¿Cómo se pueden cambiar las cuotas de participación de la comunidad de propietarios?

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¿Se pueden cambiar las cuotas de participación de la comunidad de propietarios?, ¿en qué consiste la cuota de participación?, ¿cómo se determina el porcentaje de las cuotas en una comunidad de propietarios? Luis González Botella experto en Derecho de la Propiedad Horizontal aclara todas las cuestiones sobre este asunto.

Introducción

¿Qué es la cuota de participación?

Primero de todo debemos exponer el significado  de la cuota de participación en una comunidad de propietarios, en un lenguaje llano, sería aquella expresión numérica referida a cada piso o local  que componen  el edificio y que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total del edificio  y ello  tanto como elemento privativo como respecto de los elementos comunes.

¿Cómo sé cuál es mi cuota de participación?

Si hemos comprado  una vivienda que forma parte de una comunidad de propietarios, podemos ver en nuestra escritura notarial  de compraventa que  dicha  vivienda tiene una cuota de participación en el edificio del  XX%,.

Este porcentaje es el de su participación en cargas y beneficios respecto del total del edificio, es decir, este porcentaje es la cuota de participación en la comunidad de propietarios.

 ¿Cómo se determina ese porcentaje y quién lo determina ?

Pues según el artículo 5 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal: 

 “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”

Por tanto ya sabemos que cuanto más grande sea nuestra vivienda más cuota de participación tendrá la misma en la comunidad de propietarios y por tanto mayor será la cuota de comunidad que haya que  pagar mensual, trimestral o anualmente , pues el presupuesto de la comunidad se distribuye  entre todas las  viviendas de la comunidad según su cuota de participación.

La determinación del citado porcentaje la efectuara el promotor del edificio al formalizar notarialmente la escritura de obra nueva y división horizontal.

¿Cómo puede un vecino modificar la cuota de participación en una comunidad de propietarios?

Para modificar las cuotas de participación que el Promotor del edificio fijó en el título constitutivo se requiere del acuerdo UNÁNIME de todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo.

¿Quién puede solicitar la modificación de la cuota de participación?

Por tanto cualquier vecino puede solicitar  la modificación de  las cuotas de participación, pero para ello debe tener el voto favorable de la  UNANIMIDAD de los propietarios que configuran la comunidad.

Obtenida la unanimidad de los votos para modificar las cuotas de participación, todos los propietarios deberán acudir al notario para modificar el título constitutivo y así poder inscribir, una vez formalizada notarialmente dicha modificación, en el Registro de la Propiedad correspondiente la citada modificación.

Luis González Botella, experto en Derecho de la Propiedad Horizontal
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¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

Así lo señala el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, al establecer que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

¿Qué hay que hacer después de obtener la unanimidad?

Obtenida la unanimidad de los votos para modificar las cuotas de participación, todos los propietarios deberán acudir al notario para modificar el título constitutivo y así poder inscribir, una vez formalizada notarialmente dicha modificación, en el Registro de la Propiedad correspondiente la citada modificación.

Si la modificación no se inscribiese en el Registro carecería de validez respecto de los terceros que pudiesen verse afectados al no haber intervenido estos  en aquella modificación.

A modo de ejemplo…

Supongamos que la comunidad de propietarios ha modificado las cuotas de participación contando con el consentimiento unánime de la comunidad, pero después de celebrar la junta de propietarios en la que quedó aprobado dicho acuerdo, los propietarios no elevaron a público dicho acuerdo acudiendo al notario o habiendo acudido al notario luego obviaron inscribir la citada modificación en el registro de la propiedad.

Si cualquiera de los vecinos  de la comunidad vendiese su vivienda, el  tercero que compra la misma no estará afectado con aquella modificación al NO  estar inscrita en el Registro salvo que al formalizar la escritura de compra el tercero  haya aceptado la nueva cuota de participación aprobada.

Por tanto para que la nueva cuota de participación tenga plena validez jurídica frente a terceros deberemos registrar la misma.

¿Puede un vecino impugnar el acuerdo modificando las cuotas de participación?

Sí, cualquier vecino que no esté de acuerdo que puede hacerlo.

No será lo normal, pues como hemos señalado para modificar la cuota de participación hace falta la unanimidad, y si fue aprobada lo fue con el consentimiento unánime.

Ahora bien  puede ocurrir que un vecino no acudiese  a la junta en donde se aprobó aquella modificación y no esté de acuerdo con la misma, en cuyo caso si podrá impugnar aquel acuerdo si no se cumplió la normativa que al respecto fija nuestra Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué acuerdos son impugnables?

Para que  este vecino  pueda  instar la impugnación de este  acuerdo modificando las cuotas o de  cualquier otro acuerdo  adoptado por la Junta de propietarios  la Ley exige que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que el acuerdo sea contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • En los casos en que se lesionen gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios de los propietarios. 
  • Cuando suponga un grave perjuicio para un propietario no obligado legalmente a soportar dicho perjuicio o que el acuerdo haya sido adoptado con abuso de derecho.
  • Que el propietario que pretenda la impugnación del acuerdo, bien no haya acudido a la Junta, bien haya sido privado de su derecho a voto de forma indebida, o bien, habiendo asistido a la Junta donde haya sido adoptado el acuerdo, haya votado en contra o, si se ha abstenido, haya salvado su voto; en esta última hipótesis, el propietario debe haber manifestado su intención de “salvar su voto” y, a su vez, haber solicitado al secretario de la comunidad que deje constancia de lo anteriormente relatado en el acta de la Junta.

Por tanto si se cumplen cualquiera de estos cuatro supuestos cualquier vecino podrá impugnar el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios.

¿Cuál es procedimiento para impugnar un acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios?

El cauce procesal es a través del denominado Juicio Ordinario y deberemos presentar la demanda  ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio de la comunidad.

Para  presentar dicha demanda  es preceptiva la intervención de un procurador y un abogado y  el propietario que desee impugnar el acuerdo debe estar al corriente de los pagos a la comunidad o, en caso de no estarlo, debe proceder a la consignación judicial de las deudas ya vencidas, si lo que se impugna es un acuerdo aprobando las citadas cuotas que se pretenden impugnar.

¿Cuál es el plazo que tienen los vecinos para poder impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?

La impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios está sujeta a unos plazos de caducidad muy breves; concretamente, tres meses en la mayoría de los casos o un año si se trata de actos contrarios a la Ley o a los estatutos.

¿Cómo se cuentan los plazos de caducidad?

La peculiaridad de los plazos de caducidad es que  se contarán de fecha a fecha, incluido el mes de agosto. Así por ejemplo, si el acuerdo se adoptó el 1 de  enero de 2021, el plazo de impugnación será  hasta el 1 de abril de 2021.

¿Cómo impugnar un artículo que es contrario a la ley?

Si  el acuerdo fuese  contrario a la ley o los estatutos  entonces tendremos  hasta el 1 de enero  de 2022 para interponer la demanda de impugnación.

¿Cuándo se empieza a contar el plazo de impugnación de los acuerdos para propietario?

El plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes desde el momento en que fueron notificados.

Si un vecino impugna un acuerdo de la junta ¿puede negarse a pagar las cuotas?

Solo para cuando la impugnación verse sobre la fijación de cuotas puede el vecino negarse  a pagar la cuota que haya impugnado judicialmente en tanto no se dicte sentencia admitiendo o no su impugnación.

Cuando la impugnación verse sobre cualquier otro tipo de acuerdo que no sea la fijación o distribución  cuotas, el vecino sí que deberá seguir pagando sus cuotas de comunidad.

¿Qué se puede hacer cuando un vecino no pague los gastos de comunidad?

En primer lugar deberíamos reclamar extrajudicialmente mediante burofax con acuse de recibo  el importe de la deuda adjuntando al citado burofax un certificado de lo debido.

¿Cuándo se pueden iniciar acciones legales?

Si el vecino acuso recibo del burofax y no paga la deuda en el plazo que le hemos señalado ( entre 5 a 7 días habitualmente), podríamos iniciar acciones judiciales para su reclamación.

¿Cómo reclamar las cuotas por la vía judicial?

La vía judicial para reclamar las cuotas al vecino moroso, podríamos dividirla en dos procesos, y optaremos por el que mejor se adapte a cada caso: 

1. El procedimiento monitorio que  comenzará con una demanda de la comunidad ante el juzgado de primera instancia en donde radique la vivienda y  en el que  acompañaremos el documento certificativo de la deuda y el acuse de recibo del burofax que le hemos enviado. 

Si el vecino no acusara recibo del burofax, deberemos presentar a la demanda del monitorio un certificado expedido por el Secretario Administrador certificando que su deuda se le comunico a través del tablón de anuncios de la comunidad.

Para el proceso monitorio no  será preciso valerse de procurador y abogado.

Una vez presentado el proceso monitorio, si los documentos aportados constituyeren un principio de prueba se requerirá al vecino deudor para que, en el plazo de 20 días, pague a la comunidad  o presente escrito de oposición con las razones por las que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Si en dicho plazo no paga, el juzgado dictara un título ejecutivo para reclamarle lo debido.

Si en dicho plazo se opone, el proceso se transformará y se resolverá por el procedimiento judicial que corresponda por razón de cantidad.

2. El procedimiento ordinario correspondiente según la cuantía de la deuda. Así si debe hasta 6.000€ el procedimiento será el juicio verbal y si supera los 6.000€ el cauce procesal  será a través del juicio ordinario.

Para el procedimiento ordinario será preceptiva la intervención de abogado y procurador si la cuantía supera los 2.000€.

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