Cómo se ejercita el derecho de retracto: ¿Qué es el retracto? ¿Cómo se ejercita? ¿Qué tipo de plazo hay para salir al retracto de una finca colindante? Obligaciones cuando se ejercita el derecho de retracto. A continuación, el abogado experto en Derechos Reales, Francisco Torrijos Garrido, responde a estas preguntas.
¿Qué es el retracto?
El derecho de retracto es una figura jurídica regulada por el Código Civil. Se refiere al derecho de una persona de quedarse con la cosa que una segunda persona ha vendido a un tercero, a cambio del mismo precio que hubiere pagado éste.
Aunque esa sea una definición tipo de que es un retracto, realmente hay dos tipos de retracto regulados por la ley o retractos legales:
El primero de los dos tipos es el retracto de colindantes, que es el derecho de adquisición preferente de los propietarios de las tierras colindantes a la finca que se pretende enajenar, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El segundo tipo de retracto legal establecido por la ley es el retracto de Comuneros, al establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de esa cosa, a favor de ciertas personas (que sean copropietarios).
Además de estos tipos de retracto legal, también existen:
El retracto de herederos, que puede producirse cuando un heredero realice la venta de su parte de herencia a un extraño. En este caso los coherederos puedes subrogarse en el lugar del comprador, debiendo reembolsar el precio de compra
El retracto de arrendatarios. El retracto arrendaticio se refiere al derecho de adquisición preferente del arrendatario para el supuesto en el que el inmueble arrendado fuera transmitido a un tercero.
Aunque los plazos pueden cambiar en función de diferentes motivos, se puede señalar un plazo general para ejercitar el retracto legal que es de nueve días desde que se tenga conocimiento de la venta.
Francisco Torrijos Garrido, abogado experto en Derechos Reales.
¿Cómo se ejercita el derecho de retracto?
Para ejercitar cualquier tipo de retracto siempre tendremos que comunicar al nuevo comprador, dentro de un plazo que dependerá del tipo de retracto, que vamos a ejercitar un derecho de retracto, subrogándonos en la posición del nuevo comprador, y debiendo abonar tanto el precio abonado en la compra como los gastos generados.
Es muy probable que en caso de una comunicación a quien ha adquirido determinado bien no obtengamos respuesta alguna por vía amistosa o incluso que la respuesta sea negativa. De esta forman nos veremos obligados a ejercitar una acción judicial para poder hacer efectivo dicho derecho.
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¿Qué tipo de plazo hay para salir al retracto de una finca colindante?
Aunque los plazos pueden cambiar en función de diferentes motivos, se puede señalar un plazo general para ejercitar el retracto legal que es de nueve días desde que se tenga conocimiento de la venta.
No obstante, este plazo cambia en determinadas circunstancias dependiendo de quien lleve a cabo el retracto, o incluso si hablamos de otro tipo de retracto como es el de arrendatarios. Por tanto lo mejor es consultar el caso concreto con un abogado especialista, quien nos orientará sobre el plazo para el caso concreto.
Obligaciones cuando se ejercita el derecho de retracto
Aunque como ya hemos repetido durante el presente artículo, los diferentes tipos de retracto conllevan que los trámites a realizar en cada caso varíen, se pueden señalar una serie de obligaciones comunes:
- La primera de las obligaciones podemos señalarla como la de hacer una COMUNICACIÓN FEHACIENTE señalando a la persona retraída que vamos a ejercitar el derecho de retracto, y esa comunicación fehaciente ha de contener además una serie de requisitos como son la identificación del bien sobre el que se ejercita el retracto, así como el resto de datos identificativos, datos de retraído, precio, etc.
- La segunda de las obligaciones es la de poner el dinero que el retraído ha abonado a disposición de éste (o en su caso de consignarlo) y asumir los gastos que se hayan originado.
- Finalmente otra obligación común en el caso de retracto legal sería que los retrayentes cumplan determinados requisitos, como puede ser que el retrayente sea copropietario del bien en uno de los casos, o que posea una finca colindante en el otro.
Además, para cada uno de los casos existirá una serie de requisitos individuales, requisitos que le podrán ser indicados por un profesional una vez que pueda estudiar el caso concreto.
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