Desacuerdo en la valoración del inmueble en una herencia: ¿Quién valora los bienes? ¿Qué bienes suelen provocar desacuerdos? ¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender? ¿Qué hacer en estos casos? Posibles soluciones. Mónica Rodríguez García, abogada especialista en Derecho Sucesorio, a continuación responde a las preguntas más buscadas en internet durante el último mes.
Introducción:
El reparto o partición de la herencia no siempre es una cuestión pacífica. En muchas ocasiones surgen diferencias entre los herederos que pueden acabar con la solicitud de la intervención judicial en las operaciones particionales o divisorias. Entre estas operaciones se encuentran, por este orden, las siguientes: el inventario o relación de bienes hereditarios; el avalúo, tasación o valoración de los bienes; su liquidación y por último su distribución o reparto.
El desacuerdo en la valoración del inmueble de la herencia cuando su propiedad es proindiviso de varios o todos los herederos es uno de los motivos que más pueden enquistar el reparto dela herencia. Hemos de tener en cuenta que cuanto el reparto se hace de forma amistosa y hay que disolver la comunidad del bien, la primera opción que se plantea sobre la mesa pasa por vender y comprar la parte que los demás tengan. El que compra querrá un precio bajo para el inmueble; y el que vende puede tratar de conseguir el valor más alto. Hay conflicto de intereses que no siempre es fácil de resolver.
Mónica Rodríguez García, abogada especialista en Derecho Sucesorio
¿Quién valora los bienes de una herencia?
Un perito tasador es la persona encargada de hacer la valoración de los bienes que conforman la herencia cuando hay desacuerdo entre los herederos. Este perito deberá tener distinta cualificación profesional según la índole de bienes a valorar.
Por ejemplo:
Si solo hay bienes inmuebles en la herencia necesitamos como tasador a un perito arquitecto o arquitecto técnico o agente inmobiliario. En el caso de tener bienes muebles o vehículos será necesario otro tipo de conocimientos para efectuar una valoración conforme al mercado. En todo caso han de ser profesionales imparciales que hagan una valoración independiente.
La valoración de los bienes hereditarios cobra vital importancia ya que de ella depende que la partición de la herencia vaya acorde a la voluntad del testador sobre el reparto y en consecuencia, que no se produzcan desacuerdos entre los herederos.
El valor de mercado al momento de la partición es el que debe primar para valorar la generalidad de los bienes. Hay que matizar que normalmente a efectos fiscales y más concretamente en el impuesto de sucesiones tratándose de inmuebles, se suele aplicar un valor de referencia a partir del valor catastral, y es aquel valor el que se suele aplicar.
¿Qué bienes suelen provocar desacuerdos entre los herederos en el reparto de una herencia?
Los bienes de más valor, normalmente las viviendas, fincas u otro tipo de inmuebles son los que suelen provocar desacuerdos entre los herederos a la hora de dividir la herencia. Los desacuerdos suelen versar sobre el valor de tasación, que tanta importancia tiene, de todos o de alguno de los bienes hereditarios. Pero también se puede discutir la propia inclusión en el inventario de la herencia de propiedades inmobiliarias, discutiéndose por ejemplo si el inmueble era privativo o ganancial, lo que puede suponer un mayor o menor porcentaje de dicho bien a incluir en el inventario y por ende en la valoración.
La titularidad o cotitularidad de cuentas bancarias, por su trascendencia para la inclusión de todo o parte del saldo acreedor, puede generar controversia. La cotitularidad formal de la cuenta puede verse en entredicho si se prueba que los ingresos de la misma provenían de uno solo de sus titulares.
Así, la Doctrina del Tribunal Supremo respecto de la titularidad del dinero en una cuenta conjunta es esta: “Por ello el mero hecho de apertura de una cuenta corriente bancaria en forma indistinta a nombre de dos o más personas lo único que significa en un principio es que cualquiera de los titulares tendrá frente al banco depositario facultades dispositivas del saldo que arroje la cuenta pero no determina por si solo la existencia de un condominio que vendrá determinado únicamente por las relaciones internas y más concretamente por la propiedad originaria de los fondos o numerario de que se nutre dicha cuenta” (STS de 7 de Noviembre de 2020)».
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¿Qué pasa si en una herencia uno de los herederos no quiere vender?
Nos ponemos en el caso de que haya que repartir un bien inmueble entre todos o varios herederos. Un piso o una casa son bienes indivisibles, por lo que si tienes una vivienda como herencia y debes repartirlo entre varias personas, pasa normalmente a una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada heredero tiene solo una parte de la misma.
Pero… ¿qué pasa si alguno de los herederos no quiere vender la vivienda?
Es necesario el consentimiento de todos los propietarios para vender una herencia. Pero así como no se puede a obligar a un coheredero a vender su parte si no quiere, tampoco se puede obligar a los demás a permanecer en la indivisión de la herencia.
Si no se puede lograr ningún acuerdo mediante la adjudicación de otros bienes hereditarios que hubiese en la herencia ( metálico, vehículos, títulos valores, etc) la discrepancia pasa por solicitar judicialmente la acción de división del condominio, que termina con la subasta del inmueble abriéndola a postores o licitadores extraños que deberán depositar previamente para participar un 30%de su valor En la subasta también podrán tomar parte los herederos proindiviso del inmueble sin constituir fianza o depósito, a excepción del que se negó a vender.. Por ello, es necesario previamente a la subasta efectuar una tasación del inmueble por un perito judicial, designado de común acuerdo por las partes o por sorteo. Si el bien es realizado en la subasta el adjudicatario deberá pagar el precio que se repartirá entre los herederos en proporción a su participación.
¿Qué hacer cuando hay un desacuerdo en la valoración del inmueble en una herencia?
El desacuerdo en la valoración del inmueble de la herencia cuando su propiedad es proindiviso de varios o todos los herederos es uno de los motivos que más pueden enquistar el reparto dela herencia. Hemos de tener en cuenta que cuanto el reparto se hace de forma amistosa y hay que disolver la comunidad del bien, la primera opción que se plantea sobre la mesa pasa por vender y comprar la parte que los demás tengan. El que compra querrá un precio bajo para el inmueble; y el que vende puede tratar de conseguir el valor más alto. Hay conflicto de intereses que no siempre es fácil de resolver.
Soluciones posibles ante el desacuerdo en la valoración del inmueble en una herencia
Lo más sensato en estos casos en tratar de hacer una única tasación lo más realista y objetiva posible, por lo que se aconseja recurrir a expertos externos sin ningún tipo de relación con los implicados. Esto es lo que ocurre en los procedimientos judiciales de división de herencia, en el que normalmente el perito tasador es nombrado por sorteo de la lista judicial en el caso de no existir acuerdo de todos los coherederos. Pero esta opción no siempre es aceptada por todos losherederos.
En el supuesto de que cada coheredero presente su propia tasación del inmueble dará lugar seguro a valoraciones muy dispares. Una solución sería sumarlas todas para calcular la media y así fijar el valor promedio teniendo en cuenta todas ellas. Aplicar la regla de tomar el valor de tasación que elija la mayoría de los herederos puede ser otra opción posible al caso de existir varias tasaciones.
Otro recurso que yo he llevado a la práctica es elegir al azar tres peritos desconocidos por las partes y realizar un sorteo entre ellos para designar al tasador. Todo ello documentado previamente mediante acuerdo firmado por las partes de aceptar las reglas de la elección y el resultado.
Como último recurso también estaría acudir a valoraciones efectuadas por organismos oficiales como la agencia tributaria con su valor de referencia a efectos fiscales de la que hemos hablado antes, o tomar el valor catastral si bien éste último tiende a ser más bajo que el de mercado en la mayoría de los casos. 7
Norma de referencia: Código Civil.
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