudencia se ha mostrado ampliamente favorable, en determinadas circunstancias, a esta forma de comunicación, a partir de un concepto flexible de fehaciencia vinculado a la práctica habitual de una Comunidad. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2007 (SP/SENT/147429) afirma que «(…) el análisis de la doctrina de esta Sala en torno a la interpretación del mencionado precepto (se refiere al art. 15 LPH) conduce a una solución plenamente coincidente con los argumentos jurídicos utilizados por Audiencia pues como señaló la reciente Sentencia de 19 de septiembre de 2007, (Recurso de Casación 3442/2000) que «Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006)»; en definitiva, pese al carácter ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria la jurisprudencia ha venido a flexibilizar el régimen con el fin de «dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros (…)»».
El texto señalado aparece transcrito en múltiples Sentencias que vinculan la cuestión al sustrato fáctico en búsqueda de soluciones flexibilizadoras que han llevado a considerar válido el buzoneo cuando se acredita que se utiliza normalmente sin protesta respecto de los propietarios que no han designado domicilio, considerándose incluso que no hay vulneración de las normas sobre citación cuando quien opone defecto en el acto de comunicación en 5 sustento de su pretensión ha podido tener conocimiento de la misma, incluso por vía telefónica.
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