¿Cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos y qué tipo de gastos existen? ¿Cuánto se paga de este tipo de gastos? Exenciones en el pago de los gastos de una comunidad de vecinos. Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho de la propiedad horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez, que les dé respuesta.
Tipos de gastos en una comunidad de vecinos
Existen dos grandes tipos de gastos en toda comunidad de propietarios.
- Los más comunes y habituales son los denominados “gastos ordinarios” o “gastos generales”. Estos son gastos más o menos previsibles, recurrentes y necesarios para el mantenimiento de los servicios, cargas y responsabilidades elementales del inmueble y son aquellos que están previstos en el presupuesto anual de la comunidad de propietarios. A modo de ejemplo podríamos citar los gastos de electricidad , ascensores, limpieza de la comunidad, etc.
- Y de otro lado se encuentran los llamados “gastos extraordinarios”. Son aquellos, al contrario que los anteriores, que no se encuentran previstos en el presupuesto anual de la comunidad de propietarios. Habitualmente son los producidos por obras de reparación o mejora del inmueble de mayor envergadura o responsabilidades de diversa índole a las que tiene que hacer frente la comunidad de propietarios de manera excepcional, como por ejemplo honorarios de abogados, indemnizaciones etc.
¿Cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos?
Tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios deben ser repartidos y afrontados por los propietarios de la comunidad en proporción al porcentaje correspondiente a sus respectivas cuotas de participación.
Estas cuotas de participación, que se fijan en el título constitutivo de la comunidad de propietarios, se determinan con relación al valor total del inmueble y sirve de criterio para el reparto de las cargas y beneficios de la comunidad.
En algunos casos, ciertos propietarios pueden estar exentos de tener que contribuir al pago de determinados gastos de la comunidad.
Carlos Javier Ruano Pérez, experto en Derecho de la propiedad horizontal.
¿Cuánto se paga de gastos en una comunidad de vecinos?
Los denominados gastos ordinarios, aquellos gastos previsibles y habituales de la comunidad de propietarios, son calculados dentro del presupuesto anual de la misma, presupuesto que debe ser presentado y sometido a votación en Junta Ordinaria para su aprobación y aplicación.
Las cuotas de gastos ordinarios que abonan de forma mensual los propietarios, y que se fijan en proporción a la cuota de participación que le ha sido asignada en función del valor del inmueble, como ya avanzamos en el apartado anterior,habitualmente deben, al menos, cubrir los gastos ordinarios incluidos en el presupuesto aprobado, así como generar un sobrante que debe destinarse a dotar el fondo de reserva que la Ley de Propiedad Horizontal exige constituir a cada comunidad de propietarios y que ha de suponer, como mínimo, un 5% del último presupuesto ordinario anual.
Además de las cuotas ordinarias, cuando la comunidad de propietarios debe afrontar otro tipo de gastos, aquellos de los llamados extraordinarios, que no pueden ser cubiertos con los fondos propios de la Comunidad y las cuotas ordinarias abonadas de forma mensual, la comunidad de propietarios deberá aprobar una derrama, esto es, un pago extraordinario que se aprueba en Junta de Propietarios, ya sea de tipo ordinario o extraordinario, y cuyo reparto se realizará también de acuerdo a la cuota de participación de cada propietario.
Asimismo, se someterá a votación y deberá ser objeto del acuerdo aprobatorio la forma de pago y el posible fraccionamiento de su abono por los propietarios.
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Exenciones en el pago de los gastos de una comunidad de vecinos
En algunos casos, ciertos propietarios pueden estar exentos de tener que contribuir al pago de determinados gastos de la comunidad.
Así, en el título constitutivo de la comunidad es posible fijar exenciones para que ciertos propietarios no tengan obligación de contribuir al mantenimiento o instalación de concretos servicios o partes del inmueble.
Como consecuencia de lo anterior, estos propietarios gozarán de exenciones sobre la obligación de contribuir al pago de la parte de las cuotas ordinarias y de las derramas que se destinen a pagar dichos aspectos concretos de la comunidad de propietarios, por lo que deberán también ser excluidos del cómputo y reparto de estos gastos.
Habitualmente estas exenciones recaen sobre inmuebles de características específicas, como los locales comerciales, a fin de ser excluidos de la contribución sobre los gastos sobre servicios de uso exclusivo del resto de inmuebles, como pueden ser los de los servicios de ascensor o portería.
Esta clase de exenciones de pago de gastos comunitarios también pueden contemplarse en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o, incluso, por propio acuerdo de la comunidad adoptado al efecto, pero siempre tendrán carácter excepcional y deben interpretarse de manera restrictiva.
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Derramas en comunidad de propietarios
Buenos días, atendiendo a lo que comentas en este artículo, tengo una dudad, siendo cierto que en la ley de propiedad horizontal dice que tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios deben ser repartidos y afrontados por los propietarios de la comunidad en proporción al porcentaje correspondiente a sus respectivas cuotas de participación, me surge la duda de que pasa si en los estatutos de la comunidad se dice que los gastos comunes deben repartirse a partes iguales entre cada vecino (es el caso de una vivienda que tengo). En este caso, ¿Cúal de las dos opciones prima sobre la otra?. Como dices en este artículo, la propia Ley de Propiedad Horizontal contempla excepciones en el reparto de los gastos, por lo que, lo que comento quedaría recogido en este tipo de excepciones?
Un saludo y gracias
Hola, efectivamente es perfectamente posible, y de hecho muchas Comunidades de Propietarios así lo hacen, establecer el pago a partes iguales, sin tener en cuenta los coeficientes de participación. Y aunque no es exactamente lo mismo que el tema de las excensiones que comento en el artículo, si está así previsto en los Estatutos no hay ningún problema. Las dificultades surgen cuando se quiere cambiar el sistema previsto en los Estatutos, ya que es necesario unanimidad y normalmente el vecino que sale perjudicado con el cambio votará en contra.