Cambio de titular en la cuenta de la comunidad de propietarios: ¿Cómo deben ser las cuentas bancarias en las comunidades de propietarios? ¿Tiene que haber acuerdo de la comunidad de vecinos para elegir quiénes tienen que firmar? ¿Cómo cambiar de cuenta bancaria en la comunidad de propietarios? Tipos de cuentas de cuentas bancarias en la comunidad de propietarios, ejemplos de casos de cambio de titular en la cuenta de la comunidad de propietarios. Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a este tema y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Cómo deben ser las cuentas bancarias en las comunidades de propietarios?
Las cuentas bancarias son cuentas normales, no son unas cuentas especiales ni diferentes de otras, pero como se trata de un dinero, de unos fondos que pertenecen a toda la comunidad, lo habitual y lo recomendable es que haya más de una persona con autorización para disponer de esos fondos y que deban hacerlo de forma mancomunada; es decir, que deban firmar todos (dos, tres, cuatro… personas) para poder disponer de esos fondos.
¿Y tiene que haber acuerdo de la comunidad de vecinos para elegir quiénes tienen que firmar?
Normalmente, se establece por parte de la comunidad el número de personas que deben firmar. Si no hay ningún acuerdo, lo habitual es que sea el presidente y el administrador, pero, en principio, la representatividad de la cuenta le corresponde al presidente.
Si, por ejemplo, se nombra un administrador de fincas externo, se suele incluir en el acuerdo de la junta de la comunidad de propietarios la facultad de tener firma mancomunada en la cuenta. Se debe aprobar.
Si la comunidad de vecinos elige el banco y yo soy un vecino que digo: «estamos pagando muchas comisiones en esa entidad bancaria», ¿me puedo oponer o qué puedo hacer para que la cuenta bancaria sea en otro banco?
Sí, claro. En el caso de que sea un vecino, debo proponerlo a la junta y explicar los motivos por los que considero que sería conveniente. Más duda surge en el caso de que yo sea el presidente. Yo entiendo que se trata de una decisión que, si es en beneficio de la comunidad, podría hacerse incluso sin junta, como parte de las propias facultades de la directiva, pero sí que hay que valorarlo bien, ya que, en muchos casos, las personas tienen transferencias automáticas que al cambiar la cuenta se perderían. Es una decisión que normalmente es bastante engorrosa y, en general, parece que a las entidades bancarias no les gustan las cuentas de las comunidades. Son cuentas que siempre tienen comisiones y que incluso técnicamente, ya que la mayoría de las operaciones se hacen telemáticamente y el hecho de que deba cogerse más de una firma telemática a veces da problemas técnicos de bloqueo de firmas o de bloqueo de operaciones por no tener todas las firmas.
Tipos de cuentas bancarias en la comunidad de propietarios
En la práctica, normalmente solo hay una cuenta, donde entra y sale todo el dinero: entran las cuotas de los propietarios y salen los gastos habituales. Pero, en mi opinión, sería interesante tener una segunda cuenta para el fondo de reserva. Las comunidades tienen que tener un fondo de reserva, que solo es para usarlo en obras necesarias de mantenimiento y que, para mí, debería estar en una cuenta aparte, ya que, si no, puede ser que cuando tengamos que tirar de él, haya sido gastado en gastos comunes de la comunidad.
¿Y qué cantidad o qué porcentaje recomendarías a la gente para ese fondo de reserva?
Depende mucho también del presupuesto, pero yo recomendaría un mínimo de un 10 %, o quizá un 20 %.
¿Cómo cambiar de cuenta bancaria en la comunidad de propietarios?
Es una decisión que la junta directiva puede tomar por sí misma, siempre y cuando sea en beneficio de la comunidad, y no es necesario llevarlo a junta.
Es simplemente abrir una nueva cuenta. Habría que ir al nuevo banco o para abrir una cuenta por primera vez, lo que van a pedir es el acta donde conste el nombramiento de esas personas y la autorización. Si solamente está autorizado el presidente, el acta de su nombramiento, y si hay autorizadas más personas y hay un sistema de firma mancomunada, llevar el acta donde eso se aprobó.
¿Cómo notificar el cambio de titular en la cuenta bancaria en la comunidad de propietarios?
Igualmente, cada vez que cambia la directiva o las personas que van a firmar, o incluso si en una junta se ha determinado que cambie el número de personas, es necesario llevar el acta de esa junta donde se ha acordado. En algunos casos, exigen llevar el libro de actas entero, pero, en principio, es una solicitud que es excesiva y no es necesaria, aunque a veces algunas entidades lo piden. Pero, en principio, bastaría con llevar el acta donde eso se ha acordado.
Ejemplos de casos de cambio de titular en la cuenta de la comunidad de propietarios
Últimamente ha habido bastante problemática porque hay una entidad bancaria que tiene muchísimas cuentas de comunidades —porque, como digo, es algo que a casi ningún banco le interesa y se van concentrando en una sola entidad todas las comunidades— y ha decidido bloquear todas las cuentas que no hubieran llevado el acta en el último año. Lo cual, desde mi punto de vista, también es una solución excesiva porque se entiende que los cargos se van prorrogando. Debido al COVID, había muchas comunidades de propietarios que no han hecho juntas en los últimos tres años, y el banco ha decidido bloquear esas cuentas porque no tiene constancia de quién es la persona que ahora mismo la representa. Entonces, es necesario hacer un acta, nombrar nuevo presidente o ratificar al que estaba y llevar esa acta a la entidad bancaria para desbloquearla.
Pero ¿hay alguna posibilidad de que la comunidad tenga derecho a reclamar por algún daño causado por este bloqueo?
Sí. Dado que los cargos se prorrogan mientras no se nombre un nuevo presidente, si se reclamara por daños y perjuicios derivados de este bloqueo, se podría obtener una sentencia favorable. La cuestión es acreditar también cuáles son esos daños y perjuicios, ya que en España cualquier reclamación de daños y perjuicios tiene que estar valorada económicamente. Si, por ejemplo, he tenido unos intereses de demora porque se devolvieron recibos o facturas que luego he tenido que pagar, eso sería un daño a reclamar.
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