Cálculo de intereses de demora en comunidad de propietarios: ¿Qué son los intereses de demora? ¿Cómo se calculan? ¿Se pueden imponer intereses de demora por retraso en el pago de las cuotas de una comunidad de propietarios? ¿Puede la comunidad de vecinos cobrar las cuotas con intereses de demora a un nuevo propietario? En este post, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, explica detalladamente sobre las preguntas anteriores.
¿Qué son los intereses de demora?
La mora en el pago de una deuda, -como puede serlo en el caso de las cuotas por gastos comunes o extraordinarios de las Comunidades de Propietarios-, es la situación de impago en la que se colocan los obligados al abono de una cantidad cuando, transcurrido el plazo de abono voluntario de la misma, no se efectúa dicho pago o éste se produce con retraso.
Los intereses de demora son la sanción que se impone al moroso por el retraso en el pago de cualquier deuda líquida y exigible, es decir, es la indemnización que debe abonar el deudor y cobrar el acreedor por el impago en plazo debido de las deudas. También se denominan habitualmente intereses moratorios o recargo por mora.
Cálculo intereses de demora en una comunidad de propietarios
El cálculo de los intereses de demora se realiza por el órgano de Administración de la Comunidad de Propietarios una vez liquidada en Junta de Propietarios la deuda pendiente de pago de cada propietario, especificando los periodos debidos y el importe de cada uno de ellos. Sobre dicha cantidad total se podrá aplicar el % de recargo por mora aprobado en su día en Junta de Propietarios, siendo habituales recargos fijos de un 10, 20 o incluso hasta un 30% en concepto de indemnización por mora.
Dicho cálculo será unido al importe de la deuda que por cuotas ordinarias o extraordinarias haya acumulado el propietario moroso y se podrá exigir su cobro tanto en vía extrajudicial, como a través del correspondiente procedimiento monitorio ante el juzgado competente, siempre previa la debida notificación tanto de la liquidación de la deuda como del acuerdo de reclamación al concreto propietario deudor.
La deuda por intereses o recargo por mora de los propietarios morosos podrá seguir siendo reclamada y tomada como cantidades debidas aunque el pago de las cuotas adeudadas se produzca tras la liquidación de éstas en la Junta correspondiente pero no así de el pago de los intereses moratorios, al considerarse este recargo como cantidades consolidadas y perfectamente reclamables de forma separada de la deuda principal desde dicho momento de aprobación de liquidación de la deuda, pudiendo tenerse en cuenta dicha situación de mora incluso para la privación de voto en sucesivas Juntas de la Comunidad de Propietarios mientras se mantenga la situación de impago.
Contacta con el abogado
¿Se pueden imponer intereses de demora por retraso en el pago de las cuotas de una comunidad de propietarios?
Según reiterada jurisprudencia, es perfectamente legal y admisible que las Comunidades de Propietarios impongan la aplicación y el cobro de intereses de demora, o en su versión de recargo fijo por mora, a aquellos propietarios que no hagan frente al pago de sus cuotas dentro del plazo habitual de devengo o aquel que por Junta de Propietarios se hubiese aprobado para el caso de cuotas generadas por gastos extraordinarios (derramas). Se entiende que para una Comunidad de Propietarios es muy difícil mantenerse al día en sus pagos y obligaciones si existen comuneros morosos, por lo cual pueden y deben tener mecanismos para desincentivar el impago.
Así, las Comunidades de Propietarios podrán llevar como punto del orden del día de cualquier Junta de Propietarios, tanto ordinaria como extraordinaria, la aprobación por acuerdo de la mayoría simple de los propietarios asistentes que los propietarios morosos, es decir, aquellos que no paguen sus cuotas debidas con la Comunidad de Propietarios dentro de los plazos correspondientes, se les aplique un determinado interés moratorio o recargo por mora, cuyo porcentaje específico deberá ser concretado en dicho acuerdo de la Junta, y que podrá ser reclamado al propietario en unión a la deuda origen de los mismos.
Dicho acuerdo, de ser válidamente aprobado en Junta de Propietarios convocada al efecto, sin que ninguno de los comuneros proceda a su impugnación, no solo es un acuerdo plenamente vigente, sino también ejecutable frente a cualquiera de los integrantes de la Comunidad desde dicho momento.
Para que dicho acuerdo no sea anulado en caso de impugnación, es importante establecer un porcentaje de recargo que sea razonable , y sobre todo nunca puede aplicarse con carácter retroactivo, sino a partir de su aprobación.
¿Puede la comunidad de vecinos cobrar las cuotas con intereses de demora a un nuevo propietario?
Según el art. 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la responsabilidad de los nuevos adquirentes de un inmueble por las deudas pendientes de pago dejadas por el anterior propietario del bien en el momento de la transmisión alcanzan a las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. De dichas deudas responde el nuevo propietario con el propio inmueble adquirido exclusivamente.
En interpretación del artículo anterior, nuestros Tribunales han venido determinando que el nuevo propietario solo responde de los gastos para el sostenimiento de la Comunidad hasta el límite temporal legalmente fijado, pero NO de otros conceptos o deudas que subjetivamente corresponden al anterior propietario, tales como los intereses moratorios o recargo por mora, cuyo pago y responsabilidad corresponden al propietario que lo era en el momento de su generación por impago y no al nuevo titular del inmueble.
No obstante puede ser recomendable incluirlos en el certificado de deuda que se emita para la compraventa, de manera que el vendedor se vea obligado a abonarlo para poder vender , directamente o mediante un descuento del importe que el comprador va a abonar por la propiedad.
¿Deseas contactar con el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Javier Ruano Pérez? Solicitar llamada.
Quizás también te interese:
Impugnar votación comunidad de propietarios
Buenos días,
Intereses de demora lineales o por días:
El cálculo de los intereses debe hacerse:
Ejemplo Deuda 50 € Tipo interés 10% Días demora 22
1. Lineal Recargo = Deuda * Tipo interés independiente del número de días Recargo = 5 €
2. Por días Recargo = Deuda * Tipo interés / 365 * Días demora Recargo = 0,30 € = 50 € * 10% /365 * 22
Gracias y saludos, Antonio
Buenos días, en realidad dependerá de lo que cada Comunidad tenga aprobado previamente (recordemos que la limitación es que no cabe aplicación con carácter retroactivo), pero lo habitual es que sea un recargo por mora que se aplica una sola vez cuando se liquida la deuda y sobre el total de la misma. Por tanto en el ejemplo que usa, se lleva a Junta una deuda de 50 y se liquida por 55 para su reclamación. Otra cuestión son los intereses judiciales que empiezan a generarse desde la presentación de la demanda y hasta el pago definitivo, que sí se calculan por dias.