¿Qué es la extinción del condominio? Causas para hacer una extinción de condominio entre hermanos. ¿Cómo hacer la extinción del condominio? ¿Cómo hacer la extinción del condominio entre hermanos sin compensación económica? Gastos de la extinción del condominio. La extinción del condominio en los procesos de divorcio. Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en internet en relación a esta casuística y Mónica Rodríguez García, abogada especialista en Derecho Sucesorio, responde a todas ellas a continuación.
¿Qué es la extinción del condominio?
En este post vamos a tratar las situaciones de cotitularidad que la comunidad de una herencia genera y cómo se les puede poner fin. En el caso de que existan varios titulares con un porcentaje de propiedad sobre un bien, generalmente inmueble, estamos ante una situación de condominio.
Pongamos el ejemplo de un padre que fallece con 3 hijos a los que nombra herederos a partes iguales. Y que su herencia la constituye exclusivamente una vivienda. Se crea por ley entre ellos un condominio sobre el inmueble en el que cada uno tiene una cuota de participación. En este caso una tercera parte. Se crea así un condominio. El condominio de una herencia, tiene normalmente los días contados, pues los comuneros permanecen en una situación de indivisión que puede generar situaciones incómodas, e incluso conflictos. Por ello nuestro Código Civil permite a cada uno de los herederos pedir la división de la herencia en cualquier momento.
Causas para hacer una extinción de condominio entre hermanos
En los casos de sucesión hereditaria es muy frecuente que se produzca tras el fallecimiento del causante una situación de condominio. Mientras dure esa situación de copropiedad, los hermanos tendrán que compartir derechos y obligaciones sobre la cosa común. No tardarán en surgir las fricciones. Podemos encontrarnos con que el bien sobre el que existe esa comunidad sea divisible o indivisible. En este último caso tendremos que poner fin al condominio mediante la disolución de la cosa común. Este derecho a pedir la extinción por cualquiera de ellos es irrenunciable e imprescriptible
La extinción del condominio entre hermanos tiene su ejemplo más claro en la herencia constituida por un solo bien que tienen que repartirse entre sí los llamados a la misma como herederos. En este caso, cualquiera de los hermanos podrá pedir salir del condominio. No es necesario alegar una causa concreta, ya que nuestro legislador siempre ha pensado en estas situaciones de comunidad como provisionales y por ello ha facilitado siempre la salida.
- Esta división podría realizarse de varias formas:
- Venta a un tercero del bien compartido. Por ejemplo, deciden poner la vivienda a la venta y repartirse el precio en proporción a su porcentaje de participación. El bien pasa a ser de titularidad de un tercero al 100% y desaparece el condominio de los hermanos al recibir el pago en dinero de su parte.
- Un hermano se queda con la totalidad del bien. Desaparece la comunidad al atribuirse la propiedad exclusiva a un hermano y éste deberá compensar económicamente a los demás con el valor de la parte que le corresponda a cada uno.
También puede dar lugar a la extinción del condominio entre hermanos cuando uno de ellos renuncia a su parte o vende o cede su participación a un extraño a la herencia. E incluso en el supuesto de embargo de la parte de uno ellos por sus acreedores.
En los casos en que los hermanos lleguen a un acuerdo para la extinción del condominio, será necesario plasmarlo en escritura otorgada ante notario. Este documento público será una escritura de adjudicación de herencia entre los herederos o de compraventa del inmueble hecha con un tercero.
¿Cómo hacer la extinción del condominio?
Como acabamos de indicar, la forma más recomendable de hacer la extinción del condominio es la amistosa mediante el acuerdo entre los hermanos que se recoja en escritura pública.
Pero hay muchos casos en que la vía amistosa no es posible. Pensemos en el caso de malas relaciones o incluso rotas. En estos casos, inevitablemente tendremos que acudir a la vía judicial. Es el llamado procedimiento de división de herencia, un proceso judicial largo y complicado. Se necesita la intervención de abogado y procurador como regla general, además de otros profesionales- perito-tasador y contador partidor- que tendrán las funciones de hacer la valoración y el reparto de los bienes hereditarios.
También es posible hacer la extinción del condominio por árbitros o amigables componedores a que se refiere el artículo 402 del Código Civil, los cuales deben ser nombrados por los partícipes de la herencia. Este supuesto parece pensado para el caso de herencia con bienes divisibles, pues los nombrados árbitros deberán formar partes proporcionadas al derecho de cada partícipe evitando en la medida de lo posible las compensaciones económicas en metálico.
¿Cómo hacer la extinción del condominio entre hermanos sin compensación económica?
Si lo que queremos hacer es disolver la comunidad hereditarias sobre un bien en el que tienen cuotas de participación todos los hermanos, sin que exista compensación económica entre ellos, solo es posible en casos muy excepcionales. Este supuesto podría ser el de un inmueble a repartir que esté gravado con alguna carga o hipoteca y el valor de esta deuda sea igual o superior al precio en que se tase el bien. De esta manera el hermano que se lleva el inmueble se lleva la deuda y por tanto no tendrá que compensar económicamente con cantidad alguna a los demás herederos.
Fuera de este caso, que no exista compensación económica en la extinción del condominio que se disuelve con la propiedad a favor de un solo hermano nos podría generar algún problema a efectos de impuestos. Pues la Agencia Tributaria podría interpretar que existe un exceso de adjudicación para el que se lleva el inmueble. Este exceso de adjudicación debería tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Gastos de la extinción del condominio
Los gastos varían según la forma en que se efectúe la extinción.
Si la extinción del condominio se hace de forma amistosa y concluye con una escritura notarial, ésta debe tributar por el Impuesto de Actos Jurídicos documentados, con un tipo de gravamen entre el 1,5% y el 0,5% del valor que se le adjudique al bien inmueble.
Estos gastos de impuesto y escritura notarial correrán a cargo del hermano heredero que haya asumido la titularidad exclusiva del bien en el reparto tras indemnizar a los demás interesados. En el caso de que se efectúe venta del inmueble para la disolución de la comunidad, serán a cuenta del comprador tercero que se haga con la propiedad del inmueble.
Además de pagar los gastos del notario y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) será necesario inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente la nueva titularidad, con los gastos que ello conlleva. Los honorarios del Notario, así como los del Registrador, están sujetos a un arancel acorde al valor del bien que se escritura e inscribe.
En el caso de que la extinción del condominio se efectúe en sede judicial, el procedimiento de división de herencia acarrea más gastos y más cuantiosos. Este proceso requiere por norma general asistir con abogado y representado con procurador. Un perito designado judicialmente para valorar el bien que percibirá también honorarios al igual que el contador partidor que tenga que hacer las operaciones divisorias.
En caso de ser varios los hermanos los honorarios de todos estos profesionales se costearán en proporción a sus adjudicaciones.
La extinción del condominio en los procesos de divorcio.
Podemos definir el condominio como una tenencia o propiedad de una finca o una vivienda por dos o más personas a la vez. Esta situación puede tener su origen en una herencia, pero hay otras muchas situaciones que lo pueden propiciar.
Pensemos en los casos de una vivienda comprada en régimen de gananciales durante el matrimonio por los esposos. Existe una comunidad proindiviso entre ellos similar a la que se deriva del condominio de la herencia entre hermanos. En caso de ruptura del matrimonio, cualquiera de los cónyuges podrá instar la liquidación del régimen económico matrimonial que daría lugar a la extinción del condominio sobre la vivienda familiar. Normalmente, si el divorcio es de mutuo acuerdo, se recogería esta disolución en el propio convenio regulador. Serían aplicables igualmente las soluciones dadas para la extinción amistosa del condominio hereditario- compra por uno de ellos o venta a tercero-.
Pero si tenemos que recurrir a la vía judicial, la división del patrimonio de los cónyuges tiene también su procedimiento especial. Es el regulado en el Capítulo II del Título II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denominado “Del procedimiento para la liquidación del régimen económico matrimonial”, muy similar al de la división de herencia con la intervención de contador partidos y perito, además de abogado y procurador.
Quizá también te interese
- ¿Se puede hacer un testamento sin ir al notario?
¿Se puede hacer un testamento sin ir al notario? Esta es una pregunta común entre aquellos que desean planificar la distribución de sus bienes y propiedades. En este artículo, exploraremos esta cuestión y proporcionaremos información clave sobre las opciones disponibles para hacer un… - Mi hermano se ha quedado con la herencia. ¿Qué hago?
¿Te encuentras en la situación en la que tu hermano se ha quedado con la herencia y te preguntas qué hacer al respecto? En este artículo, te proporcionaremos información esencial sobre los pasos a seguir y tus opciones legales en caso de disputas… - Dar la herencia a cambio de cuidados
Dar la herencia a cambio de cuidados es un tema legal y emocionalmente complejo que a menudo suscita preguntas y preocupaciones. En este artículo, exploraremos en detalle la práctica de otorgar una herencia a cambio de cuidados, brindando información importante sobre los aspectos… - ¿Los nietos pueden heredar directamente de los abuelos?
Como ya se mencionó en algún post anterior , la regla general es que los nietos tienen derecho a heredar la parte de herencia que correspondería a su padre o madre fallecido, es decir, lo que hubiera heredado en caso de estar vivo….