¿Qué es la servidumbre de luces y vistas? ¿Qué características tiene la servidumbre de luces y vistas? ¿Cómo se regulan las servidumbres de luces y vistas? ¿Cómo se adquiere el derecho de servidumbre de luces y vistas?¿Cuándo prescribe una servidumbre de luces y vistas? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derechos Reales, Carlos González Valdeón, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Qué es la servidumbre de luces y vistas?
La servidumbre de luces y vistas es el derecho que una propiedad (conocida jurídicamente como “predio dominante”) tiene frente a otra (predio sirviente) para poder abrir huecos, ventanas, balcones… a una distancia menor que la establecida en el Código Civil o en la normativa urbanística de aplicación en cada localidad.
Este tipo de servidumbres suelen ser complejas y cada caso requiere de un estudio pormenorizado ya que influyen múltiples factores que pueden dar lugar a conclusiones diferentes. Como suele decirse, aquí cada caso es un mundo.
Características de la servidumbre de luces y vistas
El derecho de luces, como bien su nombre indica, es el derecho a obtener luz por medio de apertura de huecos o ventanas en las paredes del inmueble. Las características de esa venta o hueco dependerá de si el predio “dominante” tiene o no tiene servidumbre de luces en su favor, así como del hecho de si la pared en la que se abre el hueco/ventana es medianera o no.
El Código Civil regula en su artículo 581 regula lo que se conoce como “huecos de tolerancia” que no es más que el derecho que tiene el dueño de una pared, no medianera, contigua a finca ajena, para abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces siempre y cuando sus dimensiones no sean superiores a los treinta centímetros en cuadro, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Para la apertura de este hueco no es necesario tener constituida servidumbre de luces en favor del inmueble dónde se vayan a a abrir.-
La servidumbre de vistas, es la posibilidad de que el “predio dominante” tenga el derecho de disponer de vistas (ver) sobre el predio sirviente a una distancia menor a la que regule la normativa de aplicación así como la de oponerse a cualquier acto que la impida u obstaculice.
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¿Cómo se regulan las servidumbres de luces y vistas?
Las servidumbres de luces y vistas se regulan en el Código Civil, en concreto en los artículos 580 y siguientes.
¿Cómo se adquiere el derecho de servidumbre de luces y vistas?
Los modos de adquisición de la servidumbre de vistas son el título, la prescripción de veinte años (art. 537 Cc) o la destinación del padre de familia (art. 541 Cc).
Respecto a la constitución por título, es doctrina del Tribunal Supremo que debe entenderse cualquier negocio jurídico, tanto “inter vivos” (ya sea oneroso o gratuito) como “mortis causa” (SSTS de 2 de junio de 1969 y 26 de junio de 1981) por lo que no es necesaria escritura pública como elemento “ad solemnitatem” en el que conste claramente la voluntad de los otorgantes de constituir un gravamen, pues en caso de duda ha de operar la presunción de libertad del fundo (SSTS de 30 de octubre de 1959, 8 de abril de 1965 y 30 de septiembre de 1970).
¿Cuándo prescribe una servidumbre de luces y vistas?
La prescripción, entendida como adquisición de una servidumbre por el paso del tiempo, es de veinte (20 años). La cuestión está en determinar a partir de qué momento empiezan a contar esos veinte años y ello dependerá de si la ventana o el hueco está abierto en pared propia o en pared medianera. Si lo es en la primera, los veinte años empiezan a contar desde que el dueño del “predio sirviente” nos impidiese hacer algo que la ley nos permite en la zona en la que se ubican los huecos o ventanas. Es lo que técnicamente se conoce como un acto obstativo.
Si la pared es medianera, esos veinte años comienzan a contar desde la fecha en la que se abrió la ventana o hueco.
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