¿Puedo vender mi parte de una casa heredada sin contar con mis hermanos? ¿Qué pasa si uno de los herederos se opone a la venta? ¿Qué pasa si uno de mis hermanos está viviendo en la casa? ¿Qué vías hay para vender una casa heredada? Ejemplos de casos por conflictos al vender partes de casas heredadas. ¿Existe algún plazo para poder vender una casa heredada? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en internet en relación a esta casuística y Mónica Rodríguez García, abogada especialista en Derecho Sucesorio, responde a todas ellas a continuación.
Cuando hablamos de vender mi parte de una casa heredada podemos referirnos a dos cosas distintas. Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor. Fallecen Carmen y Manuel y en sus testamentos ordenan que la casa familiar pase a sus tres hijos- Angel, Luis y María- a los que nombran herederos en su testamento.
La pregunta podría de si Angel puede vender su parte puede formularse antes de que acepte o justo después de firmar junto a sus hermanos la aceptación de la herencia y la adjudicación de su porcentaje – un tercio- ante el Notario.
En el primer caso Angel podria vender sólo sus derechos hereditarios, esto es, el derecho a percibir su participación en la herencia, sin concretarlo en un bien concreto. En el segundo caso, una vez aceptada y adjudicada la herencia, aunque sólo tenga un porcentaje sobre la casa, si podrá vender directamente su participación en el inmueble.
Por lo tanto, solo después de aceptada y adjudicada la herencia los derechos hereditarios de los llamados herederos se transforman en bienes concretos que puedan vender como tales.
¿Puedo vender mi parte de una casa heredada sin contar con mis hermanos?
Como hemos adelantado, puedo vender mi parte de una casa heredada una vez se haya procedido al reparto de la herencia. En el ejemplo propuesto, Angel podría vender su tercio sobre la propiedad de la casa heredera familiar a un tercero tras acudir a la Notaría con sus hermanos a formalizar las escrituras de la herencia. Puesto que solo existe un solo bien, entre los hermanos se formaría una comunidad de bienes o copropiedad en la que cada uno tendría un tercio, siendo la propiedad indivisa.
En estos casos, la ley obliga a que Angel le ofrezca su participación a sus hermanos Luis y María por si les interesa adquirirlas antes que un tercero. Este derecho de adquisición preferente se llama derecho de tanteo. Y si no se respeta sus hermanos tendrán el derecho de retracto contra el tercero comprador con el fin de deshacer la venta.
¿Qué pasa si uno de los herederos se opone a la venta?
Una de las situaciones más frecuentes en las herencias entre hermanos es que exista diferencia de opiniones para el reparto de los bienes herederos. La cuestión se vuelve más complicada cuando sólo hay un único bien a heredar, ostentando los hermanos participaciones iguales sobre la casa heredada. Cuanto más hermanos haya, más diferencia de opiniones puede haber y en consecuencia más conflictos pueden surgir.
En el ejemplo que he puesto, Angel quiere vender su parte de la herencia. Maria está indecisa pero aceptaría la venta. Sin embargo, Luis, no atiende a razones y no es partidario de deshacerse de la casa heredada. Querría dejarla en indiviso y poder usarla junto a los demás, bien compartiendo su uso o estableciendo un acuerdo de reparto de tiempos para su disfrute exclusivo para cada hermano. Luis les comunica a sus hermanos. Angel y María su oposición a la venta.
En nuestro derecho, se necesita el consentimiento de todos los hermanos para poder efectuar la venta de la casa a un tercero, por tratarse de un bien indivisible. En este caso Angel tendría que proceder a entablar un procedimiento judicial de división de herencia para poder vender la casa. O bien intentar llegar a un acuerdo con sus hermanos Luis y María. Este acuerdo sería que Luis se adjudique el 100% de la casa heredada, abonando a sus hermanos el precio de su parte un tercio a cada uno de ellos. Hecho esto, Luis sería libre de vender la totalidad de la casa a quien le interese por el precio que quiera.
¿Qué pasa si uno de mis hermanos está viviendo en la casa?
En el caso de que uno de los hermanos esté viviendo en la casa tras el fallecimiento de los padres, para poder seguir legalmente con esta situación tendrá que contar con el consentimiento de los demás. Estas situaciones de uso exclusivo por uno solo de los hermanos son muy frecuentes y suelen provocar conflictos entre ellos.
Volviendo a nuestro ejemplo. Tras el fallecimiento de Carmen y Manuel, su hijo Luis, que estaba soltero, se quedó a vivir en la casa heredada. Sus hermanos, Angel y María, podrán permitirle que continúe en el disfrute de la casa, bien de forma gratuita o bien exigirle algún tipo de contraprestación, Si los tres son herederos a partes iguales los tres hermanos tienen el mismo derecho a usarla. De forma que si uno quiere hacer un uso exclusivo de la casa los otros dos pueden pedirle el pago de una renta pactada
Pero insistimos en que es necesario ese consentimiento. Si los demás hermanos no están de acuerdo en autorizar ese uso de la vivienda heredada por parte de Luis, podrán ponerle fin a esta situación mediante un procedimiento judicial de desahucio por precario para obtener el desalojo de la vivienda.
¿Qué vías hay para vender una casa heredada?
A lo largo de este artículo ya hemos visto algunas de las vías posibles para poner fin a la situación de comunidad sobre la vivienda heredera, especialmente su venta. Existen otras posibilidades que conducen al mismo resultado.
La primera opción pasa por adjudicarse un coheredero la vivienda en su totalidad. Luis compra la parte de sus hermanos Angel y María en la casa heredera, pagándoles el precio de su parte. Solo tendrán que ponerse de acuerdo en el importe de la contraprestación económica que llevan los hermanos que le transmiten a Luis su parte, quedando éste con el 100%.
Pero Luis o María, los dos o cualquiera de ellos, podrán negarse y pedir que el inmueble se saque en subasta pública con la posibilidad de que se la adjudiquen terceros extraños a la herencia (artículo 1062 del Código Civil), por lo que es necesario el consenso de todos.
La segunda opción es la subasta voluntaria que se regula en la Ley 15/2015 de 2 de Julio de Jurisdicción Voluntaria (artículo 108) para el caso de que exista acuerdo en la venta pero no en precio de venta. En este caso los herederos podrán aceptar o no la adjudicación si la postura no cubre el precio mínimo fijado por ellos que sirvió de tipo.
Si agotamos la vía amistosa tendremos que recurrir a la vía judicial para entablar un procedimiento de división de herencia con los gastos que ello conlleva y la intervención de un perito judicial para tasar el bien y un contador partidor que procederá a su reparto. Como última opción quedaría la posibilidad de vender la participación indivisa de uno o varios hermanos sobre la casa heredada a alguna de las empresas que proliferan en nuestro país que se dedican a comprar herencias a bajo precio.
Ejemplos de casos por conflictos al vender partes de casas heredadas
Los conflictos más comunes a la hora de vender una casa heredera suelen partir de las desavenencias familiares entre los hermanos o personas llamadas a la herencia. En muchas ocasiones las disputas personales se trasladan al posible reparto de los bienes hereditarios. Estas fricciones también pueden surgir a raíz de intentar el reparto de la herencia.
La oposición a la venta o división de casa común indivisible a la que antes aludimos es muy frecuente.
El precio de la casa para proceder a su venta. también es fuente de enfrentamientos. Aunque los hermanos estuviesen de acuerdo en su venta, la tasación del inmueble es recomendable que se efectúe por personas expertas ajenas a la herencia. Buscar un tasador oficial o acudir a valores fijados por la Administración u organismos oficiales son buenos recursos en estos casos.
¿Existe algún plazo para poder vender una casa heredada?
No existe ninguna norma que establezca un plazo para poder poner a la venta una vivienda que se ha heredado. No hay plazo mínimo. Simplemente con haber efectuado notarialmente la aceptación y adjudicación de la herencia por los herederos, la casa heredada estará ya a nombre de los nuevos titulares, los herederos. Y a partir de ahí podrá procederse a su venta.
Tampoco existe un plazo de prescripción de este derecho por lo que podrá verificarse a partir de entonces en cualquier momento en que surja la oferta de compra.
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